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汇票100%兑付背后,中梁地产强调稳健增长

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2020年,中梁控股集团(2772.HK,以下简称“中梁)超额完成年度目标,全年现金流录得正值。同时,公司严控债务规模,优化债务结构,成为“黄档”房企。凭借务实有效的运营理念,中梁的综合实力已跃升至全国房企20强第18位。展望未来,中梁强调,公司仍将始终坚持以确定性应对外部环境的不确定性,追求规模、利润与负债之间的平衡以获得稳健发展。

商票兑付已按期100%承兑

511日,一则“上海中梁地产集团旗下济南梁鼎置业商票到期,知情人士称兑付将打8折”的消息,引起市场关注,但之后被证明为不实消息。

513日,济南梁鼎置业就商票兑付事件发布澄清说明,透露截至目前所涉已到期的商业承兑汇票,已按期100%承兑,不存在打折或逾期情况。与此同时,一份盖有济南梁鼎置业公章的函件也显示,公司“所开具的电子商业承兑汇票承兑事宜,公司主动与持票人沟通,我司开具的商业承兑汇票将按期及时足额兑付(其中首批2021512日到期)”。

及时的澄清有力证实了中梁财务的安全性,也极大增强了资本市场对于中梁的信心。

事实上,作为一家践行长期主义的企业,定位于稳定高质量发展的中梁始终严控债务规模、优化债务结构,连年保持稳健财务风格。

年报显示,在“三道红线”方面,截至2020年末,中梁净负债率65.8%,现金短债比达到1.4倍,其中非受限现金短债比1.1倍,资产负债比79.9%,全年财务比率达标,为“黄档”房企。其中,资产负债率“尚待改善”,但公司计划争取在未来23年达标。

债务结构方面,目前公司主要的融资来源为境内银行贷款,占有息负债的51%2020年底,境外融资已降至20%左右的水平。业绩发布会上,中梁控股执行董事、首席财务官游思嘉介绍说,截至2020年期末,公司平均融资成本进一步下降至8.5%,较去年年底下降0.9个百分点。游思嘉表示,公司融资成本仍有下降空间,“非常有可能从去年的8.5%加权平均成本继续下降到8%”。

保持公司财务稳健的关键之一,在于中梁稳步增长的业绩规模。年报显示,尽管受新冠疫情影响,但受益于快速的项目周转和标准化的开发流程,2020年中梁控股实现了1688亿元的销售额,销售总额同比增长11%;期内,公司已确认物业销售面积超过767万平方米,同比增长36%。由于城市布局能力的提升,销售均价提升至12500元。同期,公司权益口径的经营现金流为正。

营收方面,中梁控股2020年总收益为659.4亿元,较2019年增加约16.4%,再创历史新高;公司核心净利润(经调整后)为65.9亿元,较2019年增加约4.6%

有效的投资、财务和运营策略,亦为财务的稳健保驾护航:据国泰君安证券(香港)研报,基于对不同城市和市场周期的深度研究,中梁坚持“三转”策略,即转二线、转省会、转都市圈中心城市,加速布局全国市场,扩大高能级城市覆盖范围,储备一、二线的优质地块。

年报显示,中梁控股在2020年内仍坚持谨慎的买地策略,城市能级明显提升。全年新增了117个项目,新增货值1920亿,权益比约60%,二三线投资占比92%,平均溢价率18%。截至2020年末,中梁在23个省份与直辖市和153个城市拥有480个项目,总土储面积达6510万平米,土储平均成本仅约4300/平方米。从区位上看,主要是长三角、中西部、环渤海等地区,长三角中西部合计77%

2021年业绩目标已完成逾三成

2021年,中梁谨慎定下1800亿元的合约销售目标。中梁控股管理层称,2021年公司可售货值将超过2600亿元,预计去化七成便可完成全年业绩目标。据悉,2021年上半年预期供货项目主要城市包括杭州,天津,合肥,长沙及温州。“2021年预计买地销售占比约40%2021年供货按季度主要分布在32%。分布地区能级高,为2021年的销售提供了保障。”

据中梁于56日披露的未经审核营运数据,1-4月,集团累计合约销售(连合营企业及联营公司的合约销售)金额约621亿元,集团合约销售面积约495.2万平方米,分别较去年同期大幅增长122.58%104.05%这也意味着,中梁控股前4个月已完成全年销售目标的34.5%

4个月业绩披露隔日,57日,国泰君安证券(香港)发布公告,宣布首次覆盖中梁控股并给予其每股7.20港元的目标价以及买入的投资评级,目标价分别相当于5.42021年核心市盈率以及1.62021年市净率。

值得注意的是,业绩较上年取得明显进步之外,中梁仍在不懈优化财务:510日,中梁控股披露,公司正提出要约,对2021年票据每1000美元本金额1005美元的购买价,以现金要约购买最多为最高接纳金额的发行在外于2021年到期的8.75%优先票据。

主动回购票据的同时,中梁控股还展开了新的融资。据管理层介绍,公司正在进行同步新资金发行。同步新资金发行并非要约的一部分,是根据另一份发售备忘录展开。要约购买须待新发行条件达成后,便可展开,管理层强调:当我们把老债偿还以后,新的市场定价的融资,应该会拉动我们的融资成本持续下降。

持续改善传统融资结构之外,427日,中梁控股发布了可持续发展融资框架,设立公司发行绿色、社会责任、可持续发展债券及其他融资类工具时的治理机制,主要内容包括募集资金用途、项目评估及选择过程、募集资金管理、报告等。框架强调,公司业务发展需秉承可持续发展原则,持续实践绿色理念,力求最大程度降低对环境所产生的影响。

基于公司的战略规划和发展趋势,国泰君安预测,2020-2023年,中梁总收入和股东净利的年复合增长率将分别达到14.9%10.2%,同时公司未来几年的派息比率有望维持在40%左右水平,持续为股东缔造高额回报。瓷碗,基于中梁控股强劲收入以及继续稳控杠杆的期望,国际评级机构穆迪预计中梁控股的债务杠杆率(以收入/调整后债务衡量)将保持强劲,未来12-18个月将从2020年的99%,进一步改善至95%-100%。同时,穆迪还表示,在收入增长和利息成本下降的支撑下,中梁未来的EBIT/利息覆盖率将从2020年的2.8倍提高到3.0倍左右。此外,银河联昌、中信里昂、富瑞金融、华泰香港以及中银国际等多个国内外机构发布研报,表示持续看好中梁后续发展。

面对行业的高度认可,中梁方面强调,虽然外部因素仍存不确定性,但公司未来仍将始终坚持以确定性应对不确定性,追求规模、利润与负债之间的平衡以获得稳健发展,以更加开放的心态、更加开拓的精神、更加开创的信念推动企业长期发展,持续回馈投资者。

在运营策略上,“今年会特别关注产品、客户的关注点”。今年3月,中梁发布2021年度品牌主张——“品质耕心美好”,希望为中国家庭打造美好生活的新样本。同时,中梁还配合品牌主张开展品质“锻造行动”,筑造“梁匠工程”,保证品质提升落地,为客户提供更多优质的产品。

而在提升产品力及性价比的时候,中梁也将进一步提升投资拿地的布局能力,“买地、去化将更加精准、高周转、七个月平均的开盘、高现金回款率是我们内部要求的指标”。

据管理层介绍,中梁将积极参与供地集中城市的土拍,并展开多元化拿地和投资,包括并购、合作等。据悉,在重视城市周期研究的基础上、在对布局城市进行深耕的同时,中梁的打法会更加灵活多样:长期会以未来人口流入为导向,短期则会关注城市供销节奏,寻找相应机会。

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