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甩卖项目缓解资金压力,蓝光发展紧急自救

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继泰禾之后,万科(000002.SZ)再次向陷入危机的同行伸出“援手”。

工商资料显示,四川蓝光和骏实业有限公司已转让无锡和骏房地产有限公司53.17%股权,受让方为常州旭程企业管理有限公司,5月27日完成工商变更。常州旭程由常州万科持股99%,珠海诚盈投资中心持股1%。

紧急出让资产,是蓝光(600466.SH)应对债务危机的被迫选择,万科则借此拿下了一个处于销售期的资产包。据悉,无锡和骏旗下有四个地产项目,包括江阴蓝光雍锦园、常州牡丹蓝光晶曜、江阴蓝光中央铭邸、常州蓝光黑钻。

“地产一哥”似乎又要当白衣骑士,但蓝光的流动性问题远非几个项目可解。穆迪称,未来12~18个月,蓝光将有大量债务到期或可回售,包括逾140亿元的在岸和离岸债券,以及150亿元的非标借款,总体量超出蓝光的账面现金。

一位业内人士表示,蓝光目前的情况并不容乐观,是否会陷入类似泰禾的处境,还需后续观察。在出售项目之余,蓝光大概率还是会引入战略投资者。

断臂求存

今年四月底以来,蓝光要出让股权的消息不胫而走,与此同时,该公司旗下多支债券价格剧烈波动,直至近期传出信托产品逾期。

消息显示,蓝光拖欠了3家信托公司发行的信托产品的支付,并正与兴业信托就一笔延期支付的集合信托产品进行谈判。

三天前,蓝光兑付了一笔发行规模6亿元的公司债。这笔为期3年的私募公司债,简称“18蓝光07”,票面利率7.9%,到期日2021年5月29日。蓝光已经于27日将全额本息6.474亿元划付至中国证券登记结算有限责任公司。

市场消息显示,蓝光拿来偿债的这笔资金,或来源于万科。在决意拿下无锡和骏部分股权后,万科已付给蓝光一笔诚意定金,交易总额保守估计超过30亿元。

值得注意的是,无锡和骏旗下四个项目,均已进入销售期。以常州蓝光黑钻为例,该项目系蓝光去年在招拍挂市场所拿,总成交金额24.73亿元,楼面价14615元/平方米,溢价率47.82%,目前在售价格2.95万元/平方米。

将热点城市项目出手,可见蓝光缓解现金流紧张的决心。与此同时,消息还称万科有望成为蓝光的战略投资者,具体交易方案为:以20亿元收购蓝光发展20%股权、60亿元收购蓝光一个房地产项目资产包,总交易对价80亿元。

对此万科表示,公司没有入股蓝光发展的计划,双方正在开展的是项目层面合作。另有消息显示,在万科之外,还有融创、万科、美的、华侨城等多家房企被传出,正在接洽收购蓝光项目的事宜,蓝光控股方甚至不排除将公司整体卖掉的方案。

扩张后遗症

从跻身千亿军团到流动性紧绷,蓝光如今的处境其实有迹可循。

早在2015年,蓝光借壳迪康药业实现A股上市,此后四年凭借资本市场助力、激进拿地扩张,跻身千亿房企阵营。2017~2019年,蓝光营业收入从245.53亿元上升至391.94亿元,净利润从13.65亿元上升至34.59亿元。

土储是房企发展的基底,在飞速扩张的那几年,西南片区曾为蓝光贡献了主要业绩。但随着行业竞争日渐激烈,蓝光发展的区域布局明显受限,于是其将战略重心东移,在上海开辟总部,以期拓展华东的拿地和融资资源。

2019年,关键节点来临,当时蓝光开始进行大刀阔斧的变革,形成“上海+成都”双总部发展格局;与此同时,有意识降低西南地区的投资占比,腾出空间支持华东、华南等区域发展。

但在这关键一年,蓝光未实现年度销售目标,全口径销售额为1012.37亿元,目标完成率92.31%。2020年,蓝光实现权益销售金额710.6亿元,同比下跌0.7%,公司销售均价8592元/平方米,同比下跌7.3%。

销售增长遭遇瓶颈之外,蓝光在拿地上也延续了此前的激进风格。

该公司一份融资说明书显示,2017年、2018年、2019年以及2020年1-9月,蓝光投资活动现金流净额分别为-95.30亿元、-100.11亿元、-96.52亿元和-36.90亿元。

其中,2017年蓝光在股权收并购上支付现金92.41亿元;2018年新收购29家子公司,2019年新收购25家子公司。“投资活动现金流净流出大幅增加,可能给公司的流动性、生产经营活动及其资金安排产生不利影响。”说明书称。

在内部决策及疫情影响下,2020年上半年,蓝光已出现毛利率下降、盈利增长放缓、经营活动现金流净额由正转负的现象。

为缓解紧张局面,该公司于2020年7月份转让迪康药业,作价9亿元。2021年3月份,蓝光再次转让蓝光嘉宝服务1.16万股股份予碧桂园服务,对价49.64亿元,两笔转让合计带来近60亿现金流。

在较大金额的即期债务面前,蓝光仍未顺利脱身。截至2021年一季度末,蓝光有息负债合计789.89亿元,其中短期债务338.15亿元,长期债务451.74亿元,期末现金及现金等价物仅263.37亿元。

如何走出危局?

行业中有了泰禾、华夏幸福两家企业的前车之鉴,蓝光在处理流动性危机时,显得更为果断。该公司管理层于4月27日表示,考虑在项目层面引入合作方。有合适的机会,会考虑在股权层面引入财务实力强的战略投资者,但不会考虑出让控股权,不会甩卖公司。

从最早的“绯闻对象”融创,到如今的万科,蓝光正意图积极引战。但目前来看,万科未表示要正式入股,蓝光能否顺利找到投资者,仍有不确定性。甩卖资产包可解一时之渴,但若考虑公司发展,并非长久之计。

截至2020年末,蓝光总土地储备面积2640万平方米,总货值约2800亿元。去年,蓝光新增房地产项目60个,总建筑面积约962万平方米,新增土储货值1300亿元,其中华东区域占比38%,新一线、二线及强三线占比八成。

一位业内人士表示,虽然蓝光在甩卖资产积极自救,但从目前状况来看,要真正走出危机并不容易,后续大概率要继续引入战投。而一旦出现债务违约,蓝光再融资也会受到影响,去年该公司融资成本已到约8%的水平。

在4月27日召开的投资者电话会议上,蓝光方面强调“年内债券兑付的压力趋于下降”,“只要项目销售情况良好,则偿还有保障”。

据克而瑞数据,今年1~4月份,蓝光全口径销售额达347.4亿元,其中合并报表权益销售金额241.2亿元。截至4月底,蓝光在全国范围内有203个在建项目,在售项目达到143个;今年1~4月,新推开盘项目16个。

不过,企业预警通数据显示,蓝光的营业周期、现金周期、存货周转天数等指标均较去年底有所拉长,现金回流速度变慢。截至2021年一季末,蓝光存货周转率0.03次,上年末为0.22次,总资产周转率0.03次,上年末为0.19次。

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