房产交易平台要创新，更要服务美好居住

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

日前，多家媒体援引外媒报道称，国家市场监管总局对贝壳找房启动反垄断调查。最终，该消息被证实是乌龙事件。贝壳找房方面也回应称，某外媒报道的“贝壳被市场监管总局立案调查”的消息为假消息。事实上，作为国内最大的房地产互联网平台，贝壳找房自打2018年上线起，市场对其是否涉嫌垄断的质疑，一直没有停止。

买卖房屋、出租或承租房屋，绝大多数人都经历过，首先想到的可能就是链家门店和贝壳网站。大家习惯了在贝壳找房App上看房，看好合适的房源后就可以在线联系或由系统自动链接经纪人。然后，线下链家门店就会对接相应信息，提供看房、撮合成交、赎楼、按揭、过户等一揽子的服务，直至最终完成交易的闭环。所有这些服务都可以由贝壳和链家通过线上、线下全链条来完成。

甚至，贝壳还向买卖双方提供金融、装修、搬家等新服务类型。可以讲，线上线下一体化、平台化发展的贝壳已完成升维，其他房地产经纪公司或难以与其抗衡。2017-2019年，贝壳新房业务收入从64.2亿元增至202.7亿元，年均复合增速77.7%，远超其他平台。

链家、贝壳线上线下贯通，新房、二手房、租赁三位一体，各环节形成标准化的交易服务闭环，因此被指涉嫌行业上下游垄断，也绝不是偶然的。比如，贝壳和链家的服务确实到位、专业，但二手住房买卖中，“买家2个点，业主1个点”的佣金费率，算是比较高的。据悉，其他中小中介机构都可以商谈经纪代理费率，市场平稳或下降时，佣金费率可低至1.5个点。

而且，据行业人士透露，除去二手房存量房市场，贝壳在新房渠道业务上也开始针对开发商提价，而财务报表数据显示，过去这项业务贝壳收取的佣金率在2.77%左右。早在2019年，市场就曾传出贝壳垄断部分区域新房营销渠道，提升新房代理分销费用的消息。近年来，经常听开发商讲，过去利润被金融机构盘剥，现在贝壳这个独角兽也来“割一刀”。但没办法，渠道掌握着客户，现在房子不好卖，很多项目开盘就启动“全渠道”，利润也就被摊薄了。

对于是不是涉嫌垄断，我们还是要追根溯源，判断贝壳/链家是否存在先占领市场份额，然后做“二选一”排他性垄断行为，以及是否在掌握行业定价权以后，利用垄断地位提升服务定价。首先，从大家熟知的二手房交易说起。链家3%的佣金费率在行业内算是比较高的，还首创“业主1个点”的费率新模式。但笔者认为，这很大程度上是基础设施投入回报和服务溢价。

众所周知，十几年前的二手房交易常常出现低效无序、低满意度的情况，“假房源”、“吃差价”、随意跳单、“黑中介”、经纪人恶性竞争等乱象时有发生，一些房源和客源信息不对称，经纪人之间也出现同质化竞争现象。这一切缘于市场缺乏一个能联结交易整个流程的平台或者交易模式，而贝壳/链家构建的新模式，在一定程度上解决了这些问题。比如，2008年开始构建的楼盘字典，不仅部分地解决了“假房源”问题，还通过对线上线下与用户的交互过程产生的大数据，通过准确分析用户需求进行房源匹配。

贝壳/链家构建的ACN（Agent Cooperate Network）模式，即经纪人合作网络，在遵守房源信息充分共享规则前提下，同品牌或跨品牌经纪人之间以不同的角色共同参与到一笔交易中，把过去经纪人单独作业模式拆分成一个个小环节，每个环节都有负责人，录入、收钥匙、带看、成交、按揭、过户等，并按照各个角色的分佣比例进行佣金分成。此举不仅有利于攻克过去中介行业恶行竞争的顽疾，通过分工合作，还在一定程度上提高了服务的精细化水平和经纪人的专业性。

因此，2.26亿套房源的楼盘字典，以及每一套房标准化至门牌号、标准户型图、属性信息、配套设施信息、历史业务数据等大数据，这是基础设施投入；ACN模式下经纪人服务水平的提高，则体现服务溢价。当然，二手房交易佣金费率到底该定多少，并无客观的标准。随着存量房时代到来，中介渗透率提高，行业监管部门应该就此制定交易中各个环节的指导费率。

对新房来说，贝壳等平台正在成为引流的主要渠道，在全民经纪人时代，开发商给渠道付费已成为营销的主体策略。网传贝壳找房与房企新房合作模式中分为三级，涉嫌排他性条款植入。贝壳在经营过程中是否存在此类现象，应当是判断其垄断与否的关键。当前，高房价背景下，包括佣金费在内的交易成本，已成为关系到一二手房交易和循环能否顺畅的重要保障，也是改善民生福利的重要内容，希望成为行业龙头的贝壳，在业绩长青的同时，也能将服务美好居住进行到底。