5月10日，北京朝阳区金盏金港国际赛车场东侧，偌大的荒地被简陋的砖墙分割成几块，其中两个地块的中间位置，几名工人在切割钢筋，而南侧不远处金港家园项目已经建到了第三层。
差不多在同一时刻，在距离金盏几十公里的丰台六里桥北京行政服务中心，几十家房企的投拓通过不断举牌将这两块地的楼面价刷新至5.3万元/平方米，比一旁在建的金港家园楼面价高出1.1万元/平方米。
半个月前的广州首批集中供地竞拍中，黄埔知识城两幅土地拍出了3.1万元/平方米和2.7万元/平方米的楼面价，而周边在售的雍锦湾、双珑原著等项目均价普遍在3万元/平方米内，面粉贵过了面包。
类似的情况也发生在重庆、杭州和无锡等城市的首场集中供地中。重庆高新区西永地块的成交楼面价同样超出板块内房价；无锡剪影墙、西漳8号、硕放中学等地块起拍楼面价即刷新区域的历史成交楼面价。
2月底，为了“租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”目标，全国22个城市实施双集中供地。截至5月12日，北京、广州、杭州、重庆、无锡、沈阳和长春等7个城市完成首批集中供地，天津、福州和青岛等城市首批集中供地也拉开竞拍的帷幕。
这场涉及全国主要一二线城市的土拍盛宴上，7个城市首批集中供地已经成交4600亿元。从平均成交地价来看，与2020年全年及2020年二季度相比，除了广州楼面价有所下降外，其他6个城市均有不同幅度上涨。
4600亿成交
连续两日，北京累计拍出25宗地，加上之前成交的5宗，北京首批集中供地累计成交1109亿元，成为首批集中供地中，继杭州后第二个成交金额超千亿的城市。
北京也是成交楼面价最高的城市，达到了3.22万元/平方米；其他6个城市平均成交楼面价均在1.6万元/平方米内。7个城市楼面价TOP10中，北京占据了9席。
北京和杭州是两个没有出现流拍的城市。5月7日、8日，杭州首批集中供地竞拍中，57幅土地成交1178亿元；平均成交楼面价1.56万元/平方米，平均溢价率为26%，北京平均溢价率为6.4%。
广州是成交楼面价唯一下降的城市，除去6宗流拍的土地，42宗成交了906亿元，平均成交楼面价为1.1万元/平方米，比2020年下降了14%，比2020年二季度下降3%。
一家总部在广州的房企人士表示，这次广州推出的土地大部分位于增城等远郊区，核心城区土地占比相对较小，导致整体溢价率和成交楼面价较低。“第二批推出的土地大部分在核心城区。”
广州首拍有8幅地溢价率超过40%。白云区金沙洲地块成交楼面价为2.9万元/平方米，溢价率45%，剔除配建后，楼面价达到了4.2万元/平方米；番禺国际创新城地块成交楼面价2.6万元/平方米，剔除配建后，达到了3.4万元/平方米。
重庆市是7个城市中成交地块最多的城市，共成交了121宗，也是溢价率最高的城市，平均溢价率达到了38.7%，其中30幅土地溢价率超过50%，西永地块的溢价率更是达到了130%。
重庆首场集中供地竞拍产生了1个总价地王，4个单价地王。121宗地平均楼面价5763元/平方米，与2020年比上涨了82.7%，与2020年二季度相比涨了47%。西永地块竞价当天，附近多个楼盘封盘。
无锡首批集中供地累计成交16幅，成交金额118.7亿元，虽然土地数量较少，但平均成交楼面价达到了1.35万元/平方米，比2020年上涨了32%，比2020年二季度上涨了50%，一半左右的地块刷新了地区历史楼面价。
沈阳集中供地累计成交197亿元，平均成交楼面价5410元/平方米，与2020年相比上涨了49.6%，比2020年二季度上涨了40.5%。
取舍
5月12日，天津市规划和自然资源局宣布，原定于5月14日开始竞拍的13幅土地停止挂牌。
天津首批集中供地推出58幅土地，起拍总价563亿元，原计划5月11日-14日竞拍，此后推迟至14日竞拍。13幅土地停牌后，按计划，剩余45幅土地将于5月14日竞拍。
一位房企人士告诉经济观察报，天津13幅土地停牌，可能的原因是“开发商觉得起拍价太高，没有人参与报价”，但这一说法并没有得到官方证实。
2020年天津土地成交金额比2019年减少近四成，部分区域楼市去化较慢，“去年整个北方地区楼市都不太好，天津也不例外，周转慢，房企拿地比较谨慎。”上述房企人士表示。
作为首个吃集中供地螃蟹的城市，长春首批集中供地流拍4幅，剩余39幅土地成交了187.8亿元，平均成交楼面价3105元/平方米。与2020年及2020年二季度相比，这平均成交楼面价分别上涨了7.8%和9.5%。
这一次长春集中供地，除了万科、保利和华润置地各获取1幅，中铁置业获得11幅外，其余土地均被本土房企获取。而且39幅土地中，有33幅土地零溢价，还有两幅土地溢价在1%以下。
不只是天津和长春土地市场遇冷，这一次集中供地中，部分热点城市的部分区域也面临着类似情况。
广州42幅土地中有20幅零溢价成交，其中有8幅位于增城区。重庆虽然平均溢价率接近40%，但121幅土地中，零溢价成交土地也达到了58幅。
在房企融资、房地产市场等变量因素影响日渐深化情况下，多数房企开始战略收缩，投资的重心逐步向核心城市、核心地段倾斜。个别重视收益率的房企，还会通过测算收益进行多轮筛选。
一家TOP30房企集团营销负责人告诉经济观察报，2020年起，他所在公司的投资地图进行了调整，“原本我们以县级为一个单元，只要区县在投资允许范围内，哪个区域都可以拿地；但新版的地图缩小到街道乡镇一级”。“一二线城市，如果是小地块，首先考量的是收益率，算不过账的地，基本不会拿；二三线城市考虑是周转速度，如果市场不好的城市或区域，基本不会碰。”上述房企人士表示。
其进一步透露，一二线城市郊区或都市圈核心城市的大盘项目，如果整体收益率较高，即便周转速度一般，也会去考虑，在这一轮完成集中供地的7个城市中，他所在房企累计拿地金额超过百亿。
大买家
7个城市4600亿元土地成交金额中，杭州和北京两个城市合计占去了一半的金额，如果再加上广州和重庆，4个城市成交金额接近4000亿元。除了北京部分地块进入高标准建设方案申报阶段还未公布结果，其他城市竞拍结果均已出炉。
截至5月13日，本轮集中供地活跃的13家房企及联合体的拿地成交金额超过百亿，其中，融创、华润置地、融信中国、龙湖、越秀、卓越和招商蛇口等房企的成交金额超过了200亿元。万科、金地、滨江、中交、中骏等房企及联合体拿地金超100亿。
从单个城市来看，广州拿地最多的房企是本土国企越秀地产，总成交金额达到了177亿元，占广州首批集中供地成交总金额的19.5%。近年，在主要股东支持下，越秀地产在规模上开始追赶。
为重庆贡献土地出让金最多的是融创，占比达到了17.3%，累计成交金额132.9亿元。当然重庆是融创的优势区域，根据易居发布的数据，2020年融创在重庆以279亿元销售额名列第一位，超过了重庆起家的龙湖和金科。无锡的买地大户也是融创。
在杭州拿地最多的是融信中国，总成交金额达到213亿元，占杭州这次土地总成交金额的18%。其中一部分为融信和滨江联合获取。杭州是滨江和融信的主要业绩贡献地，而且两家房企在杭州购房者中有较好口碑。
沈阳和长春两个城市拿地金额最多的房企均为央企，其中华润置地两幅土地为沈阳贡献了20%的成交金额；中铁置业为长春贡献19.3%成交金额。中铁置业是长春棚改的主要参与者之一。
7个城市首批集中供地中，华润置地及联合体共获取7幅土地，其中杭州未来科技城地块成交金额111.6亿元；无锡地块成交金额49.9亿元，沈阳皇姑区地块26亿元，均创造当地首场集中供地总价地王。
从各城市获取土地房企的构成来看，7个城市4600亿元成交金额中，央企和国企背景房企及联合体拿地金额2050亿元。目前北京还有总成交金额310亿元的土地没有公布最终竞得人。
即便北京的剩余土地竞得人全部为央企国企，7个城市获取土地房企中，国有背景房企和民企拿地金额比例几乎持平。但不同城市，国企和民企的占比并不相同。
7个城市中，广州、沈阳和长春成交金额中，国资背景企业贡献较大；其中沈阳的国资房企占比超过七成，广州的国资背景房企占比也达到了66.9%。
重庆、杭州和无锡的成交金额中，民企占比较大，尤其是杭州，民企背景的开发商占比接近八成。重庆的这一比例是56.6%，值得关注的是，重庆市及各区直属的国企拿了32幅土地，总成交金额接近百亿。
本文来源：经济观察网
作者： 田国宝
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