土地出让“两集中”改变开发节奏

（原标题：土地出让“两集中”改变开发节奏，房屋新开工面积降9.3%）

2021年5月22日，南京江北新区一处楼房建筑和待开发的土地。

国家统计局最新数据显示，4月份，全国房屋新开工面积为17742万平方米，环比下降7%，同比下降9.3%。即使和疫情前的2019年同期相比，这一数据也下降了10.5%。在重点城市试行土地出让“两集中”政策后，市场分析人士认为，相关政策或改变房地产行业原有开发节奏，后期或造成新盘集中上市。

房地产新开工数据表现低于市场预期

数据显示，今年1月至4月，全国房地产开发企业房屋施工面积818513万平方米，同比增长10.5%。其中，住宅施工面积578028万平方米，增长10.9%。房屋新开工面积53905万平方米，增长12.8%。其中，住宅新开工面积40335万平方米，增长14.4%。房屋竣工面积22736万平方米，增长17.9%。其中，住宅竣工面积16551万平方米，增长20.7%。

市场普遍分析，房地产新开工数据表现低于市场预期。国信证券研报称，当下销售端高景气非常明显，库存去化周期也处于2012年以来的最低水平，房企补库存的诉求较为强烈。但该研报同时指出，“近期土地市场的表现显示房企正在积极补库存。然而作为补库存的另一个关键指标，新开工数据表现却不如人意。”

新开工面积增速放缓，土地出让“两集中”政策被认为是主要原因之一。今年3月开始，全国22个重点城市率先实施“两集中”供地新政，也就是集中发布出让公告，集中组织出让活动，一年内发布住宅用地公告不超过三次。

受这项政策影响，22个城市的首批土地出让集中在今年4月下旬到6月中旬。在集中出让前，22个城市土地供应较少，这导致了新开工放缓。

5月20日，上海土地市场网站发布《上海市国有建设用地使用权出让公告》。上海此轮集中供地共供应56幅土地，其中28幅土地属于普通住宅用地，此外主要包括租赁住房用地、征收安置房项目地块等。

此前，青岛首批集中土地出让于5月14日结束，总土地出让金约为128.6亿元。青岛集中出让成交的60宗地块中，除一宗溢价成交，其余全为底价成交。

在北京首次“两集中”土地出让过程中，30宗土地总成交价为1109.71亿元。29宗以挂牌形式出让的土地中，有4宗底价成交，3宗合理溢价，另有22宗均触及最高土地限价。虽然北京成交地块金额触顶，但成交溢价率为7.7%，较此前设置的8.6%上限溢价率有所下调。中原地产首席分析师张大伟说，低溢价率将成为北京供地很长一段时间的主旋律。

集中供地致楼盘集中开盘上市

市场机构分析，新开工面积低于预期，另一大原因在于部分房企资金调配能力有限，需将有限资金投入土地市场争夺。在土地市场拿地优先于新开工。

中央对房地产企业融资监管“三道红线”政策的出台，意味着“去杠杆、降负债”成为房企重要任务之一。“三道红线”是指监管层于2020年针对房地产企业下达的融资新规，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。

《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》显示，在“三道红线”监管下，降杠杆初显成效，前500强房企杠杆率有所降低。在长期偿债能力方面，500强房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，较上年下降11.62个百分点。在短期偿债能力方面，2020年500强房企短期偿债能力略有下降，流动比率均值为1.40，较上年下降0.05，速动比率均值为0.49，与上年持平。

方正证券研报称，随着土地集中出让在试点城市陆续进行，房地产行业新开工增速6月预计将会回升。

贝壳研究院高级分析师潘浩说，5月集中供地持续进行，土地成交面积进一步提升，叠加房企为年内实现销售回款，预计下阶段房地产企业新开工面积将持续上涨，与土地出让金共同拉动开发投资增长。

有市场人士担心，集中拿地，再加上开发建设进度类似，很可能导致房地产项目集中入市，如中小房企所竞得地块较差，缺乏对购房者的吸引力，生存状况会更加艰难。