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上海闹市“隐盘”

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5月21日,在漕河泾上班的小陈将10万元定金转给中介,定下了松江九亭附近一套十几年房龄的二手房,小陈说:“等不起了”。

小陈一直在等的楼盘本来是松江九亭地铁站附近的楼盘贝尚湾详情户型图)二期。该项目一期早在2007年底取证销售,此后10年,贝尚湾陆续有推盘销售。2020年4月,沉寂了约4年的贝尚湾终于再次传来取证开盘的消息。二期总共9栋楼,第一批开5栋楼,总共270套,均价4.8万元/平方米。

“那时候我还没拿到户口”,小陈表示,销售人员告诉我,不要灰心,二期剩下的4栋楼会在2021年后继续推。

小陈在等的就是贝尚湾二期这4栋楼,知情人士表示,这4栋楼早在2018年左右就建设完工了,却一直处于待售状态。

小陈一过完年就往售楼处跑了三趟。“去年说今年年初开,过完年说5、6月份,现在仍然遥遥无期”。

失望的购房者不止小陈一个,不少购房人都在盯着贝尚湾这个盘,因为九亭地铁站附近这几年几乎没有新房供应,贝尚湾售楼处门口不时就会有人想进入看房。样板房有,但是不能看。

不仅是贝尚湾,在土地和新盘都较稀有的上海市中心,一些楼盘早已建成多年,却大门紧闭,甚至无售楼处可循,成为了闹市区中神秘的存在。与当下开发商普遍采取的快速开盘回笼资金的高周转模式不同,这些隐盘的开发时间少则5、6年,长则近20年。大多数早已建成,隐秘在闹市区中。

“新房有是有,但你买不到”

贝尚湾所在的九亭是松江区最靠近市区且发展较早的板块,通过沪松公路、嘉闵高架、沪渝高速、沈海高速等多条交通干道都可以便捷地进入市区,非高峰期,一刻钟之内就能到虹桥火车站,半小时就可以到市中心人民广场。

因此,九亭凭借地理优势,在郊区板块里,早期就吸引了一大批五湖四海来上海打拼的年轻人,九亭也一直被称为外来者的天下。随着漕河泾板块的发展,九亭更是众多漕河泾上班族的首选“上车地”之一。

距离和价格是最主要的因素,距离漕河泾5站地铁,8站直达徐家汇。漕河泾附近房龄在20年以上的非学区老小区单价在6万-7万元/平方米,次新房价格则多在9万元/平方米以上,新盘价格也逼近9万元/平方米,相比而言,九亭4万-5万元/平方米的均价引得众多刚需趋之若鹜。

正因为开发建设较早,最近几年,九亭地区尤其是九亭地铁站附近鲜有新盘入市。九亭新房缺席,也使得热度一直传导至其下一站泗泾的身上,2021年年初开盘的泗泾地铁站新盘招商九号公馆二期认筹率近500%,3月份开盘的泗水和鸣三期认购分数也达到了68分的高分,与上海中环内一些热盘相当。

一名熟悉九亭、泗泾板块的中介人员介绍,泗泾的新房基本上开完了,要买需要的分数并不低。何况就目前来说,九亭拥有成熟的商业、办公等配套,“所以瞄准九亭的刚需并不少,但九亭无地可卖了,新房有是有,但你买不到。”他表示。

安居客信息显示,九亭板块目前可售的一手住宅仅有两个,分别是北九亭的贝尚湾和南九亭的洋江唐顿公馆。分别是“在售”和“待售”状态,但是想要买到这两个新房却并不容易。

松江区规划和土地管理局网站显示,洋江唐顿公馆在2017年已经完成规划设计。现在项目封顶,塔吊和围挡都已经拆除,目前仍然待售。售楼处虽然已经于去年11月份完工,但也不接待看房者。

贝尚湾的售房时间线拉得更长。

一名知情人士介绍,贝尚湾的3期地块均是在2003年拿的。目前第2期还有4栋楼尚未开售,一拖再拖的原因主要在于价格。

“政府想开的价格在5.5万-5.8万元/平方米之间,但是公司希望开到6.5万元/平方米以上。”该人士表示。

贝尚湾去年4月的开盘价格为4.32万元-5.28万元/平方米,若要达到6.5万元的售价,意味着涨幅要达到23%-50%,但是从上海今年第一批次过会的新盘价格看,较前几期几乎0涨幅。

此外,近邻贝尚湾二期还有一大块空地格外醒目。这块地更加靠近地铁站,知情人士介绍,这块地按照规划是贝尚湾3期,2003年就拿地了。“规划已经有了,但是建设还要等2-3年”。

“战线拉得长,时间带来的是收益。”上述九亭地区中介人员表示,自己眼见这14年间九亭的房价随着上海房价的大趋势上涨。2007年底,贝尚湾一期推盘时,单价在6500元/平方米左右,2012年9月,贝尚湾推出的精装房,开盘单价2.5万元/平方米。“2020年4月均价在4.8万元/平方米左右,加上3500元/平方米的装修包,均价也不过5万元出头。但是去年上海房价大涨了一波,九亭这边也上了一个台阶”。

经济观察报注意到,2020年中旬,贝尚湾一期二手房成交单价还在5万元/平方米出头,去年年底至今,二手房成交价则多在6万-6.5万元/平方米之间。

价格博弈

不仅在外环外,在寸土寸金的环线内,也有楼盘建造完成数年,却迟迟未入市。

长宁区作为上海中心城区,新房供应量一直排全市末尾。尤其是其位于内环内的新房,过去三年仅开盘了3个:2019年,淮海名邸、虹康昭晖苑2个新盘入市;2018年则无项目开盘;2020年,仅中海长宁第一个项目入市,认购率超过了400%,286套房源不到半天便全部售完。

离江苏路地铁站500米左右的东诸安浜路上,远远就能望见两幢高高矗立的建筑,高楼外立面由造价昂贵的石材打造,表面还覆有精细的雕刻,在周边几个房龄超过30年的老旧小区间格外显眼。因为靠近江苏路与东诸安浜路交叉的十字路口,门口来往行人络绎不绝,但几扇古铜色的大门却始终紧闭。

“没有售楼处,也没有具体的开盘时间。”该项目工作人士表示,只有公司安排专人带领才能进去看房,其他人都不允许入内。

即便如此,关注这个盘的人并不少,每天来看房或是路过打探情况的人不下10个。“15年前就已经拿下地了,2018年基本建设完成,2019年装修完毕。”现在主要是预售证不好拿,该工作人员透露,公司想要开盘的单价与政府批准的备案价格相差较大。

经济观察报注意到,2019年开盘、同样位于长宁区内环内的淮海名邸和虹康昭晖苑,备案均价均未超过13万元/平方米,这也是2018年以来,长宁区新房获批的最高价。

“许多楼盘迟迟不开盘都是价格因素造成的。”一名中型房企上海区域营销负责人表示,一般情况下,浇筑式的建筑只要封顶,装配式建筑盖到1/2即可申请预售证开始售卖,大多数项目迟迟无法开售的主要原因在于价格。“价格过了,递交相关材料后,拿预售证就相当快了。”他说。

他进一步表示,过去那种完全不动工的捂盘少了,现在的捂盘惜售,绝大多数都是地产公司想开售的价格高于政府允许的价格,只要能承担资金压力,就干脆不卖。

“但政府也不能一直不给涨价,房企也不能一直囤积,房源总有释放的一天,这是个博弈。”他透露,一般情况下,政府都会先与企业沟通价格,接受的企业即可按照指定的备案价报价过会,若不能接受这个价格,则可以等一段时间再去找政府沟通,看均价方面能不能有所松动。符合取证标准后等待半年再上会取证的现象非常普遍。

一家top20房企的营销人士告诉经济观察报,按照目前的开发节奏,一些快周转的开发商,从拿地到开盘通常在8个月内,以期快速周转回笼资金,但是一些小开发商会选择拖延取预售证。因为预售证拿到后公示三天就要开盘了,有着严格的时间规定,但是什么时候申请取证在上海没有硬性规定。一些没有资金压力的小开发商就选择了打时间拉锯战,干脆不申请预售证。

“大部分房企都不想这么做的,会想尽快完成开发,回笼资金,一些本地小房企在目前的土地市场上也很难拿到地,就干脆把价格拖上去。”他进一步表示。

除了价格因素,一些不可抗力也会造成楼盘迟迟无法销售。

这位营销人士介绍,上海很多旧改地块可能真的需要十几年以后才能卖。比如距离壹公馆不到2公里的愚源名邸就是一个拉锯了10多年的项目。2010年12月,上海市长宁区住房保障和房屋管理局发布“长宁区39街坊旧区改造”,2015年才由中山建设实业发展总公司完成动迁。“动迁涉及的因素复杂,时间战线确实会比公开拿地的楼盘拖得长”。

其实早在今年1月底,上海市住建委等部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》中就提出,要严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

但多名房企营销负责人都表示,上海对何时申请预售证并没有硬性规定,申请时间由企业自行掌控。“大部分企业也不会拖,超过三四年的非常少。”上述top20房企营销人士表示,现在的大环境已经与过去不同了,刻意捂盘没有意义,大部分开发商都想尽快销售,去拿下一个项目,让资金运转起来。

“不过不开盘有时也因为确实要亏本。”他表示,目前的备案价一般根据整个区域的情况参考制定,例如该区域新房的历史售价。也会考虑每个项目的建造成本、交通地段等,但这些因素对最终定价的影响十分有限。这就非常考验开发商从拿地时的研判能力。“为了周转,有的项目甚至没有利润也要卖,因为巨额资金量面前,大多数的开发商拖不起太长时间。”他说。

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