2020年，中梁控股集团（2772.HK，以下简称“中梁）超额完成年度目标，全年现金流录得正值。同时，公司严控债务规模，优化债务结构，成为“黄档”房企。凭借务实有效的运营理念，中梁的综合实力已跃升至全国房企20强第18位。展望未来，中梁强调，公司仍将始终坚持以确定性应对外部环境的不确定性，追求规模、利润与负债之间的平衡以获得稳健发展。
商票兑付已按期100%承兑
5月11日，一则“上海中梁地产集团旗下济南梁鼎置业商票到期，知情人士称兑付将打8折”的消息，引起市场关注，但之后被证明为不实消息。
5月13日，济南梁鼎置业就商票兑付事件发布澄清说明，透露截至目前所涉已到期的商业承兑汇票，已按期100%承兑，不存在打折或逾期情况。与此同时，一份盖有济南梁鼎置业公章的函件也显示，公司“所开具的电子商业承兑汇票承兑事宜，公司主动与持票人沟通，我司开具的商业承兑汇票将按期及时足额兑付（其中首批2021年5月12日到期）”。
及时的澄清有力证实了中梁财务的安全性，也极大增强了资本市场对于中梁的信心。
事实上，作为一家践行长期主义的企业，定位于稳定高质量发展的中梁始终严控债务规模、优化债务结构，连年保持稳健财务风格。
年报显示，在“三道红线”方面，截至2020年末，中梁净负债率65.8%，现金短债比达到1.4倍，其中非受限现金短债比1.1倍，资产负债比79.9%，全年财务比率达标，为“黄档”房企。其中，资产负债率“尚待改善”，但公司计划争取在未来2、3年达标。
债务结构方面，目前公司主要的融资来源为境内银行贷款，占有息负债的51%，2020年底，境外融资已降至20%左右的水平。业绩发布会上，中梁控股执行董事、首席财务官游思嘉介绍说，截至2020年期末，公司平均融资成本进一步下降至8.5%，较去年年底下降0.9个百分点。游思嘉表示，公司融资成本仍有下降空间，“非常有可能从去年的8.5%加权平均成本继续下降到8%”。
保持公司财务稳健的关键之一，在于中梁稳步增长的业绩规模。年报显示，尽管受新冠疫情影响，但受益于快速的项目周转和标准化的开发流程，2020年中梁控股实现了1688亿元的销售额，销售总额同比增长11%；期内，公司已确认物业销售面积超过767万平方米，同比增长36%。由于城市布局能力的提升，销售均价提升至12500元。同期，公司权益口径的经营现金流为正。
营收方面，中梁控股2020年总收益为659.4亿元，较2019年增加约16.4%，再创历史新高；公司核心净利润（经调整后）为65.9亿元，较2019年增加约4.6%。
有效的投资、财务和运营策略，亦为财务的稳健保驾护航：据国泰君安证券（香港）研报，基于对不同城市和市场周期的深度研究，中梁坚持“三转”策略，即转二线、转省会、转都市圈中心城市，加速布局全国市场，扩大高能级城市覆盖范围，储备一、二线的优质地块。
年报显示，中梁控股在2020年内仍坚持谨慎的买地策略，城市能级明显提升。全年新增了117个项目，新增货值1920亿，权益比约60%，二三线投资占比92%，平均溢价率18%。截至2020年末，中梁在23个省份与直辖市和153个城市拥有480个项目，总土储面积达6510万平米，土储平均成本仅约4300元/平方米。从区位上看，主要是长三角、中西部、环渤海等地区，长三角中西部合计77%。
2021年业绩目标已完成逾三成
2021年，中梁谨慎定下1800亿元的合约销售目标。中梁控股管理层称，2021年公司可售货值将超过2600亿元，预计去化七成便可完成全年业绩目标。据悉，2021年上半年预期供货项目主要城市包括杭州，天津，合肥，长沙及温州。“2021年预计买地销售占比约40%。2021年供货按季度主要分布在32%。分布地区能级高，为2021年的销售提供了保障。”
据中梁于5月6日披露的未经审核营运数据，1月-4月，集团累计合约销售（连合营企业及联营公司的合约销售）金额约621亿元，集团合约销售面积约495.2万平方米，分别较去年同期大幅增长122.58%、104.05%。这也意味着，中梁控股前4个月已完成全年销售目标的34.5%。
前4个月业绩披露隔日，5月7日，国泰君安证券（香港）发布公告，宣布首次覆盖中梁控股并给予其每股7.20港元的目标价以及“买入”的投资评级，目标价分别相当于5.4倍2021年核心市盈率以及1.6倍2021年市净率。
值得注意的是，业绩较上年取得明显进步之外，中梁仍在不懈优化财务：5月10日，中梁控股披露，公司正提出要约，对2021年票据每1000美元本金额1005美元的购买价，以现金要约购买最多为最高接纳金额的发行在外于2021年到期的8.75%优先票据。
主动回购票据的同时，中梁控股还展开了新的融资。据管理层介绍，公司正在进行同步新资金发行。“同步新资金发行并非要约的一部分，是根据另一份发售备忘录展开。要约购买须待新发行条件达成后，便可展开，”管理层强调：“当我们把老债偿还以后，新的市场定价的融资，应该会拉动我们的融资成本持续下降。”
持续改善传统融资结构之外，4月27日，中梁控股还发布了可持续发展融资框架，设立公司发行绿色、社会责任、可持续发展债券及其他融资类工具时的治理机制，主要内容包括募集资金用途、项目评估及选择过程、募集资金管理、报告等。框架强调，公司业务发展需秉承可持续发展原则，持续实践绿色理念，力求最大程度降低对环境所产生的影响。
基于公司的战略规划和发展趋势，国泰君安预测，2020-2023年，中梁总收入和股东净利的年复合增长率将分别达到14.9%和10.2%，同时公司未来几年的派息比率有望维持在40%左右水平，持续为股东缔造高额回报。瓷碗，基于中梁控股强劲收入以及继续稳控杠杆的期望，国际评级机构穆迪预计中梁控股的债务杠杆率（以收入/调整后债务衡量）将保持强劲，未来12-18个月将从2020年的99%，进一步改善至95%-100%。同时，穆迪还表示，在收入增长和利息成本下降的支撑下，中梁未来的EBIT/利息覆盖率将从2020年的2.8倍提高到3.0倍左右。此外，银河联昌、中信里昂、富瑞金融、华泰香港以及中银国际等多个国内外机构发布研报，表示持续看好中梁后续发展。
面对行业的高度认可，中梁方面强调，虽然外部因素仍存不确定性，但公司未来仍将始终坚持以确定性应对不确定性，追求规模、利润与负债之间的平衡以获得稳健发展，以更加开放的心态、更加开拓的精神、更加开创的信念推动企业长期发展，持续回馈投资者。
在运营策略上，“今年会特别关注产品、客户的关注点”。今年3月，中梁发布2021年度品牌主张——“品质耕心美好”，希望为中国家庭打造美好生活的新样本。同时，中梁还配合品牌主张开展品质“锻造行动”，筑造“梁匠工程”，保证品质提升落地，为客户提供更多优质的产品。
而在提升产品力及性价比的时候，中梁也将进一步提升投资拿地的布局能力，“买地、去化将更加精准、高周转、七个月平均的开盘、高现金回款率是我们内部要求的指标”。
据管理层介绍，中梁将积极参与供地集中城市的土拍，并展开多元化拿地和投资，包括并购、合作等。据悉，在重视城市周期研究的基础上、在对布局城市进行深耕的同时，中梁的打法也会更加灵活多样：长期会以未来人口流入为导向，短期则会关注城市供销节奏，寻找相应机会。
本文来源：网易房产
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