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毛利率下滑成房地产行业共识

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 在楼市调控政策趋严的背景下,一些房企前些年高溢价率获取的地块,项目结转时间拉长,利润率普遍受到较大影响。重点房企2020年平均毛利率为26.2%,相比历史高位下滑超过10个百分点。从目前实行“两集中”土地出让制度的情况看,土地溢价率下降,而其他配建需求增加,房企的土地、建设成本并未大幅降低,利润率提升的可能性不大。

  分化进一步加剧

近年来,房地产行业毛利率下滑已成共识,并呈现加速下滑态势。

多家机构认为,“十四五”期间,房地产行业毛利率仍有一定下探空间,但目前毛利率水平仍高于多数行业。

据机构测算,重点房企2020年平均毛利率达到26.2%,相比历史高位下滑超过10个百分点。除了产品结构、区域结构,也和过去几年房企重点拿地地区密集出台调控政策有关。

业内人士介绍,2016年至2018年,房企拿地意愿高涨,“地王”频现,土地溢价率高企。随后,多地因城施策,相继执行限价调控。该阶段获得的地块转化货值近两三年进入集中结算周期,多数房企的盈利受到挤压。

中指研究院数据显示,2020年,沪深上市房地产公司总资产均值为1400亿元,同比增长13.7%,增速较上年回落4.2个百分点;内地在港上市房地产公司总资产均值同比增长13.8%至2333.0亿元,增速较上年回落7.0个百分点。上市房地产公司总资产增速创近几年新低,行业分化进一步加剧。

房地产上市公司市值呈下跌态势。截至2020年年底,沪深及在港上市的内地房地产公司市值均值分别为184.6亿元、237.0亿元,同比分别下降12.2%、31.2%。

融资难度加大

中指研究院院长莫天全对中国证券报记者表示,近年来房地产融资环境收紧,监管政策趋严。2020年8月,提出试点房企实施融资新规,即“三道红线”。10月,银保监会下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,要求继续严控房地产信托规模,严禁资金违规流入房地产市场。2020年年底,央行发布了银行“两道红线”,对银行房地产贷款额度进行限制。从房地产贷款方面看,2020年,房地产贷款余额49.58万亿元,同比增长11.7%,低于同期人民币各项贷款余额增速1.1个百分点,8年来首次低于各项贷款增速。

莫天全指出,在“两集中”制度下,房企短借资金需要规范。一方面,防止违规资金流入房地产领域。另一方面,有利于防范风险。有的房企为获取土地项目,短借大量资金,一旦项目经营发生风险,容易导致风险蔓延。

值得注意的是,“三道红线”提出以来,房企负债情况得到较为明显的改善。2020年,房地产上市公司的负债水平有所下降。沪深及内地在港上市房地产公司资产负债率均值分别同比下降0.4个、0.2个百分点至68.8%、76.2%,剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5%、70.6%,较上年分别下降0.1、0.7个百分点;净负债率分别为75.6%、81.9%,较上年分别下降9.1个、26.8个百分点。

 探索多元化发展

从目前实行的“两集中”土地出让制度情况看,土地溢价率下降的同时,其他配建需求不断增加,房企提升利润率的可能性不大。

业内人士指出,房地产行业毛利率下滑态势仍会延续,房企要适应新的行业逻辑。在此背景下,一些房企积极探索多元化发展,已达到对冲地产主业利润率逐渐降低的效果。

对于房企的破局之道,莫天全指出,多元化发展有利于企业防范风险。房地产市场调控趋严,融资环境趋紧,企业利用房地产业务进行融资会有诸多限制。通过多元化布局,可在一定程度上对冲房地产市场波动带来的风险。同时,可以利用非房地产业务进行融资,有利于缓解企业融资困难的局面。

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