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土地出让“两集中”改变开发节奏

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(原标题:土地出让“两集中”改变开发节奏,房屋新开工面积降9.3%)

2021年5月22日,南京江北新区一处楼房建筑和待开发的土地。

国家统计局最新数据显示,4月份,全国房屋新开工面积为17742万平方米,环比下降7%,同比下降9.3%。即使和疫情前的2019年同期相比,这一数据也下降了10.5%。在重点城市试行土地出让“两集中”政策后,市场分析人士认为,相关政策或改变房地产行业原有开发节奏,后期或造成新盘集中上市。

房地产新开工数据表现低于市场预期

数据显示,今年1月至4月,全国房地产开发企业房屋施工面积818513万平方米,同比增长10.5%。其中,住宅施工面积578028万平方米,增长10.9%。房屋新开工面积53905万平方米,增长12.8%。其中,住宅新开工面积40335万平方米,增长14.4%。房屋竣工面积22736万平方米,增长17.9%。其中,住宅竣工面积16551万平方米,增长20.7%。

市场普遍分析,房地产新开工数据表现低于市场预期。国信证券研报称,当下销售端高景气非常明显,库存去化周期也处于2012年以来的最低水平,房企补库存的诉求较为强烈。但该研报同时指出,“近期土地市场的表现显示房企正在积极补库存。然而作为补库存的另一个关键指标,新开工数据表现却不如人意。”

新开工面积增速放缓,土地出让“两集中”政策被认为是主要原因之一。今年3月开始,全国22个重点城市率先实施“两集中”供地新政,也就是集中发布出让公告,集中组织出让活动,一年内发布住宅用地公告不超过三次。

受这项政策影响,22个城市的首批土地出让集中在今年4月下旬到6月中旬。在集中出让前,22个城市土地供应较少,这导致了新开工放缓。

5月20日,上海土地市场网站发布《上海市国有建设用地使用权出让公告》。上海此轮集中供地共供应56幅土地,其中28幅土地属于普通住宅用地,此外主要包括租赁住房用地、征收安置房项目地块等。

此前,青岛首批集中土地出让于5月14日结束,总土地出让金约为128.6亿元。青岛集中出让成交的60宗地块中,除一宗溢价成交,其余全为底价成交。

在北京首次“两集中”土地出让过程中,30宗土地总成交价为1109.71亿元。29宗以挂牌形式出让的土地中,有4宗底价成交,3宗合理溢价,另有22宗均触及最高土地限价。虽然北京成交地块金额触顶,但成交溢价率为7.7%,较此前设置的8.6%上限溢价率有所下调。中原地产首席分析师张大伟说,低溢价率将成为北京供地很长一段时间的主旋律。

集中供地致楼盘集中开盘上市

市场机构分析,新开工面积低于预期,另一大原因在于部分房企资金调配能力有限,需将有限资金投入土地市场争夺。在土地市场拿地优先于新开工。

中央对房地产企业融资监管“三道红线”政策的出台,意味着“去杠杆、降负债”成为房企重要任务之一。“三道红线”是指监管层于2020年针对房地产企业下达的融资新规,即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不小于1。

《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》显示,在“三道红线”监管下,降杠杆初显成效,前500强房企杠杆率有所降低。在长期偿债能力方面,500强房企2020年资产负债率均值为78.77%,较上年下降0.89个百分点,为2012年以来首次下降;净负债率均值为85.08%,较上年下降11.62个百分点。在短期偿债能力方面,2020年500强房企短期偿债能力略有下降,流动比率均值为1.40,较上年下降0.05,速动比率均值为0.49,与上年持平。

方正证券研报称,随着土地集中出让在试点城市陆续进行,房地产行业新开工增速6月预计将会回升。

贝壳研究院高级分析师潘浩说,5月集中供地持续进行,土地成交面积进一步提升,叠加房企为年内实现销售回款,预计下阶段房地产企业新开工面积将持续上涨,与土地出让金共同拉动开发投资增长。

有市场人士担心,集中拿地,再加上开发建设进度类似,很可能导致房地产项目集中入市,如中小房企所竞得地块较差,缺乏对购房者的吸引力,生存状况会更加艰难。

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