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2020年房企增收不增利,追求“红转绿”重于追求规模

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截至4月底,沪深两市及港股223家上市房企(包括物业股)已全部发布了2020年年报。整体来看,2020年房企业绩规模持续增长,但增速放缓,“增收不增利”也成为行业常态。而在行业增速放缓的背景之下,回归理性的房企们也开始重新审视投资与经营策略,强调走稳健、提质增效之路。

“增收不增利”房企积极降杠杆

国家统计局数据显示,2020年全国商品房销售面积176086万平方米(同比增长2.6%),销售额17.36万亿元(同比增长8.7%),双双创下历史新高。而过去一年,尽管新冠疫情影响了年初销售节奏,但受益于整体流动性宽松、疫后积累需求释放等利好,房企们仍取得较佳业绩。

平安证券于5月6日发布的研报显示,主流房企依靠品牌影响力、强大的运营能力及灵活的战略布局,过去一年持续扩大了市场份额,TOP10、TOP50、TOP100房企的销售额市占率分别为26.5%、55%、66.2%,较2019年提升0.2个、2.1个、2.7个百分点。

不少房企不仅完成了既定销售目标,增长率亦较2019年明显提升,部分龙头房企更是进入7000亿元的“超级阵营”:中国恒大2020年合约销售金额为7232亿元,同比增长20%;万科实现合同销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%。

不过,2020年,房企营收和利润率等指标还是出现了明显下滑。不少业内人士认为,疫情“黑天鹅”、地价成本上升及限价等调控政策挤压了利润空间,是导致多家上市房企去年“增收不增利”的主因。

“房企整体营收保持双位数增长,但增速放缓,而利润端未能实现正增长。”在近期发布的研报中,天风证券选取了109家地产开发类上市公司作为2020年年报总结的研究对象。报告显示,109家公司共实现营收57041.81亿元,较上年营收同比增长13%,较上年同期增速下降9.8个百分点;2020年共实现净利润5618.81亿元,较2019年整体净利润同比下降1.86%,较上年同期增速下降16.8个百分点;2020年共实现归母净利润4987.87亿元,较2019年整体归母净利润同比下降3.15%,较上年同期增速下降18.57个百分点。

值得注意的是,2020年,多家房企采取多种方式优化债务结构,“三道红线”达标情况突出。据克而瑞统计,如金辉控股、中国金茂、远洋集团、龙光地产、建发国际、明发集团、弘阳地产、佳源国际、世茂集团等则跻身“零踩线”房企。

受“三道红线”影响,2020年上市房企拿地普遍偏于谨慎。不过,据平安证券报告,行业龙头及区域龙头投资延续扩张趋势,2020年购地及建安支出同比增长9.4%、6.3%。同期,中小房企、商业及园区开发企业的购地及建安支出则同比下降10.8%、9.7%。

同时,《华夏时报》记者看到,从拿地区域来看,长三角、粤港澳等核心城市群仍是房企最为青睐的区域。例如,宝龙地产在策略上深耕长三角和粤港澳大湾区,2020年70%的土地储备位于长三角区域;越秀地产在粤港澳大湾区的土地储备占到总土储面积的55.1%。另一方面,房企拿地方式也更趋多元。例如,旭辉控股2020年新增可售货值中多元化拿地占比为51%,且2020年多元化拿地项目平均销投比超过3倍,为后续的利润实现提供了保障。

谨慎投资仍是主旋律

易居企业集团CEO丁祖昱在近期举办的克而瑞研究中心地产金融会议上指出,融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”及22城“双集中”供地新规,令整个房地产行业围绕着“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“去杠杆”走下去,而且将是长期趋势。

在行业利润整体下行的大背景下,相比业绩规模,眼下房企们更为注重经营质量和效益。综合财报及业绩会上的高管发言来看,不少房企强调要实施审慎的财务政策、进行更加优化的融资管理,走稳健、提质增效之路。

例如,弘阳地产集团首席财务官申广平在业绩会上就向《华夏时报》记者指出,“房地产行业逐渐回归理性、回归经营本质,盈利能力是企业生存的根本”。绿地集团董事长张玉良也表示,虽然不在乎单一的排名,但还是希望今年要比去年增长,而且是质量增长。

据克而瑞统计,自2018年以来,房企销售目标总体谨慎,行业平均目标增长率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。不过,招商蛇口、世茂、华润置地、龙湖集团和绿城中国5家企业提出了3000亿元以上的销售目标,3000亿阵营有望进一步扩大。

达标“三道红线”也是房企们积极努力的方向。例如,绿城称“争取未来2至3年,公司三道红线进入绿档”,新力控股则表示“有信心在未来一年到一年半时间内达到绿档70%的要求”。

“在销售增速放缓、政策调控持续、土地成本上升的行业背景下,企业利润空间和盈利指标的下行压力或将长期存在。”丁祖昱日前指出,长期来看,在“三道红线”等监管政策下,未来不同房企之间将继续保持分化。

58安居客房产研究院分院院长张波也向《华夏时报》记者指出,在“两集中”影响下,城市区域竞争压力增强,房企回款周期将拉长,中小房企融资更难,服务和产品也将遭受降维打击。“随着调控手段不断精细化,行业将加快去伪存真,有些企业会‘受不了’,所以这两年行业会持续出现大宗收并购。”

据中国指数研究院统计,2020年共有149家房企参与收并购,其中百强TOP30房企收并购金额占比为23.1%,收并购宗数占比20.6%。2021年,行业收并购热度仍高居不下,远洋资本与红星地产的战略合作、融创与彰泰地产签订战略合作协议等,均受到行业热议。

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