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七城首批集中供地盘点:成交超4600亿元

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5月10日,北京朝阳区金盏金港国际赛车场东侧,偌大的荒地被简陋的砖墙分割成几块,其中两个地块的中间位置,几名工人在切割钢筋,而南侧不远处金港家园项目已经建到了第三层。

差不多在同一时刻,在距离金盏几十公里的丰台六里桥北京行政服务中心,几十家房企的投拓通过不断举牌将这两块地的楼面价刷新至5.3万元/平方米,比一旁在建的金港家园楼面价高出1.1万元/平方米。

半个月前的广州首批集中供地竞拍中,黄埔知识城两幅土地拍出了3.1万元/平方米和2.7万元/平方米的楼面价,而周边在售的雍锦湾、双珑原著等项目均价普遍在3万元/平方米内,面粉贵过了面包。

类似的情况也发生在重庆、杭州和无锡等城市的首场集中供地中。重庆高新区西永地块的成交楼面价同样超出板块内房价;无锡剪影墙、西漳8号、硕放中学等地块起拍楼面价即刷新区域的历史成交楼面价。

2月底,为了“租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”目标,全国22个城市实施双集中供地。截至5月12日,北京、广州、杭州、重庆、无锡、沈阳和长春等7个城市完成首批集中供地,天津、福州和青岛等城市首批集中供地也拉开竞拍的帷幕。

这场涉及全国主要一二线城市的土拍盛宴上,7个城市首批集中供地已经成交4600亿元。从平均成交地价来看,与2020年全年及2020年二季度相比,除了广州楼面价有所下降外,其他6个城市均有不同幅度上涨。

4600亿成交

连续两日,北京累计拍出25宗地,加上之前成交的5宗,北京首批集中供地累计成交1109亿元,成为首批集中供地中,继杭州后第二个成交金额超千亿的城市。

北京也是成交楼面价最高的城市,达到了3.22万元/平方米;其他6个城市平均成交楼面价均在1.6万元/平方米内。7个城市楼面价TOP10中,北京占据了9席。

北京和杭州是两个没有出现流拍的城市。5月7日、8日,杭州首批集中供地竞拍中,57幅土地成交1178亿元;平均成交楼面价1.56万元/平方米,平均溢价率为26%,北京平均溢价率为6.4%。

广州是成交楼面价唯一下降的城市,除去6宗流拍的土地,42宗成交了906亿元,平均成交楼面价为1.1万元/平方米,比2020年下降了14%,比2020年二季度下降3%。

一家总部在广州的房企人士表示,这次广州推出的土地大部分位于增城等远郊区,核心城区土地占比相对较小,导致整体溢价率和成交楼面价较低。“第二批推出的土地大部分在核心城区。”

广州首拍有8幅地溢价率超过40%。白云区金沙洲地块成交楼面价为2.9万元/平方米,溢价率45%,剔除配建后,楼面价达到了4.2万元/平方米;番禺国际创新城地块成交楼面价2.6万元/平方米,剔除配建后,达到了3.4万元/平方米。

重庆市是7个城市中成交地块最多的城市,共成交了121宗,也是溢价率最高的城市,平均溢价率达到了38.7%,其中30幅土地溢价率超过50%,西永地块的溢价率更是达到了130%。

重庆首场集中供地竞拍产生了1个总价地王,4个单价地王。121宗地平均楼面价5763元/平方米,与2020年比上涨了82.7%,与2020年二季度相比涨了47%。西永地块竞价当天,附近多个楼盘封盘。

无锡首批集中供地累计成交16幅,成交金额118.7亿元,虽然土地数量较少,但平均成交楼面价达到了1.35万元/平方米,比2020年上涨了32%,比2020年二季度上涨了50%,一半左右的地块刷新了地区历史楼面价。

沈阳集中供地累计成交197亿元,平均成交楼面价5410元/平方米,与2020年相比上涨了49.6%,比2020年二季度上涨了40.5%。

取舍

5月12日,天津市规划和自然资源局宣布,原定于5月14日开始竞拍的13幅土地停止挂牌。

天津首批集中供地推出58幅土地,起拍总价563亿元,原计划5月11日-14日竞拍,此后推迟至14日竞拍。13幅土地停牌后,按计划,剩余45幅土地将于5月14日竞拍。

一位房企人士告诉经济观察报,天津13幅土地停牌,可能的原因是“开发商觉得起拍价太高,没有人参与报价”,但这一说法并没有得到官方证实。

2020年天津土地成交金额比2019年减少近四成,部分区域楼市去化较慢,“去年整个北方地区楼市都不太好,天津也不例外,周转慢,房企拿地比较谨慎。”上述房企人士表示。

作为首个吃集中供地螃蟹的城市,长春首批集中供地流拍4幅,剩余39幅土地成交了187.8亿元,平均成交楼面价3105元/平方米。与2020年及2020年二季度相比,这平均成交楼面价分别上涨了7.8%和9.5%。

这一次长春集中供地,除了万科、保利和华润置地各获取1幅,中铁置业获得11幅外,其余土地均被本土房企获取。而且39幅土地中,有33幅土地零溢价,还有两幅土地溢价在1%以下。

不只是天津和长春土地市场遇冷,这一次集中供地中,部分热点城市的部分区域也面临着类似情况。

广州42幅土地中有20幅零溢价成交,其中有8幅位于增城区。重庆虽然平均溢价率接近40%,但121幅土地中,零溢价成交土地也达到了58幅。

在房企融资、房地产市场等变量因素影响日渐深化情况下,多数房企开始战略收缩,投资的重心逐步向核心城市、核心地段倾斜。个别重视收益率的房企,还会通过测算收益进行多轮筛选。

一家TOP30房企集团营销负责人告诉经济观察报,2020年起,他所在公司的投资地图进行了调整,“原本我们以县级为一个单元,只要区县在投资允许范围内,哪个区域都可以拿地;但新版的地图缩小到街道乡镇一级”。“一二线城市,如果是小地块,首先考量的是收益率,算不过账的地,基本不会拿;二三线城市考虑是周转速度,如果市场不好的城市或区域,基本不会碰。”上述房企人士表示。

其进一步透露,一二线城市郊区或都市圈核心城市的大盘项目,如果整体收益率较高,即便周转速度一般,也会去考虑,在这一轮完成集中供地的7个城市中,他所在房企累计拿地金额超过百亿。

大买家

7个城市4600亿元土地成交金额中,杭州和北京两个城市合计占去了一半的金额,如果再加上广州和重庆,4个城市成交金额接近4000亿元。除了北京部分地块进入高标准建设方案申报阶段还未公布结果,其他城市竞拍结果均已出炉。

截至5月13日,本轮集中供地活跃的13家房企及联合体的拿地成交金额超过百亿,其中,融创、华润置地、融信中国、龙湖、越秀、卓越和招商蛇口等房企的成交金额超过了200亿元。万科、金地、滨江、中交、中骏等房企及联合体拿地金超100亿。

从单个城市来看,广州拿地最多的房企是本土国企越秀地产,总成交金额达到了177亿元,占广州首批集中供地成交总金额的19.5%。近年,在主要股东支持下,越秀地产在规模上开始追赶。

为重庆贡献土地出让金最多的是融创,占比达到了17.3%,累计成交金额132.9亿元。当然重庆是融创的优势区域,根据易居发布的数据,2020年融创在重庆以279亿元销售额名列第一位,超过了重庆起家的龙湖和金科。无锡的买地大户也是融创。

在杭州拿地最多的是融信中国,总成交金额达到213亿元,占杭州这次土地总成交金额的18%。其中一部分为融信和滨江联合获取。杭州是滨江和融信的主要业绩贡献地,而且两家房企在杭州购房者中有较好口碑。

沈阳和长春两个城市拿地金额最多的房企均为央企,其中华润置地两幅土地为沈阳贡献了20%的成交金额;中铁置业为长春贡献19.3%成交金额。中铁置业是长春棚改的主要参与者之一。

7个城市首批集中供地中,华润置地及联合体共获取7幅土地,其中杭州未来科技城地块成交金额111.6亿元;无锡地块成交金额49.9亿元,沈阳皇姑区地块26亿元,均创造当地首场集中供地总价地王。

从各城市获取土地房企的构成来看,7个城市4600亿元成交金额中,央企和国企背景房企及联合体拿地金额2050亿元。目前北京还有总成交金额310亿元的土地没有公布最终竞得人。

即便北京的剩余土地竞得人全部为央企国企,7个城市获取土地房企中,国有背景房企和民企拿地金额比例几乎持平。但不同城市,国企和民企的占比并不相同。

7个城市中,广州、沈阳和长春成交金额中,国资背景企业贡献较大;其中沈阳的国资房企占比超过七成,广州的国资背景房企占比也达到了66.9%。

重庆、杭州和无锡的成交金额中,民企占比较大,尤其是杭州,民企背景的开发商占比接近八成。重庆的这一比例是56.6%,值得关注的是,重庆市及各区直属的国企拿了32幅土地,总成交金额接近百亿。

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