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征收房地产税有利于实现抑制房价上涨的目标

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征收房地产税可能会将存量和增量的投资者赶出市场,让住房回归到“居住”的属性,实现去“金融化”。

日前,财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会,引发市场对房地产税可能会立法和出台的关注。尤其是“十四五”规划和2035年远景目标纲要中也提出,推进房地产税立法。

中国研究和计划推出房地产税改革源自十年前“十二五”规划中提出“研究推进房地产税改革”,上海和重庆于2011年被列为房产税试点。随后中国推进不动产登记实现全国联网,其间也多次提出要加快立法,但是,一直没有合适的时机推出。当前,在相继遭遇中美贸易摩擦、新冠疫情冲击之后,中国经济进入一个相对稳定的时期,因此,应该为房地产税的有序推进和未来落地做好准备。

房地产税是大多数国家采用的税种,它可以承担增加地方财政收入以及调节分配等作用,但在转型期的中国,它也被赋予了较多的期待,牵扯到更多方面,也因此才被广泛关注。事实上,房地产税改革本质上是以健全地方税体系、培育地方税源为主要目标。

自1990年代财政改革后,地方政府财权与事权存在不匹配的问题,在住房制度改革后,一些地方政府逐步走上了依靠土地拍卖筹集资金的道路。土地财政的确为地方政府持续增加基础设施建设提供了资金,但是,同时也带来两个问题。一是地方政府融资平台公司以土地为抵押进行贷款,导致负债率越来越高;其次,“挤牙膏”的拍卖方式造成土地价格越来越高,从而间接推动房价不断上涨,这是房价刚性上涨的主要因素,而房价过高成为中国经济一些结构性问题的核心因素。

因此,地方政府必须摆脱对土地财政的依赖,同时需要开辟新的税源。房地产税被认为是可以提供稳定财政收入的一种安排。刚刚公布的第七次全国人口普查数据显示,截至2020年,中国居住在城镇的人口占63.89%,而“十四五”期间要实现的城镇化率目标是65%,这意味着城镇化建设或将放缓,空间也可能有所缩小,一些地区依靠土地财政的增长方式或也会受到挑战,只有少部分大都市圈存在聚集更多人口并占用更多土地的可能。因此,房地产税应能够及时替代土地财政,为地方政府补充税源。

不过,人们更关注的是房地产税对房价的影响。对于大部分国家而言,房地产税几乎与房地产市场同时诞生。而在中国的房地产市场制度之下,与房地产有关的主要是土地、交易等环节的税赋,目前还缺乏对财产持有环节的征税。这在客观上使得一部分人将住房视为投资品,他们通过囤积住房而获取巨额增值收益。这种投资或投机需求也推动了房价上涨,让后来买房的人承受越来越高的房价并为此承担很高的按揭债务。

央行《2020年第四季度中国货币政策执行报告》指出,居民债务继续扩张的空间已非常有限,要高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险。与此同时,在一定程度上脱离城市居民可支配收入水平的房价收入比,增加了年轻一代的压力,同时,资源持续流向房地产业也会对制造业发展构成一定冲击。总之,如果不摆脱对房地产的依赖,中国就很难实现发展模式的转变,地方政府债务与居民债务还会持续上升,而这是难以持续的。

更重要的是,中国构建新发展格局的基础就是扩大国内消费。但是,如果房价与居民负债率越来越高,就会对消费形成直接且持续的冲击。因此,中国必须稳定住房价,并满足中低收入者的居住需求,让人们从购房压力中解放出来。在此背景下,征收房地产税有利于实现抑制房价上涨的目标,因为这可能会将存量和增量的投资者赶出市场,让住房回归到“居住”的属性,实现去“金融化”。

当政府向市场传递出确切的意志和目标后,在试点以及各地有序推进的前提下,能够给市场一定的时间消化政策冲击,虽然这在短期内可能产生市场波动,但长期可以起到稳定楼市的作用。应当说,房地产税对于大部分居民而言没有影响,主要是对持有过多房产的家庭有冲击。

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