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未来五到十年,房地产的分化是全方位的

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2021年4月底,第十八届(2021)蓝筹年会评审会召开。

经济观察报邀请中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜,国务院发展研究中心跨国公司研究室主任李志能,中国宏观经济研究院投资研究所博士、副研究员任荣荣,虎杰投资机构首席分析员张寅,兰德咨询总裁宋延庆,北京睿信咨询董事总经理郝炬,经济观察报副总编辑陈哲,经济观察报宏观经济研究院秘书长李晓丹等业内资深专家进行评审。

评审会也对房地产市场所受影响,以及三道红线、两个上限、集中供地等政策影响下的房地产市场走向进行了探讨,相关核心内容辑录如下:

汪利娜:虽然房地产市场很火爆,但是我觉得,维持房价上涨的因素实际上是在减弱的。首先,“十四五”规划里,“房住不炒”的总基调还是坚持的;而且制度安排上,从以前的商品房为主,逐步转向租售并举。这两点在制度上、政策上给房价的上涨设置了一个天花板。

第二,从供需关系上,城市化率已经达到60%,住房自有率至少在80%以上,人均住房面积在35平方米,老龄化和少子化的问题越来越突出,房价过高对人口增长、消费增长的挤压,对未来的经济增长会是一个隐患。

第三,金融政策。银保监会的郭树清主席讲,房地产是中国最大的灰犀牛。为什么说它风险高?各项与房地产相关的资金加起来,规模在整个银行贷款的50%左右,所以他非常担心一旦房价大幅度波动,会影响金融体系和银行的资产安全。

三道红线和两道上限把银行和企业严格地监管了,金融政策对房地产是护航的一个手段,也合理约束了一些指标。

从土地政策上看,两集中出来了,以前政府为了实现土地财政,在供地上会有一些随意性,或者有一些饥饿供地,导致房地产企业不知道到底还有多少地,集中公开以后,信息透明了,所以集中供地也是规范市场的行为,让企业、市场有一个稳定的预期。

集中供地对房地产企业来说也是一个考验。因为这种供地模式在以前从来没有实施过,如果土地集中供应,一个企业想在多个城市拿地或者是在一个地方多拿地,就不可能像以前那样大量囤地,因为资金有限,这对企业的经营管理、现金流、资产负债管理以及合理的投资策划都是非常严峻的考验。

所以我觉得金融政策和土地政策的客观效果会逐渐显现出来,如果这些政策真正落地,会有利于抑制房价。

李志能:中国房地产业的顶峰在哪里?什么时候到了该翻过山顶的时候?那么大的体量,大家往上推的时候是很辛苦的,但一旦推过了这个山顶,滚下去是非常可怕的。很多人没有算过中国房地产价值总的规模,我得到的数据是,到去年下半年,总规模已经到了540万亿。540万亿的财富,如果从房地产出来,哪怕出来一半、三分之一,什么样的行业能够承载?下一个支柱行业到底是什么?给我们带来整个宏观经济管理带来巨大挑战。

宋延庆:我个人认为,未来房地产市场总量应该不会低于20万亿,为什么这么讲呢?

第一、国家统计局商品房销售总额的拆解数据,住宅部分接近16万亿,每年增长额10个百分点左右,即便是5个百分点左右,五年、十年以后,仅住宅就会到20万亿,另外还有一两万亿的长租公寓,两三万亿的商业地产,还有一些类住宅的业务。所以我认为,到20万亿绝没有什么问题。

房地产市场并没有这么悲观,现在股东资本金年化收益率依然能在30%到50%,现在开发利润率基本在5%-8%就不错了,有一些项目拿地的时候账面上不赚钱,表上根本体现不出利润,各家开发公司把利润藏到产业链里面了,很多房地产企业一直做精装公司、景观公司、金融公司、资本公司,甚至家具公司都做。

我们认为房地产还是蛮赚钱的,但是赚钱的逻辑不一样了,今后靠什么赚钱?一个是资本,一个是内容。总结一句话,能够找到安全的钱、便宜的钱、长期的钱,把产品和服务做上去,今后20万亿的市场下,我认为抢到200亿、300亿是没有多大问题的。

任荣荣:未来五到十年,住房的理性需求还是有判断方法的。

比如说国际上通用的哈佛住房研究中心一个住房需求判断,住房需求主要来自三块:一是新增家庭产生需求;二是住房折旧需求,也就是拆迁需求;三是多套房的需求。

前两种需求比较好判断,新增家庭产生的需求无非是人口和家庭户规模。如果按照联合国对人口的统计,应该在2031年,我们国家的人口总量会达到峰值,再考虑到最近这几年城镇化率速度也在放缓,从城镇人口的净增量来看,“十三五”城镇人口每年的净增量大概是1300万左右,“十一五”“十二五”一年可能是2000万以上,城镇的新增人口减少了30%左右。

人口影响未来五年实实在在的新增需求,当然,家庭的户规模趋小,可能会导致新增家庭数不会像人口减得那么厉害,但总体来说,新增家庭产生的需求应该是往下走的趋势。

住房折旧,也就是住房拆迁需求,能是支撑未来住房新增量一个挺重要的因素,比如老城小区改造、城市更新这样的做法,住房的折旧是存在的,未来会保持着一定的规模。

第三、多套房的需求。这个需求是不太稳定的,如果货币放水,需求就会高一些,资金紧张一点,利率高一点,可能需求就会少一点。但是多套房的需求也有一个经验值,一般认为不会超过10%。

综合这三大趋势来判断,我觉得未来五到十年,我们的住房新增需求规模是要出现一个峰值的。

总量达到峰值以后,市场就会有很多结构性特点的表现,市场的结构性特点这两年已经显现出来了,是维度的分化。

这里面我特别关心三点分化:一是城市间的分化,从2017年开始这种分化就比较多;第二个分化,是城市内部的分化,一些热点城市,比如成都,城区涨得比较厉害,但是远郊区县去库存的压力还是挺大;第三、企业间的分化。调控政策的收紧,不管是供地两集中,还是三道红线,都会导致大企业的融资能力和融资成本优势凸显,市场集中度加剧。

张寅:分化的问题谈得比较多,放眼五到十年,我估计应该有三个分化。

租跟买房可能要出现分化,首先,我们看90后的人,如果他来自小城市或者农村,无法靠经济实力在中国前20位的城市买房,年轻人开始租房住了,现在租房最大的问题还是好的产品少。

第二个分化,大家谈的比较多的是房价分化,我提供一个数据,第一季度只有三个地方房地产投资超过了3000亿元,非常高,恰恰是房价比较坚挺的地方,第一江苏,第二广东,第三浙江。

第三、企业的分化会非常严重,中小企业所谓的淘汰,2018年已经正式结束,缓了一年,去年最后一个季度开始了我称之为第二轮的企业淘汰潮,有几个大佬说的要出现销售万亿的企业,可能不是靠小企业死了,是靠大企业死了。

房价,我认为是这样的,一个大的利率周期还没结束。

我的两个新观察,一是深圳这次以个人集资的方式,一大堆人先是炒深圳的房,现在炒珠三角,一买就买很多,2003年到2005年温州就出现过,到2011年以后就没有了,这块怎么管理,不知道,类温州现象出现了。

还有一个,这几年从海外回来的人多,人也出不去,这种买房的人其实有限,但是有一个事可能是未来影响的方面,可能中国是一个未来的投资移民的地方。我不知道大家是否知道在华的日本人现在有多少?在华的韩国人有多少?韩国、日本大使馆每年都有一个公布,是非常惊人的,韩国接近百万人,日本大概有三十多万人在这里。不要小看世界移民到中国这个趋势。

郝炬:中国房地产行业在未来十年内没有大的风险,最大的问题在于结构失衡,功能错位,也就是人地匹配的问题,这个问题现在正在解决当中,但还没有完全解决,简单来讲,东部和核心城市经济圈聚焦城市、中心城市是未来人口聚集的主要区域,但是土地指标高,想增加的增加不了。

未来一段时间,房地产企业真正的转型有几个方向:第一、从销售型往资产管理上转;第二个特点是生活服务,服务销售规模其实没有那么高,但是市盈率非常高,在资本的套利和杠杆上远高于传统的地产公司;第三是科技化,包括房地产的建设、装修,物业更不用说了。从去年开始,装配式的装修大家已经开始关注,现在来看,比人工方式成本大概高出15%到20%,但是换五年的时间来看,我估计很快就拉平了,因为有规模化的效应,同时还有人工的上涨。

陈哲:我大概聊三个方面,关于宏观环境、行业和市场主体。

一是宏观环境或者是体制改革可能给行业带来一些大的变化。“十四五”的城镇化会怎么样?户籍放开、城市抢人带来的集中效应会很大。

像我们区县里面,每个小康家庭可能都有几套房,但一点不影响他们到大城市买房。比如湖北县城房价在5000元/平方米,他们很可能会把这些房子卖掉,到武汉买房,资产可能是原来的两倍、三倍大,这是我们去看房地产销售、资产总量需要考虑的问题。

我在温州调研过很多次,温州的问题是空心化。有一部分人转到了杭州,比如温州过去最大的企业,正泰、德力西,研发中心都搬到杭州了,还有一部分专门玩钱的出国了,人力资源和资本都转移了,房价腰斩是很正常的。但是你看杭州过去这8-10年的房价是什么概念,销售额又是什么概念?

第二个是行业空间。前面谈到人口向城市聚集还存在机会,再考虑到通胀的因素,20万亿的房地产市场我认为是很可能存在的。

如果以8-10个点的市占率算,我觉得1.5万亿是这些公司未来三到五年之内的明确目标。

第三是具体行业的分化,大企业也会有不同路径,企业的分化是有很大变数的。

李晓丹:我们最近也看一些宏观数据,比如大宗商品涨价非常厉害,供给来讲,可能是由于疫情,一些矿山封掉了会是涨价的因素。还有一个很重要的原因,因为制造业和房地产快速复苏,这两家是铜的大户,特别是房地产,一季度数据里,房地产是整个固投最重要的拉动因素,超过了传统制造业投资。

未来房价调控政策,包括整体的宏观调控政策,尤其现在讲乡村振兴也好,讲城镇化也好,真的要看地方怎么去做配套和落实,中央的政策再好,如果地方上执行不了,或者有一些过去的问题,像地方债务的问题,这些东西是推不动的,最后总结看,房地产未来五到十年,还要看地方怎么根据自己的情况做相应的规划和配套,做好了会有很大的新亮点出来。

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