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买房压力最大的10大城市:深圳第一 上海第三

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近年来,大城市的住房难问题备受关注。那么哪些城市的居住压力最大呢?

5月27日,贝壳研究院在2021新一线城市峰会上发布了《2021新一线城市居住报告》(下称“报告”)。报告统计了114个城市的居住负担情况,报告显示,房价收入比最高的10个城市分别是深圳、北京、上海、厦门、三亚、杭州、广州、天津、福州和珠海。


报告显示,114个城市中,居住负担较高的前五个城市包括深圳、北京、上海、三亚、厦门。分城市级别看,一线城市居住负担明显高于其他城市级别,一线城市居住负担指数算数平均数约为89.1,新一线城市约为65.2,二线城市约为63.5,三线城市约为59.3,四线城市约为55.1。表现出的特征为,城市级别越高,居住负担相应越高。

居住负担主要体现买房和租房两大方面。在购房负担方面,贝壳研究院根据公开数据整理2021年新房、二手成交均价及人均可支配收入,计算出各大城市的房价收入比情况。

数据显示,房价收入比最高的10个城市分别是深圳、北京、上海、厦门、三亚、杭州、广州、天津、福州和珠海。这其中,深圳以27.09位居榜首,这意味着普通居民家庭不吃不喝需要27年才能够买得起属于自己的一套房子。

深圳的整体房价水平已经超过北京上海。深圳不仅房价高,而且面临的上涨压力较大。国家统计局的数据显示,今年2月,深圳二手房同比涨幅达到了16%,位居全国第一。可见自去年疫情以后,深圳的涨幅最大。

深圳的房价高,一方面是旺盛的需求。根据最新公布的七普人口数据,深圳十年来的人口增量达到了713.65万人,增量在各大城市中领跑,十年增幅达到了68.47%。

但在如此多的人才、人口流入下,深圳的住房供应却相对有限。第一财经记者根据国家统计局公布的主要城市年度数据统计梳理发现,2002年-2019年,18年间深圳住宅商品房销售面积合计为9899.83万平方米,在35个主要城市中位列第26位。如果以每套房80平方米计算,则只有124万套左右。其中2019年销售面积仅为638.42万平方米,仅为重庆的八分之一。

此外,深圳作为金融中心,拥有大量的金融机构,资金流入也很大。数据显示,2020年12月末,深圳市金融机构本外币存款余额10.19万亿元,成为继北京、上海之后第三个突破十万亿元的城市。

深圳之后,北京和上海房价收入比也都超过20。相对来说,在四个一线城市中,广州的购房压力最小,房价收入比仅为14.64,不仅远低于深圳、北京和上海这三个一线城市,也低于三亚、厦门和杭州,位居全国第七。由于广州总体房价水平要比北上深低不少,而且发达的地铁交通网络连接市中心和外围城区,这也让上车族有了更多选择。因此广州年轻人自有住房比例也最高。

来自海南、33岁的林先生去年9月在广州番禺区万博板块入手了一套电梯两房。“广州虽然市中心房价很高了,但如果不太考虑学位等因素的话,在外围区域还是有很多选择。”

厦门购房压力高 长沙压力小

一些新一线城市和二线城市购房压力不小。新一线城市中,房价收入比较高的城市包括杭州、天津、南京、东莞及武汉等,其中杭州房价收入比较高,甚至超过了广州。

目前杭州的房价水平在新一线城市中位居第一。近年来,杭州在数字经济的带动下,人口流入较快。十年来,杭州人口总量增加了323.56万人,增量位居长三角城市第一。

二线城市中,厦门、福州、珠海、嘉兴及廊坊等城市的房价收入比较高,其中,厦门房价收入比为20.7,仅次于深沪京,位居第四。目前厦门的房价水平也高居第四。

厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎对第一财经记者分析,厦门在城市建设、教育等公共产品的供给方面都是福建最好的,作为区域中心城市,厦门房地产市场对周边地区有很强的“海绵效应”,把周边泉州、漳州等地的资金、购买力都吸引了过来。另外厦门打造总部经济,也吸引了泉州等周边很多大企业来设立总部。

与此同时,厦门房地产市场在供应端又一直偏紧。国家统计局的数据显示,2019年厦门住宅商品房销售面积仅为274.7万平方米,在35个重点城市(包括直辖市、拉萨以外的省会城市和计划单列市)中,略高于西宁,位居倒数第二。

珠海的房价水平高也有多个因素。其中珠海的市场与三亚有类似之处,珠海也是旅游城市,环境资源独特,宜居因素十分突出,吸引了来自全国各地的购房者。此外珠海地处珠三角核心区,不少深圳和广州的购买力也外溢到珠海。

相比之下,长沙、沈阳、重庆的房价收入比相对偏低,其中长沙是典型的居住友好型城市,收入涨幅明显跑赢房价,房价收入比仅为6.35。

数据显示,2020年,长沙全体居民人均可支配收入为51477.6元,同比增长5.7%。在中西部各大重点城市中领跑,超过了东部沿海的青岛、天津、福州、泉州等地。不过,长沙的房价水平一直都比较低。在中西部地区,位列呼和浩特、南昌等城市之后。在15个新一线城市中,长沙房价垫底。

贝壳研究院高级分析师闫金强对第一财经分析,长沙成为名副其实的房价洼地,除了受供需平衡影响外,更重要的原因是在“房住不炒”政策影响下,从土地出让、购房资质、交易管控等方面入手,通过“稳地价、稳房价”等措施,实现了稳定市场预期的目的,从根本上遏制了投机行为,让房屋回归居住属性。

租房压力:这四城压力大

大城市买房不易,在各种因素没有买房的情况下,就先选择租房。在一些城市,租房的压力不小。

根据贝壳研究院所做的调研显示,租客普遍可接受的房租收入比在30%以下,也就是说,租金不能超过家庭月收入的30%。如果以此为阈值,在样本城市中,有三亚、上海、深圳及北京的房租收入比高于30%。

这其中,北上深这三个一线城市产业基础雄厚,作为高科技公司聚集地,吸引高端人才的涌入,同时受限于供给端影响,一线城市房租居于高位。此外,以90后为代表的新青年在租赁需求方面又提出较高的居住品质,这部分成本最终会折算到租金上。

当前,包括一线城市在内,人口流入较多的大城市,住房问题较为突出。解决大城市住房突出问题成为经济工作一大重点。目前,尽管大部分城镇户籍家庭的住房问题得到解决,但以进城务工人员、新毕业大学生、流动人口为基础的新市民群体住房问题仍然比较突出。

大城市之外,三亚这样的三线城市,房租收入比也高达46.58%。作为典型的旅游城市,三亚的租房市场以旅游租房为主,一般情况下三亚的房子在每年的冬天会非常火爆,这是因为大量的北方人会到三亚来度假甚至过年,而三亚的房租也会在冬天实现大规模的上涨。因此三亚的租金水平与当地本身的收入水平高低并没有太大的关联。

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