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“两集中”供地下的拿地格局

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 自从房企融资被严格监管以后,公开土地市场近年来的趋势没有被改变过,黑马越来越少了。具有资金优势的龙头房企能够拿到更多的资金去抢更多的土地,中小房企大抵只有陪跑的份,资金与周转的压力,实在让他们没有爆发的动能。

在期待与观望中,多座重点城市例如北京、广州、杭州以及重庆的“两集中”供地落下了帷幕。

自从房企融资被严格监管以后,公开土地市场近年来的趋势没有被改变过,黑马越来越少了。具有资金优势的龙头房企能够拿到更多的资金去抢更多的土地,中小房企大抵只有陪跑的份,资金与周转的压力,实在让他们没有爆发的动能。

在“两集中”供地政策刚刚落地之时,龙头房企例如万科、中海等都信心满满。中国海外发展行政总裁张智超在今年3月份的业绩会上也曾豪言,现在公布试点“两集中”的22个城市中有4个是一线城市,18个是重点二线城市,在这些城市,中海地产有资金优势,面临更多的机会。

可从第一轮集中供地目前的结果来看,碧桂园、万科,乃至中海的光芒都集体黯淡,中海在广州、北京的土拍中均有较强的拿地欲望,可截至目前依然颗粒无收;而地方国企以及区域深耕型的企业,却异常耀眼,例如北京的首开、广州的越秀,在这一轮集中供地中都收获颇丰。

造成这种局面的原因是多样的。这或许是与企业战略有关,大房企有更多的拿地渠道,可以不必参与公开市场的竞争;又或许是龙头房企测算之后某些指标达不到集团的要求,不得不与优质地块失之交臂。但无论是哪一种原因,我们都可以从中看到一个现象:“两集中”供地的格局下,资金似乎并不是当前的唯一。房企们应该有更加万全的应对之策。

地方龙头的高光时刻

事实上,这一轮集中供地的优质地块并不少。从溢价率来看,房企的积极性也颇高,例如杭州的平均溢价率是24.85%;重庆更是达到了42.99%。虽然都是房企青睐的优质地块,但从最终结果来看,并非人人都能如愿。

在这一轮集中供地中,最为风光的无疑是各个地方的龙头企业,例如,北京的首开独中四元,广州的越秀包揽8宗地块,深耕杭州的融信、滨江势头迅猛,重庆的融创、龙湖,补仓的意愿也十足。

在广州首批集中供地中,越秀地产作为本地国企,斥资177亿元拿下8宗地块,成最大赢家。

北京的首开及其联合体则以100.4亿元的投资金额、20.19万平方米的土储面积成为最风光的企业之一。其中包括,经过110轮竞价,“首开+卓越”以总价62亿元、配建3.25万平方米公租房面积竞得的丰台区长辛店镇张郭庄村地块;“首开+住总”经过46轮竞价,以16.3亿元+1.6万平方米公租房面积竞得大兴旧宫镇地块。

龙湖则在发家大本营重庆获得超百万方土储,土地总额为96.6亿元,占龙湖本次集中拍地金额的2/3。重庆也是融创深耕的重点城市之一,在这次集中供地中,融创共砸下99亿元收获8宗地块,风头甚至盖过了龙湖。作为楼市热点城市之一,杭州土拍的热度更超过了广州和重庆。本地房企滨江、深耕杭州的融信两家虽然规模不大,但明显都将火力集中在杭州。

中指院统计显示,融信成为本次杭州集中供地中拿地金额最大、拿地宗数最多的房企,分别拿下西湖1宗、上城2宗、萧山4宗,共7宗地块,合计建筑面积78.6万平方米,总金额达142.3亿元。

滨江也斩获5宗地块,拿地金额为96.3亿元。其中有4宗地块,是融信跟滨江联合拿下的。

克而瑞分析认为,对于这类房企而言,在深耕区域“集中弹药”能够有效提升成功拿地的机遇,且对当地市场有一定的深度研判,有助于降低投资风险。

落寞大型房企的考量

与风光的区域龙头们不同,在集中供地之前,被寄予厚望的万科、中海这种过往在公开市场所向披靡的房企,却没有太多的收获。

事实上,并不能将原因归咎于他们消极应战。一名中海投拓口的人士自我调侃道,“我们有钱也花不出去。太难了。”

中海无疑是资金实力雄厚的房企,他们对目标地块也做好了十足的准备。在广州,他们为了一宗地块的成交可以动用数十个马甲,交上过百亿的保证金;在北京,对有意向的地块,中海也没有缺席,这种魄力看得出他们有十足的信心去攻城略地。

一名熟悉中海的地产分析师指出,“中海这两年投地很积极的,这一次广州没拿到比较意外,北京中海项目很多,不拿也不影响,后面有机会。”

不止中海,碧桂园、万科等龙头房企在近期各地的集中供地出让中均战果平平。

碧桂园仅在北京、重庆各拿下一宗地块,万科除了沈阳拿下三宗地块,无锡、重庆、长春、杭州等都仅各有一宗地块,要知道,这些区域,都是重仓一二线城市的万科十分看重的地方。

事实上,碧桂园没有斩获在情理之中,本次集中供地的城市毕竟不是他的主战场;而万科的原因则更加复杂,以广州为例,它的境遇其实与中海在北京相似,虽然几无所获,但其还有551亿元广信资产包待“解包”,其中有两个项目正在择机入市中,土地储备相对充足。

事实上,中海、万科们的拿地渠道早已经多元化,中海去年提出“大项目”战略之后,其在北京、上海等地就签下了不少大体量的项目,土地储备也相当充足。

去年9月,中海就以69.78亿元的底价竞得北京石景山区的北辛安棚户区改造地块。而仅北辛安这一个旧改项目,总建面就达到约320万平米。在此之前的一个月,中海更以79亿元拿下了北京2020年的总价最高地块。

同样在去年,中海还跟上海黄浦区人民政府正式签订合作框架协议,对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地进行开发建设,总投资金额约在590亿元。

可见对龙头房企而言,获取土地资源的渠道并不只在公开市场。业界也普遍认为,今年第二乃至第三批集中供地计划,目前稍显落寞的房企也有充足的资金纳储。

克而瑞也指出,龙头房企在本次土拍中展现出了极高的积极性,且在热度较高的几个城市均有所斩获,一方面年内首次集中供地在时间上有一定的优势,能对年内的销售形成支撑,另一方面也可以看出龙头房企在集中拍地的制度下规模优势明显;未来规模房企与中小型房企的差距预计还将进一步拉开,行业集中度仍会继续提升。

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