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华夏幸福累计违约债务本息572亿元,加快制定综合化解方案

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产业新城运营商华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福,600340.SH)2021年5月18日在上证路演平台召开2020年度业绩及分红说明会。

关于流动性紧张及债务逾期风险等投资者关心的问题,华夏幸福董事长王文学表示,目前,华夏幸福金融机构债权人委员会聘请的相关中介正在进行必要的尽调程序;同时债委会也在积极协调推进公司债务展期事宜,为综合化解方案的制定和执行争取必要的时间。

通过加快资产处置、引入战略合作等开展自救纾困

截至5月12日,华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计572.20亿元。

华夏幸福表示,为化解公司债务风险,加快促进公司有序经营,公司积极争取地方政府支持,成立华夏幸福金融机构债权人委员会,在各级地方政府、监管机构和债委会指导和支持下,采取以下措施化解流动性及债务逾期风险:

一是积极配合省市专班和债委会工作,加快制定综合性风险化解方案;

二是全力保证公司正常生产经营,确保企业稳定生产、稳定就业;

三是深入开展债权人沟通等,确保不抽贷、不压贷、不断贷,对到期债务进行展期,尽量减缓公司融资性现金流出压力,合理调整债务到期计划,保持债务余额整体稳定;

四是通过加快资产处置、盘活存量资源、提高资产价值、引入战略合作等多种措施,积极认真应对,全力开展自救纾困和债务风险化解工作。

市场销售及回款仍主要来自于环京市场

华夏幸福对其2020年度的业绩下滑表示,该公司早期投资布局较多集中于环京区域,自2017年环京市场限购政策后,公司调整布局,加大了对长三角、长江经济带、粤港澳大湾区等外埠区域投资力度。虽然外埠区域的业务发展取得一定成效,但公司多数外埠区域布局时间较晚,仍处于前期投资阶段,公司有限资源难以满足众多产业新城的开发建设需要,公司较多资源被锁定住公司的环京区域。公司的投资布局、管理与各区域发展的不均衡导致目前公司市场销售及回款仍主要来自于环京市场。受环京市场限购政策以及2020年多轮疫情影响,环京住宅市场量价齐跌,不仅对公司环京区域的销售与供取地影响较大,造成公司房地产业务货值严重不足,也严重影响公司产业新城回款。

截至2020年末,华夏幸福实现营业收入1012.09亿元,较上年同期下降3.80%,实现归属于上市公司股东的净利润36.65亿元,较上年同期下降74.91%。报告期内,公司实现销售额940.66亿元,较上年同期下降34.30%。

华夏幸福业务分为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务两大板块。2020年,华夏幸福产业新城业务方面营业收入1011亿元,总成本840.76亿元,营业利润84.62亿元;商业地产营业收入1.01亿元,总成本5.15亿元,营业利润亏损4.51亿元。

现金流承压,产业新城投资下降较多

此外,华夏幸福产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。在开发过程中涉及区域定位规划、基础设施与公共设施建设、土地整理、招商引资以及区域综合服务等众多环节。其中,产业招商受整体宏观经济形势、各地招商引资政策以及招商环境的影响较大;基础设施建设项目、土地整理的资金投入对资金要求较高。

报告期内,公司现金流承压,全面压缩投资,产业新城投资下降较多。同时产业招商的入园企业投资也大幅下降,导致2020年度产业发展服务收入下降幅度较大。在公司流动性紧张及收缩产业新城园区投资的情况下,部分产业新城的业务发展将受到进一步影响,存在继续下降的风险。

华夏幸福表示,受多轮疫情特别是2020年底至2021年年初新一轮疫情的影响,公司部分区域的房地产市场价格受到较大影响。此外,年初公司爆发的流动性风险也客观上对公司部分区域的房地产销售价格造成了一定影响。公司2020年度的存货跌价准备计提较多,对公司业绩影响较大。未来如公司房地产销售价格进一步下跌,公司相应的资产减值将进一步影响公司业绩。

华夏幸福对截至2020年12月31日的应收款项、合同资产、存货、商誉、债权投资计提资产减值准备共计95.69亿元。其中,部分应收账款及其他应收款计提了坏账准备18.1亿元,对合同资产计提坏账准备1.9亿元,对主要位于南京、固安、丰台、大厂、来安、霸州等区域的项目计提存货跌价准备71.37亿元,计提深圳市城市空间规划建筑设计有限公司商誉减值损失1.01亿元,计提债权投资减值损失3.3亿元;影响公司2020年度归属于上市公司股东的净利润86.7亿元。

同时,华夏幸福自2020年度开始结转2017年、2018年受国家房地产调控政策影响较大的房地产项目,导致2020年度毛利率较2019年度大幅下滑。公司未来将继续结转受调控政策影响较大的房地产项目,公司房地产业务的业绩将进一步受到影响。

对于业绩下滑风险的应对,华夏幸福提出5项举措:

(1)在业务开展上,持续增强“造血”能力,抓销售、促回款、保现金流。房地产业务保证住宅按时保质保量交付,加快资金回笼,保障销售回款目标达成;产业新城业务通过狠抓在途回款、推动增量回款、加快项目销售等措施,保障实现总回款目标;同时长短结合、多措并举招商引资,加速推动已签约项目落地投产,并通过最大化资源储备、强化土地营销、市场化供地、积极推动平台化等方式,为公司发展持续贡献新现金流;丰富产业服务产品线,新增招商辅助服务、数据服务、资本服务,整合内外资源,打造产业发展平台,提升对外服务能力,创新盈利模式,为公司创造新的业绩增长点。

(2)在经营管理上,切实提升经营管理水平,持续降本增效,通过核心管理层降薪、组织优化、业务调整等措施加强成本控制,严控支出,保障公司经营效率提升;通过明晰各类业务最小单元,分类管理、精准施策;通过梳理处置、盘活存量资产以及股权合作等方式,瘦身缩表,优化公司资产负债结构,改善公司流动性与财务状况,确保公司业务可持续与健康发展。

(3)在组织管理上,加强组织管理,提升组织效能、提高管理效率。全力压降各项管理类费用支出,基于最小管理单元打造并激活组织,进一步加大授权、简化流程,调整组织阵型、提高决策效率。稳定干部和骨干队伍,保持队伍战斗力。

(4)在区域政策上,坚持推进区域分类施策封闭管理,回款优先用于本区域或项目的投资及支出,防止风险在不同区域或项目间传导;根据不同区域的市场与政策情况寻找合适的投资机会,提升投资效率;全力开发基础好、回款快的区域,持续为公司贡献现金流;其他区域以收定支、实现自平衡。

(5)继续聚焦核心都市圈,继续在投资管控、资产管理、风险管理体系等方面完善产业新城经营投资管理体系;增强产业招商能力,产业发展龙头化与轻资产并举,继续提升园区的综合开发与投资能力。

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