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房地产税渐行渐近,对市场有何影响?

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房地产税渐行渐近。

5月11日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

这被业内人士评价为“决定房产税立法、征收的四个单位聚齐了,信号意义非同一般”。

房产税立法板上钉钉但过程却漫长

自2013年中央首次提出对房地产税加快立法后,“房地产税立法”任务已板上钉钉,房地产税立法何时启动的话题也备受关注。

2015年8月5日,房地产税法第一次明确进入中国人大立法规划。

2018年9月7日,十三届全国人大常委会立法规划中,包括房地产税法在内的11部税法同时亮相第一类项目,即条件比较成熟、拟在本届人大常委会任期内提请审议。

2019年3月9日,十三届全国人大二次会议记者会上,全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图在回应房地产税立法问题时表示,“房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部组织起草,目前,相关部门正在抓紧完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。”

在今年3月13日发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(全文)(下称《规划和纲要》)中,“推进房地产税立法”被写入这份谋划未来5年发展及2035年远景目标的《规划和纲要》中。

《规划和纲要》第二十一章建立现代财税金融体制提到,“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权。”

此外,从去年年底以来,财政部在半年内四次提及房地产税。

但在今年4月21日,全国人大常委会公布的2021年度立法工作计划中并未提及房地产税。

房地产税推出时机到了吗?

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,房地产税有明确的推进路径,即按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。但现在看,房地产税需要加速。疫情后,房价加速上涨的同时,房产对贫富分化的推动作用明显扩大。富人炒房避险需求增加,高档商品住宅价格上涨得更快,迫切需要用税收手段来调节。

那么,此次财政部等四部门齐聚北京召开座谈会是否意味着房地产税推出时机已到?

贝壳研究院首席分析师许小乐指出,我认为目前房地产税的法理基础、技术手段并不存在多大的挑战,只是在中美贸易战、新冠疫情等诸多国内外重大事件的挑战中,难以找到一个合适的时机出台,保证政策出台之后不会对市场预期造成过大的冲击。

其认为,可能存在的挑战是,房价资产价格的不断上涨带来税收成本提高,以及对家庭住房拥有情况的了解不充分。如果随着房价与居民债务的螺旋上升,越往后,土地价格和房价与居民实际收入水平越背离,税收越来越体现在对资产价格征税,可能会提升居民的实际支付压力。

复旦大学国际关系与公共事务学院副教授张平在其发表的《中国房地产税改革的治理意义》中提到,对居民和企业来说,大多数税种都是缴得越少越好。开征房地产税必然面临众多的阻力和疑议,需要政府在开征之前和实施过程中以不同方式不断向居民做出解释。

房地产税出台会对市场产生什么影响?

许小乐认为,房地产税出台,短期会让市场供需关系进行一次重构,主要是多套房业主根据自身的支付成本进行评估,短期可能会有部分房源出手,存在一次脉冲效应,业主降价出售会导致价格短期下行,冲击大小取决于家庭住房拥有情况。这些城市通常是一些需求比较旺盛的城市,供给端的冲击很快会被需求端消化,房地产价格变为卖方的定价加上税收,卖方的定价是否会上涨,仍然取决于城市市场的供需关系。从长期看,房地产税本质上是一项成本,会让整体市场的交易变少。这项成本最终会由市场承担,具体是买房人还是开发商承担,取决于双方的价格弹性,税收负担更多落在缺乏弹性的一方身上。

在张平看来,房地产税是多元的。其指出,在房地产市场长效机制方面,房地产税有潜力成为地方政府稳定的主体收入来源,进而有助于地方政府摆脱对土地财政的依赖;通过房地产税与地方公共服务的激励相容,形成地方“房地产税-公共服务”调节机制;作为一种住房持有成本,有助于抑制居民的投机购房需求和削减住房的资产属性;通过将部分税收用于地方保障性住房的建设和运营,建立地方商品房与保障房的反馈机制;此外,还能体现房地产税的受益税和调节税属性。房地产税开征后,即便开始时适当放宽减免额度、税率较低,仍然可能面临各种问题。由于居民已经建立房产持有成本会逐步增加的预期,所以在一开始就会对整个房地产业产生一定的影响。政府需要在房地产业的生产、消费、流通等几个方面做好相关预案,充分运用好手中的政策工具,保证房地产业平稳健康发展。

李宇嘉的观点是,税收的功能,除了组织财政收入之外,更重要的就是调节收入差距。因此,当下房地产的状况、财富分配的状况,迫切需要税收来调节。估计热点城市会加快本地实施方案研究,对二套及以上住房、超面积住房开启征收

另外,李宇嘉指出,中国会参考国际上共性的制度,首先,对低收入、孤寡家庭等弱势群体税收优惠,对首套房或一定面积免税,改善型住房低税率。其次,如同实施房地产税的其他国家一样,我国也会通过评估价打折(美国有些州打3-4折),房价上涨时降低税率(美国有些州税率低至0.2%),将税收支出占居民收入之比控制在一定幅度(美国、日本在3%-5%),控制税负。考虑到限制房地产税用途,如专项用于学区建设,严格“以需定支”,年底税票上列出用途明细等国际惯例,房产税征收有助于夯实税收对接公共服务供给,降低生活成本,加强社会保障。再参考到,个税提高起征点、增加税前抵扣项,个人总税收贯彻“有增有减”、结构性减税,总税负不增加的原则。而且,从间接税到直接税的转换,具有建设公民社会,塑造新财富观,构建公民纳税和政府服务的自主意识和良性循环的改革效应。

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