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集中供地大幕拉开:十城市揽金近5000亿,房企热情高涨

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多场土地盛宴点燃了房地产市场的热度。

5月13日,福州、深圳、厦门首批土地拍卖落锤,截至目前,全国已有广州、杭州、北京、重庆、无锡、沈阳、长春等十个城市进行了首轮拍地,合计成交金额将近5000亿元。

而大规模的土地入市,给今年以来房企低迷的投资氛围注入了强心针,众多房企在拍卖场“厮杀博弈”,创下了众多城市的土地交易纪录。

合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,这次两集中供地,很多城市在土地策略方面做了调整,是为了实现“稳房价、稳地价、稳预期”的目的,对未来房价的控制起到了很好的调价作用。

城市土拍热度不一,一二线城市抢地激烈

从整体来看,这次土拍的热度真实反映出了楼市热度。北京、广州、杭州、重庆等城市的热度较高;沈阳、长春等地的土拍相对平淡。目前一线城市中,仅上海没有进行集中拍地,作为兵家必争之地,北京、深圳、广州的土地拍卖现场竞争激烈。

北京首批集中竞拍的29宗土地总出让金额高达1102.21亿元,最热门的丰台张郭庄村地块,竞拍次数达到了110次。在5月10日拍卖的朝阳王四营乡的三宗地和海淀树村两宗地块,在成交总价到达上限后,分别竞报的公共租赁住房和政府持有商品住宅产权份额也均达到上限,同台竞争的房企转入高标准商品住宅建设方案投报阶段。在北京摆上拍卖架的29宗土地中,10宗挂牌用地都进入了这一PK流程,房企对优质地块的拼抢可见一斑。

此前4月底,广州在出让地块中还出现了“面粉价格贵过面包”的现象。广州白云区金沙洲地块在经过了113轮竞拍后,被华润以21.28亿元、配建2.34万方竞得,楼面价为4.2万元/平,溢价率为44.96%,但观察其周边二手房价格,部分项目单价为3.1万元,也有部分房源单价仅为2.5万元。

相比之下,深圳此次土拍的地块并不多,6块土地吸引近30家房企报名,合计土地出让金138.44亿元。对于一线城市,龙头房企难掩其布局的野心。在此次北京拍地中,斩获四宗地块的卓越方面告诉《华夏时报》记者,集团长期的战略布局是1+1+X,“1”是湾区,“1”是长三角,“X”是具备高潜能的一二级城市。北京作为绝对的一线核心城市,是企业既定战略城市。卓越一直看好北京市场,在北京有非常多的合作伙伴,通过合作形式深耕,未来也会一起成长。

更为疯狂的是4月28日至29日的重庆土拍大战,众多房企削尖了脑袋抢地,楼面价破万、溢价率高是市场对此次抢地大战最直观的印象。重庆此次拍地平均溢价达到了55.24%,其中,4月28日,招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团地块,溢价率高达129.98%。5月7日至8日,杭州市场上也上演了房企抢地大战,溢价封顶、高自持成为拍地的主旋律。

相比于上面几个一二线城市,沈阳、长春的集中拍地则显得冷清了许多。4月15日,长春开启了全国首场集中土拍序幕,共有53宗土地挂牌出让,其中2宗地因无人报名流拍,11宗地提前终止出让,共计40宗土地成功出让,仅吸引了中铁、华润、保利、万科4家头部房企关注,拿地更多的是本土企业,最终总成交价为194.44亿元;4月30日,沈阳的土拍活动在开场两个小时后便宣告结束。在拍卖的25宗土地中,有3宗地块无人报名流拍,其余22宗地块总成交价为197.86亿元,其中有8宗地块为底价拍出。

开发商努力适应新规则

随着集中供地的推出,今年包括北京、广州、杭州等多个城市加强了土地端的调控,意图从土地源头上对房地产进行精准调控。其中,广州本批次集中供应地块均采用“限地价+竞配建+摇号”的方式进行出让;杭州是限地价、限房价、竞自持的土拍政策;北京的规则相对复杂,包括“竞政府持有共有产权份额”和“竞建高品质住宅”,以及高标准商品住宅建设方案投报等出让方式。

对于土地市场的多项调控措施,一位房企投拓人员告诉《华夏时报》记者,北京土地市场的调控模式是比较新的,官方对于市场的调控前置到土地层面,对市场的管控更为灵活也更清晰,能感觉到政府调控的决心。对于他们投拓人员来说,设定了地价上限和房价上限,以及政府持有共有产权份额上限,相当于“明牌”打法,企业对于地块竞拍时的拐点更明确,可以更好比对各个地块的价值。

面对游戏规则的更改,需要开发商调整竞拍策略,来适应新的竞争格局。从北京和广州的市场表现可以看出,很多企业面对新的规则稍显无所适从,竞地过程中产生了一些怪象。由于广州的竞拍采用的是“限地价+竞配建+摇号”的方式,在竞拍中黄浦区黄陂地块备受关注,32家房企共同竞争同一地块,为了提升中签率,现场出现了300组企业参与竞拍,一家房企甚至准备了30多个“马甲”。

一位北京房企的投拓人员告诉《华夏时报》记者,从北京市场来看,第一次集中供地,很多竞拍的规则发生了改变,很多企业还是比较激进的,毕竟开发商以土地为生,大家的热情都很高,还有很多外地企业想要进京,打一下自己的招牌。

土地拍卖由“零售”改“批发”,且伴多城市集中供地的时间相近,房企的资金压力剧增。从当前拍卖的城市来看,很多房企都是多线“作战”,同时参与了多个城市的众多地块的争夺,拿地较多的龙头房企如万科、融创、保利、华润和招商,他们在四五个城市均有斩获,资金压力不言而喻。在资金压力、降低市场风险等多方面因素下,抱团拿地成了房企的新打法,金地、保利、华润组成的联合体,以及卓越、中交组成的联合体在北京市场上频频出手,成为热点地块的抢夺者。

“过去高杠杆、高负债、高周转的增长方式不能再延续下去了”,郭毅表示,近几年全行业的利润率都在下滑,开发商需要适应新的规则,在资金调配、负债控制上有更好的解决方案。尤其是中小企业,在新的竞争中需要加强合作,小而美的路线可能不再适应目前的发展形势了。

克而瑞研究中心分析,从房企层面而言,龙头房企在本次土拍中展现出了极高的积极性,且在热度较高的几个城市均有所斩获,一方面年内首次集中供地在时间上有一定的优势,能对年内的销售形成支撑;另一方面也可以看出龙头房企在集中拍地的制度下规模优势明显。对于中小房企而言,只能通过合作拿地的方式参与拿地,未来规模房企与中小型房企的差距预计还将进一步拉开,行业集中度仍会继续提升。

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