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一线楼市再降温:沪深围堵炒房,政策“补漏”升级

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一线城市房价上涨压力,是一个持久话题。

5月28日,21世纪经济报道记者从上海市房地产交易中心处求证到,上海发布了限购套数认定的最新规定:从即日起,已取得房产证、已网签备案、已取得一手入围获得认购资格等三种情况,在购房者进行名下房产套数查询时,均认定为购房套数。

上海从严执行限购政策,是为了堵截新房集中供应中出现的认购新房同时又买一套二手房的投资行为。

上海并非孤例。此前的5月20日,深圳市住建局发布《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》,禁止楼盘借装修抬价,分批推售不得涨价。

易居研究院研究总监严跃进认为,上海是在打击利用查房系统的漏洞进而绕过限购政策的行为,继续堵漏限购政策;深圳则抑制房企通过精装修、捂盘惜售涨价。

3月以来,北上广深等一线城市房地产市场再现一轮密集的调控收紧,部分城市楼市政策连续加码。一线城市围堵炒房资金,目的是降温楼市。

从百城房价数据来看,最近一个月,除了上海之外,一线城市房价环比、同比均呈现上涨态势。4月,广州房价均价同比上涨32%;深圳房价均价同比上涨19%。实际上,楼市已有一定程度降温。广州4月21日新政之后,一手房成交量骤降,深圳也面临二手房价下调的局面。上海近期由于新房供应集中,短期内成交量确实在下滑,加上近期新增供应多分布于郊区,房价均价下降也情有可原。数据显示,上海房价均价一个月内环比下调了2%,同比下调约16%。

多管齐下,只为消灭楼市虚火

反观各地楼市,“房住不炒”在稳步推进,但今年业内最关注的土地供应方式的改变,对市场影响目前尚不可预计。多个一线城市、强二线城市首次集中供地火热,房企报名踊跃,争抢积极,导致多幅地块报价封顶。面对下月即将到来的首次集中供地,上海也在暗中使劲,从需求端严格执行调控政策,围追堵截炒房资金,让市场降温的同时,也严格执行违规房企“三年不准在上海拿地”的政策。多管齐下,只为消灭楼市虚火。

不仅一线城市,强二线城市也加入了密集调控行列。5月28日,成都宣布经成都市房地产市场平稳健康发展领导小组同意,建立二手住房成交参考价格发布机制,同时发布了部分住宅小区二手房成交参考价格,涉及主城五区、高新区和天府新区。5月31日,苏州即将迎来年度首次集中供地,日前苏州市国土局为维护土地市场平稳健康发展,限制严重失信企业参加国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动;禁止参拍开发商多马甲拍地,违者将被纳入“黑名单”,三年内禁止进入苏州土地市场。

2021年1月,百城价格环同比涨幅均扩大。1月百城新建住宅均价15853元/平方米,环比上涨0.37%,同比上涨3.56%,涨幅较上月分别扩大0.12和0.10个百分点。百城二手住宅均价15542元/平方米,环比上涨0.32%,同比上涨3.22%,涨幅较上月分别扩大0.04和0.24个百分点。国家统计局发布的4月全国70城房价数据显示。4月,全国商品住宅销售价格仍保持涨势,涨幅稳中略升。其中,北京新房二手房价格环比、同比均双涨。其中,北京新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,同比上涨4.5%;北京二手住宅销售价格环比上涨1.2%,同比上涨10.1%。北上广深四大一线城市,除深圳二手房价格环比持平外,其他新房二手房价格环比、同比均呈现涨势。

一线城市的房价上涨压力,释放到周边的环沪、环深等多个城市新建住宅价格环比涨幅居百城前列。宁波房价涨幅就跃升至全国第九名。

多地楼市回暖,尤其长三角、珠三角部分城市市场情绪持续高涨,如上海2020年下半年新建商品住宅(不含保障房)累计成交面积超570万平方米,同比增长近40%,多个项目开盘即售罄;深圳新建住宅受限价影响,与二手住宅之间形成价格剪刀差,市场购买力聚焦新房市场,网红盘日光成为普遍现象。

一线城市围堵炒房资金,目的是降温楼市。郑迪坤摄

调控密集度大增:地方政府约谈房企

中指院一份研报指出,多个热点城市扎堆加码楼市调控,主要源于去年下半年以来,多地楼市回暖。多城市加码楼市调控,体现了“房住不炒”、因城施策仍是楼市调控主基调,各地方政府也将在保持调控政策连续性和稳定性的同时,根据市场形势变化,对政策进行及时调整和跟进。

据中原地产市场研究部统计,5月中上旬房地产调控已经超过30次,叠加之前1-4月的186次,2021年房地产调控已经超过215次。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,上海新房投放采取集中上市的方式,因为是新生事物,在制定规则的时候难免有考虑不周全的地方,在执行的过程中也会暴露出新问题和此前没关注到的盲点,在后续认筹过程中会有不断升级补短板和完善市场交易秩序的做法。目的还是一个,坚持“房住不炒”,堵住漏洞,维护交易秩序和市场预期的稳定。

卢文曦预计今后上海不排除还会继续推出新的举措,通过政策不断 “打补丁”,规范市场的交易秩序,同时也可以起到稳定市场预期的作用。

据统计,此前上海推出的新盘,触发计分制的大约有1/3左右,这表明楼市高温的状态,消退了一点,但还处于高位。

随着市场变化加快,调控也变得密集,各地政府约谈房企的次数也越来越多。

5月28日,21世纪经济报道记者从多个核心信源处获悉,5月27日,南京约谈了南京万科、南京仁恒、银城、南京旭辉、杭州滨江等5家品牌房企相关内部专家,会议探讨涉及的主要内容包括:就楼盘内装材料和人工的指导价,征求意见;对土地出让模式的探讨;就限房价竞品质的方向征求开发商的意见等。

5月28日晚间,南京住房保障和房产局发布《关于进一步优化无房家庭购房工作通知》,通知重申“无房户家庭”的认定标准:自2021年5月29日起,“无房家庭”的购房资格认定,除须满足本市户籍、全市范围内无自有住房外,新增2年内无自有住房登记信息和交易记录、前1年内在南京连续缴纳12个月城镇社会保险或个人所得税两个条件。如无法提供社保或个税证明,则须南京户籍满5年。此外,学生集体户不再认定为“无房家庭”。

上海在今年2月出台新房摇号打分制,优先满足无房家庭;后来出现有的项目“挑客”情况,上海也及时约谈相关房企。

政策补漏已然成为地方政府的调控常态。比如,此前杭州没有对于高层次人才落户杭州后购买二套房的具体政策,后在4月13日,重申高层次人才家庭落户杭州须满5年方可购买第二套房。

21世纪经济报道独家获悉,杭州最近正在酝酿新的买房规则,或会参考上海的计分制,但具体内容有待官方权威公布。杭州有业内人士证实,杭州最近有一批红盘预售证蓄势待发,可能就是等新的调控政策出台。

旭辉控股董事长林中指出,地方政府约谈开发商已渐成常态。政府事先做一些调研,为后续政策做铺垫,房企也乐意建言,共建公平、健康的市场环境。

曾担任中国房地产业协会副会长等职务的林中,最近对相关部门建言,通过“限房价、限地价、竞品质”来解决限地价、限房价之后出现的楼盘品质下降的问题。

4月中旬,杭州首提土拍“竞质量”。21世纪经济报道记者独家获悉,北京或将在杭州之前,在局部区域、部分地块采用这一新土拍规则。

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