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上海互联网办公地新宠

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经济观察网 记者 丁文婷 2021年第一季度的上海写字楼市场,创下了9个季度以来的最高净吸纳量纪录,21.6万平方米,同时把空置率打到了22%。复苏的原因指向了一个行业——互联网。

办公市场有着非常强的产业特性,与区域产业发展紧密相连。近20年发展,让上海形成了几大互联网聚集地,沿着上海中环线从张江顺时针转到漕河泾产业园区、长宁区,形成了围绕着中环线集聚的产业版图。

这一传统的互联网产业版图正发生变化,不仅B站和美团的总部相继落户杨浦滨江,前滩和徐汇滨江等新兴区域也正成为新选择。2021年第一季度的净吸纳量中,超过六成互联网公司选择了徐汇滨江和前滩等比较热点的次中心区域。

三个中心

在上海长宁区,从地铁2号线中山公园地铁站向西出发到虹桥详情)火车站地铁站沿线,聚集着众多互联网企业总部。

中山公园站附近坐落着饿了么上海总部,下一站娄山关路地铁站300米左右有拼多多总部,北新泾地铁站和淞虹路相邻的地铁站附近则分别驻扎了美团总部和携程、京东、爱奇艺的上海总部。

除了这些广为人知的互联网企业,长宁还聚集了大大小小数千家互联网企业。时任长宁区委书记王为人曾在2020年7月的政府工作报告中表示,长宁区有4900多家互联网企业、200多家人工智能企业,贡献了上海互联网经济产值的23.1%。在互联网经济的带动下,长宁区过去5年GDP年均增速达到7.9%,在中心城区位列第一。

“上海办公体量比较大,企业选择权大,落地区位主要看各区的政策和政府力度扶持。”中国城市治理研究院研究员、上海交通大学国际与公共事务学院副教授俞俊利表示。包括长宁区在内,张江、漕河泾几个互联网企业聚集地的相关政府机构都会在土地、税收等各方面提供一定的资源倾斜。

长宁区一直以来打造的是总部经济,在吸引互联网企业落地时采用的是区政府出面谈判的模式,俞俊利告诉经济观察网:“为了吸引头部企业总部落地在长宁区,区政府官员会和企业进行谈判,派出的都是较高层级的官员。”

而在行业准入方面,长宁区率先试点“一照多址”“一证多址”等改革,降低互联网企业制度性交易成本,并实施市场轻微违法违规经营行为免罚清单,出台的区级清单覆盖了10个市场监管领域的42项事项。

长宁区投资促进办公室主任张源曾公开表示,2020年前7月,长宁区适用免罚清单案件25件,其中网络科技企业和互联网企业相对集中。

俞俊利介绍,在2018年-2020年期间入驻长宁的包括高科技、生物医药、互联网等高新企业都是采用“一事一议”的方式引入的。“这意味着谈判的弹性会比较大。”他补充,“主要是一些独角兽企业,大中型企业,因为长宁区总部经济对规模还是有一定要求的。”

相比于长宁区的总部经济模式,更多中小型互联网企业则选择聚集到了产业园区中。世邦魏理仕数据显示,在上海产业园区的租户占比中,互联网行业占比从2018年的22%上升至2020年的25%,远高于第二名工业品制造业占比。2020年,漕河泾和张江互联网行业均为园区内占比最高的行业,占比均超过了30%。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部负责人张越表示,商务园区承载了国家科技创新孵化器的主要功能,加之租金优势、产业集聚以及政府激励政策吸引了众多电商、游戏开发等网络科技企业将总部、研发和办公选址在商务园区。

高力国际华东区一名负责人表示,尤其对于初创型的互联网企业来说,首选是张江和漕河泾这样的核心产业园区。除了人才和租金方面的考虑,与写字楼相比,产业园区相对充裕的办公空间也为企业日后的扩张提供了良好的机会。“此外,产业园区的融资活动也相当活跃,今后伴随着企业的不断发展,融资能够得到较好的解决,这可以使得企业迅速做大做强。”

高力国际华东区研究部董事袁晓超告诉经济观察网,头部的互联网公司有能力跳脱出传统聚集区去其他地方落地,比如税收、业务线、高科技人才落户等方面是否有支持都是他们选址考虑因素。“这些都是无法在账面上体现的。”他表示。

但更多中小型企业一般不会跳脱出传统的聚集区域。漕河泾开发区一位招商负责人表示,中小型互联网公司往往非常看中整个园区的氛围和基因,关注自己的“邻居”是谁,关注投资方企业和上下游企业是不是也在附近等问题。

“很多中小型互联网企业都是冲着人才来的。”该名负责人表示,互联网公司对人才的需求量非常大,因此人才的获取成本和便利性是企业考虑的重要因素。园区内的腾讯、字节跳动等头部互联网企业以及数量众多的中小互联网企业都聚集了大量的人才,“在这边招人也比较容易。”

需求活跃

经济观察网注意到,互联网公司近期在张江和漕河泾两大产业园区动作频频,腾讯和叮咚买菜都在去年第四季度和今年第一季度分别在漕河泾和张江两次扩租。字节跳动和喜马拉雅也于去年四季度在张江扩租超过1万平方米。

上述漕河泾招商负责人表示,继字节跳动去年租下了漕河泾合川路地铁站附近一幢办公楼后,目前漕河泾中心的三幢楼正在装修中,装修好了将迎来字节跳动的入驻,租赁面积超过18万平方米。

“张江、漕河泾虽然有一定的空置率,但大部分都是新出来的项目,在张江、漕河泾一些产业比较集聚的区域,整体来讲是比较缺房子的,比较大的租赁面积非常有限。”上述办公楼选址租赁的负责人表示。

高力国际数据显示,上海市产业园区整体租金水平为3.8元/平方米/天,环比上升1%;张江、漕河泾和金桥等核心子市场表现出色,分别上涨1.2%、1.1%和2%;

不断扩租和租金上涨背后是持续旺盛的需求。2020年,上海第三产业中,“互联网和相关服务”同比增长最快,达到了23.3%。

漕河泾某互联网大厂的一位技术开发人员告诉经济观察网,今年招人特别难,“去年招人非常严格,今年只要差不多的都要,真的太缺人”。本来签约好的应届生又被园区内其他互联网公司抢走了两个,“现在即使开出几十万的年薪,毕业生也并不好找。”

一名正在考虑跳槽的程序员表示,因为今年行情比去年好太多了。公司业务在不断扩展,“缺人”是大小互联网公司都面临的问题。他算了一笔账,去年3月份,字节跳动估值在1400亿美元左右,目前已经逼近了4000亿美元,这意味着期权价值也翻了几倍,所以很多人都跃跃欲试。今年业务扩张和缺人导致薪资普遍大方,所以跳槽很普遍,他补充说。

上述漕河泾招商人员也向经济观察网表示,去年疫情期间,诸如在线电商、游戏等公司发展十分蓬勃,近期来看,办公楼里的游戏公司很多,想租1万平方米以上的大有人在,“有些新兴的游戏公司,一上来就说要租一两栋楼”。

后起之秀

“漕河泾租金普遍在5块钱左右,徐汇滨江稍微贵一点,但也能接受。主要是看中附近有上下游产业公司,联系起来比较方便。”这是正准备搬家的一名科技公司负责人的考虑,浸润行业多年,他观察到,互联网企业的聚集地从老牌的长宁、张江和漕河泾三极,也在部分向杨浦和徐汇滨江聚集。

“互联网行业对办公地点的选择上,需求最活跃的还是以张江和漕河泾为代表的产业园区。但一些新兴板块也越来越受到互联网企业青睐。”上述高力国际的相关负责人表示,这些新兴板块具有较强的后发优势,不仅有更具竞争力的租金水平,在轨道交通、商业配套、高品质教育以及其他生活娱乐设施方面都比一些成熟的传统商务区更受互联网企业员工期待。“以徐汇滨江为例,该区域明确的科技、媒体等产业导向下,包括腾讯、阿里巴巴、游族、网易等头部企业聚集,芒果电视、央视等传媒也自建了一些总部。随着相关企业的逐步入住,产业上下游集聚效应就越发明显,今后的吸引力也将日益增强。”

不过,不同类型的互联网企业选址上的考虑因素仍有差异,张越表示,例如Google这样的头部资讯服务类外资互联网企业选址核心商务区陆家嘴超甲级写字楼,选址优先考虑的是品牌门户效应、区域外资营商环境和楼宇品质。内资头部互联网企业会受到较多政策扶持和引导,而选址片区有特定政策支持的楼宇,如徐汇滨江西岸智塔AI Tower已经形成国家级战略性产业集群,人工智能产业高地,入驻包括阿里巴巴、依图科技、上海鲲鹏等头部以及中小型上下游AI企业。

此外,杨浦区也逐渐获得互联网公司的青睐。今年3月,字节跳动正式签约入驻杨浦区的尚浦领事,总面积3.2万平方米,约有3000人入驻。去年7月,字节跳动就曾表示,未来3年,上海员工将从目前的6000余人增至2万人,抖音电商板块也将落户上海。同年11月,素来喜欢“租房”的美团斥资65亿美元拿下杨浦滨江地块用于建设新上海总部基地。而2021年年初,B站以81亿元拍得了杨浦区东外滩近13万平方米的地块作为新总部,与美团成为邻居。

这与杨浦区政府对科创企业的支持分不开。高力国际华东区研究部董事袁晓超表示,美团和B站拿地的楼面价大概在22000-23000元左右,加上建造成本3万多,如果去买附近一幢现成的办公楼,没有5万-6万的单价很难能拿得到自己满意的楼。“一些互联网企业对工位布局和公共区域的设施要求会比较高,自己建造办公楼也是一个比较好的选择。”

此外,在政府支持下拿地不仅利于成本控制,以后园区成熟了,物业估值还会上升。从房地产的角度考虑,固定资产的抗风险能力也比较强,这也是吸引互联网巨头们落地杨浦盖楼的原因。

2020年8月,上海市杨浦区区长薛侃曾公开表示,杨浦区现有8000多家科技型企业,700多家国家高新技术企业中,在线新经济企业561家,2019年实现营收近700亿元,占高新技术企业营收比重近70%。他还表示,杨浦将在滨江岸线上打造一个千亿级产值的在线新经济产业生态园,努力使其成为上海乃至全国在线新经济发展的示范区。

“杨浦区作为中心城区,旧城改造和转型相对来说是比较晚的,杨浦区是双创的策源地,所以在旧城改造和产业转型中会基于双创的考虑导入一些产业。从上海的目前的发展来说,新兴产业包括在线新经济是比较好的一个产业导入。”俞俊利表示,所以杨浦区在互联网产业方面引进力度是比较大,也是重点的突破的方向。“杨浦区以前有许多老厂房,而这些过去的工业残留如今都在转型改造为科创企业腾地。”他说。

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