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放开三孩如何影响房子户型结构?买房不得不了解的新趋势

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七普数据刚宣告了老龄化社会的到来,应对政策就应运而生:放开三孩。

5月31日,中共中央政治局召开会议,听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报,审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。

会议指出,进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施,有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

放开生育政策、家庭人口扩容,折射到与中国人生活息息相关的“家”上,就意味着更大的房子、更多的房间,也就意味着改善型需求的增加。

“过去主流的家庭结构是‘一家三口’,三房是性价比更高的选项。而家庭成员增加将催生出新的对于125平方米以上的中大户型房源的需求。”国金证券分析师赵旭翔提出。

多位受访业内人士亦向第一财经记者表示,从住房需求出发,以家庭为单位的居住场景,确实会受到家庭人数的变化而产生影响,大户型的住宅产品会更加匹配四口、五口之家对于居住空间的需要;同时,预计随着家庭单位内人口的增长,每个家庭对于合理储物空间的需求、对于如客厅此类交互空间的需求、对社区空间的需求会进一步增加。

不过,“政策的发布代表着一对夫妻开始可以生育三个子女,但是每个家庭的选择和需求预计需要一段时间才会逐步显现。”某华东房企人士表示。

4房、5房将成刚需?

“3孩放开了,4房还够住吗?看看5房户型吧!”

当“三孩生育政策”铺天盖地而来之时,在南京某购房交流群内有购房助手,迅速发出了“5房户型”的推广文案。

上述文案尽管引来了一番调侃,但这样的户型或将在“三孩时代”成为颇受欢迎的户型设计。

一位对房企产品熟悉的资深分析师向第一财经记者表示,四房和五房可能以后是三孩刚需户型。

该分析师认为,“三孩肯定需要保姆或者父母带,四房刚刚够。但是老人只能在孩子小的时候占有一间房,或者2个同性孩子小时候一间房,孩子将来长大还是要每人一间房,四房是刚需。带保姆间的四房,或者4+1房是个很好的加分项。”

“加1的房间,可以是个独立房间,例如书房,面积较小;也可以是个开放式空间后期可以改成小卧室,例如横厅后期可以隔出一间卧室;户型可变,四房后期改客厅变成五房等。” 她进一步分析,一家房企在2020年发布的带有X空间设计的第七代产品,即是一例。

除了房间数之外,在具体的空间设置上,也需要一些变化。深耕浙江的千亿房企产品策划人士以过去二孩时代的变化为例,当两个孩子尚幼时,客厅、厨房这样的公共空间需要大一些,可以增加家人互相陪伴的时间;同时,客餐厨一体式的LDK设计,也即让客厅、餐厅、厨房共处于一个开放空间内,方便老人在做家务的同时照看小孩。

随着小孩的长大,“可能接下来这种公共交流的空间的需求就会变小,而独立空间、空间舒适度等方面的要求就会变高。”上述房企产策人士表示。

从面积上来考量,“过去住房强调70/90政策,即90平方米的户型需要占到小区楼盘的70%,但如果是三孩家庭,这样的户型显然太小了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,就目前来看,120平方米的户型也还是不够,因为户型不是简单解决小孩子居住等问题,一些功能用房也要增加,预计传统的“90以下小户型、90-144中户型、144以上大户型”的户型分类格局会转变。

诸葛找房数据中心分析师王小嫱也认为,预计后期土拍政策也会逐渐向大户型靠近,70/90政策或将成为过去式。

不只是房间内部,社区空间作为“家的延伸”,其在儿童成长过程中扮演着重要的角色,成为购房者考量的因素。由此,营造儿童社区的成长氛围成为房企社区配套不可缺少的重要一环,打造优质儿童社区也成为产品设计的焦点之一。

“父母会来帮忙带孩子,所以其实在社区营造方面,除了儿童之外,老人的社交需求也是有的。”上述产策人士提出。

二线城市或受益最大

“如果支持生育政策能够真正提升生育意愿,会导致家庭裂变的速度加快,住房需求会显著提升,从而让我国房地产市场迎来第二曲线。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,这样的转变在从独生子女政策向“二孩政策”来临时,就已经有了案例支撑。

2016年元旦起,我国开始施行全面二孩政策。数据显示,在“全面二孩”政策实施的第一年,也即2016年,全国出生人口触及近年来的高峰,达到1786万人;2019年,二孩及以上孩次占出生人口59.5%。

二孩家庭的增多引发了住宅市场产品结构不小的变动。

多一个孩子意味着置换需求。克而瑞2020年1月发布的调研报告显示,70后和80后中有4成家庭因为二孩而产生换房需求。

而置换的目的之一就在于更多的房间。过去“三口之家”的刚需是二房户型,这难以容纳二孩家庭的需求。加上老人帮忙带孩子的情况较为普遍,家庭人数的增长带来房间数量的增加:老人一间、父母一间、两个孩子一间或各一间的三、四房户型将成刚需主流,成交比例将持续上升。

克而瑞数据显示,从2019年的住宅市场产品结构来看,整体购房主力需求已由二、三房向三、四房转变,三、四房成交比重从2016年的不足50%增加到60%左右。

值得一提的是,在一线城市与不少二线城市中,置换面积更大的房子往往在资金方面带来较大的压力。因此,能在有限的面积内规划出更多空间,也将成为产品设计的一个方向。

可研智库分析师李尧认为,未来可三改四的户型或将更受欢迎,而如何在同等空间内做出更大的实用面积,将成为房地产企业面临的新挑战。

这一趋势近年来亦有显现。易居企业集团CEO丁祖昱在回顾2019年行业表现时曾提到,2019年三房四房的面积在变小。

据克而瑞对43个重点监测城市2010-2019商品住宅各面积段成交情况显示,2019年,120平方米以上的三房以及140平方米以上的四房成交比例呈现逐年递减趋势,套均面积继续呈现小型化趋势。

事实上,在上海等城市,小三房也正是目前颇为流行的户型。“现在房企很多产品都是做成多户型的,哪怕面积段很小。”某华北房企人士向记者表示,产品都是跟客户需求结合而来。

据一家TOP15强房企2020年客户需求调研报告显示,客户需求户型以三房为主,占比52%,其次是四房,占比32%;而结合面积来看,80-100平方米的刚需客户基本选择了三房。

“大家关注的还是生活实用,”某浙系千亿房企人士向记者表示,“在预算可控前提下,实现居住空间使用的最大化。”

事实上,多位受访业内人士提到,受制于总房价高等压力,一线城市的三孩生育意愿或许并不会很强烈。

许小乐认为,三孩政策最大的受益城市为二线城市,其具有较好的基础设施和人居环境,未来在一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下,二线城市在人口数量方面有望超越一线城市。

亦有多位受访业内人士对该政策持有较为保守的态度,未来的效果情况还是要看后续配套政策能否提供充足的保障。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示,“三孩”生育政策的发布是我国应对人口老龄化、少子化的重要举措,亦将在一定程度上带动新生人口的阶段性增长,但新增数量仍依赖于配套政策的支持力度,在子女教育、住房、税收等方面全方位支持或将有力提升适龄群体的生育意愿。

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