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“三道红线”下,2020年房企净负债率下降明显

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房地产行业的发展逻辑已不再支持高速增长,尽管目前上市房企发展重点仍为夯实开发主业,但寻找第二增长曲线已成房企共识。

近日,《2021中国房地产上市公司测评研究报告》(下称“《报告》”)在深圳发布,该测评由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办,研究对象包括105家沪深上市房企,89家在港上市房企,以及1家海外上市房企,合计195家。

由各项数据可看出,2020年上市房企偿债能力有所提升,去杠杆效果显现;规模持续增长,但增速放缓;盈利能力方面,绝对指标净利润同比增长,但相对指标净资产收益率同比下滑。

有专家认为,房企很难在降负债的同时实现规模和盈利的大幅增长。在房地产金融调控压力不放松的背景下,相对于规模收缩,降负债紧迫度明显更高,因此,需要在降低企业财务风险的前提下,再考虑规模问题,而盈利能力则会随着负债水平回归理性而更有提升的可能性。

净负债率调整幅度大

在“三道红线”的监管压力下,房企纷纷采取多种方式降杠杆,杠杆调控初见成效,总体来看,房企的偿债能力增强。

《报告》显示,长期偿债能力方面,2020年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为62.93%,与上年相比保持稳定。净负债率均值为95.07%,较上年下降5.75个百分点,净负债率在短期内的调整幅度相对较大。

短期偿债能力方面,流动比率均值为1.65,速动比率均值为0.64,两者与上年相比,均基本保持稳定。现金短债比中位数为1.30,较上年提升0.21个百分点,上市房企货币资金对短期债务的覆盖情况有所改善,短期偿债能力提升。

值得注意的是,各企业负债水平不尽相同,头部房企信誉较好,积极推动销售回款,风险管控能力较强,部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢、前期拿地成本较高的影响,债务风险有所积累。

为了达到“三道红线”的要求,促进现货销售,加快回款速度是房企采取的策略之一。《报告》显示,2020年上市房企存货周转率均值为0.38,较2019年上升0.05。此外,上市房企存货规模增速变缓,2020年存货同比增长14.80%,增速较2019年下降7.80个百分点。

规模、盈利增速放缓

在“房住不炒”的大背景下,行业整体规模增速虽然有所上涨,但增速放缓已成当下主要趋势。2020年,我国商品房销售面积17.6亿平方米,同比增长2.6%,商品房销售金额达17.4万亿元,同比增长8.7%。

此外,上市房企的规模呈现“强者恒强”的特点。截至2020年末,总资产超过千亿的上市房企有59家,超过3000亿的上市房企有27家,超过万亿的上市房企共有6家。从总资产百分比来看,10强上市房企的累计总资产百分比已超过40%,50强累计百分比近80%,100强累计百分比超90%,集中度较上年略有上升。

除了规模增速放缓,上市房企的盈利能力指标有所下滑。《报告》显示,2020年上市房企营业利润均值52.47亿元,同比下降7.15%;净利润均值32.17亿元,同比增长12.17%;净资产收益率均值8.78%,同比下降7.60%;总资产报酬率均值3.62%,同比下降23.66%。除净利润均值外,其余各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

在成长能力上,上市房企业绩增速整体放缓。2020年,房地产开发业务收入均值同比增长1.84%,增速较上年大幅下降32.55个百分点;营业收入均值同比增长15.40%,增速较上年下降4.64个百分点;净利润均值同比增长12.17%,增速较上年上升0.05个百分点;净资产规模均值同比增长13.75%,增速较上年下降8.22个百分点。除净利润外,上市房企的房地产开发业务收入、营业收入、净资产规模增速均有所下滑。

降负债与增速的矛盾

在“三道红线”的背景下,房企负债率降低,偿债能力提升,与此同时,房企却面临规模增速放缓、盈利能力疲软的问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示,因为需要降低负债,企业会在投资方面进行把控,而不是盲目扩大规模,所以企业的规模收缩比较被动。此外,严跃进还表示,不管规模大小,房地产企业都面临盈利下降这个问题,这是行业的趋势,因为现在的限价限购政策的管控比较多。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示,项目转让、合作开发、增加股权融资比例、加快可售项目的去化速度是房企降负债的主要方法。一方面,项目转让会导致规模的主动性收缩;另一方面,想要降负债,企业想要压缩借款规模,这对规模扩张也起到限制作用。此外,合作开发的方式可能会引发增收不增利的情况,增加股权融资比例也会对控股方的利润有所稀释,这在一定程度上都会影响企业的盈利能力。

《报告》观点认为,在房地产规模和盈利增速放缓的背景下,产品创新、管理创新和多元化业务发展成为房地产企业高质量发展的重要抓手。目前,房地产行业的发展逻辑已不再支持高速增长,尽管目前上市房企发展重点仍为夯实开发主业,但寻找第二增长曲线已成房企共识。其中,多元化则是房地产企业追求第二增长曲线的重要途径,龙头房企开辟第二战场主要包括物管、租赁、办公、文旅、养老、产业运营、投资等领域。

张波认为,从目前的现状来看,房企很难在降负债的同时实现规模和盈利的大幅增长,特别是对于负债率水平偏高的房企来说尤其难以实现。在房地产金融调控压力不放松的背景下,相对于规模收缩,降负债紧迫度明显更高,因此,需要在降低企业财务风险的前提下,再考虑规模问题,而盈利能力则会随着负债水平回归理性而更有提升的可能性。

严跃进认为,企业如果有能力,还是需要积极拿地,不过也不能盲目,因为资金压力比较大。

此外,严跃进还表示,房企可以联合拿地,因为相对单独拿地来说,联合拿地的负债压力会比较小,而且,合作开发能够拿到一些优质的地块。

贝壳研究院高级分析师潘浩对《华夏时报》记者表示,负债、规模、盈利这这三者之间的关系很复杂,它是一个企业经营健康度的问题。不同企业有不同的偏好,因此也有不同的应对策略,根据自身情况,有些企业选择深耕,有些选择扩张。

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