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评论丨一线城市房价涨幅收窄的信号意义

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

国家统计局公布2021年4月70城房价数据显示,4月新房价格环比有62个城市上涨,二手房有54个城市上涨,其中有50城新房、二手房均呈上涨趋势。70城新房环比平均涨幅为0.5%,较上月扩大0.1个百分点,涨幅创去年下半年以来新高。新房同比涨幅4.4%,与上月持平,也是阶段性新高,二手房同环比涨幅也类似。整体看,房价继续呈上涨态势。

不过,房价涨幅趋缓的态势明显,突出表现是新房或二手房价格上涨城市数开始持平或减少。其中,一线城市房价降温效应比较明显,除广州外,京沪深新房价格同环比涨幅已淡出TOP30。这意味着,自去年7月份以后,沪深为代表的一线城市密集调控,终于见到了效果。广州在4月底出台力度较大的调控,比如增值税免征期2年改5年,同时广州房贷利率连续3个月大幅度调高。从4-5月份的成交量来看,广州新房降温效应将在年中前后显现。

4月份,新房价格环比涨幅排第一的是重庆,除广州外,其他都是类似重庆的“次热点”二线城市(如武汉、昆明、海口、贵阳等),或者棚改滞后城市(如徐州、宜昌等),显示一二线热点城市均受到严厉调控后,楼市热度开始梯度向其他城市蔓延,特别是调控力度小、限售政策到期的城市,或这几年棚改力度大、库存小的城市。同比看,这一趋势更加明显。

二手房方面,最大的变化就是一线城市房价涨幅首次收窄,环比涨幅(0.8%)自去年11月以来首次收窄,同比涨幅(11.3%)自2019年四季度以来首次收窄。更值得关注的是深圳,二手房价格环比涨幅自2019年6月份以来首次“零增长”,同比自2020年7月以来首次让出了涨幅榜TOP1的位置,涨幅退居第二位。一线城市和深圳二手房价格的变化具有标志性意义。

它意味着,持续大半年的调控,在近期取得了明显的绩效。一线城市调控开始得比较早,需求供给两端同步着手,新房市场最先得到控制。但是,由于二手房市场调控抓手少,新房限价导致一二手房价格倒挂,“打新”热潮此起彼伏,形成了一二手房价格上涨的循环。以深圳出台二手房指导价为契机,一线城市调控重点开始转向二手房市场,在严打中介虚高挂牌价、炒作二手房,特别是学位房价格的同时,收紧了二手房贷款的评估价和贷款额度。目前,一线城市二手房贷款发放周期拉长到了4个月左右。

4月份,深圳二手房交易量首次跌落到冷热分水岭(5000套)之下,房价涨幅也得到了明显控制;5月份前两周,市场继续维持低位交易的态势。看来,只要严打利用经营贷和高评估价违规“加杠杆”、严打“深房理”等炒房行为,深圳楼市就是可管控的。只要二手房价格控制住了,避免出现一二手房价格倒挂现象,新房价格管控就可持续,整个楼市就能得到控制。

目前来看,一线城市房价得到有效控制,但无论新房价格还是二手房价格,二三线城市涨幅依旧在扩大,这是“因城施策”的结果,也是热度梯次传导的结果,而前期调控政策到期(特别是2017年以来的限售政策到期)也有影响。但是,随着二线城市成为调控的重点,再加上信贷额度管控明显收紧,利率也开始反弹,预计二线城市也将在三季度开始触顶,全国楼市量价也阶段性见顶。

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