未来五到十年，房地产的分化是全方位的

（原标题：未来五到十年，房地产的分化是全方位的）

2021年4月底，第十八届（2021）蓝筹年会评审会召开。

经济观察报邀请中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜，国务院发展研究中心跨国公司研究室主任李志能，中国宏观经济研究院投资研究所博士、副研究员任荣荣，虎杰投资机构首席分析员张寅，兰德咨询总裁宋延庆，北京睿信咨询董事总经理郝炬，经济观察报副总编辑陈哲，经济观察报宏观经济研究院秘书长李晓丹等业内资深专家进行评审。

评审会也对房地产市场所受影响，以及三道红线、两个上限、集中供地等政策影响下的房地产市场走向进行了探讨，相关核心内容辑录如下：

汪利娜：虽然房地产市场很火爆，但是我觉得，维持房价上涨的因素实际上是在减弱的。首先，“十四五”规划里，“房住不炒”的总基调还是坚持的；而且制度安排上，从以前的商品房为主，逐步转向租售并举。这两点在制度上、政策上给房价的上涨设置了一个天花板。

第二，从供需关系上，城市化率已经达到60%，住房自有率至少在80%以上，人均住房面积在35平方米，老龄化和少子化的问题越来越突出，房价过高对人口增长、消费增长的挤压，对未来的经济增长会是一个隐患。

第三，金融政策。银保监会的郭树清主席讲，房地产是中国最大的灰犀牛。为什么说它风险高？各项与房地产相关的资金加起来，规模在整个银行贷款的50%左右，所以他非常担心一旦房价大幅度波动，会影响金融体系和银行的资产安全。

三道红线和两道上限把银行和企业严格地监管了，金融政策对房地产是护航的一个手段，也合理约束了一些指标。

从土地政策上看，两集中出来了，以前政府为了实现土地财政，在供地上会有一些随意性，或者有一些饥饿供地，导致房地产企业不知道到底还有多少地，集中公开以后，信息透明了，所以集中供地也是规范市场的行为，让企业、市场有一个稳定的预期。

集中供地对房地产企业来说也是一个考验。因为这种供地模式在以前从来没有实施过，如果土地集中供应，一个企业想在多个城市拿地或者是在一个地方多拿地，就不可能像以前那样大量囤地，因为资金有限，这对企业的经营管理、现金流、资产负债管理以及合理的投资策划都是非常严峻的考验。

所以我觉得金融政策和土地政策的客观效果会逐渐显现出来，如果这些政策真正落地，会有利于抑制房价。

李志能：中国房地产业的顶峰在哪里？什么时候到了该翻过山顶的时候？那么大的体量，大家往上推的时候是很辛苦的，但一旦推过了这个山顶，滚下去是非常可怕的。很多人没有算过中国房地产价值总的规模，我得到的数据是，到去年下半年，总规模已经到了540万亿。540万亿的财富，如果从房地产出来，哪怕出来一半、三分之一，什么样的行业能够承载？下一个支柱行业到底是什么？给我们带来整个宏观经济管理带来巨大挑战。

宋延庆：我个人认为，未来房地产市场总量应该不会低于20万亿，为什么这么讲呢？

第一、国家统计局商品房销售总额的拆解数据，住宅部分接近16万亿，每年增长额10个百分点左右，即便是5个百分点左右，五年、十年以后，仅住宅就会到20万亿，另外还有一两万亿的长租公寓，两三万亿的商业地产，还有一些类住宅的业务。所以我认为，到20万亿绝没有什么问题。

房地产市场并没有这么悲观，现在股东资本金年化收益率依然能在30%到50%，现在开发利润率基本在5%-8%就不错了，有一些项目拿地的时候账面上不赚钱，表上根本体现不出利润，各家开发公司把利润藏到产业链里面了，很多房地产企业一直做精装公司、景观公司、金融公司、资本公司，甚至家具公司都做。

我们认为房地产还是蛮赚钱的，但是赚钱的逻辑不一样了，今后靠什么赚钱？一个是资本，一个是内容。总结一句话，能够找到安全的钱、便宜的钱、长期的钱，把产品和服务做上去，今后20万亿的市场下，我认为抢到200亿、300亿是没有多大问题的。

任荣荣：未来五到十年，住房的理性需求还是有判断方法的。

比如说国际上通用的哈佛住房研究中心一个住房需求判断，住房需求主要来自三块：一是新增家庭产生需求；二是住房折旧需求，也就是拆迁需求；三是多套房的需求。

前两种需求比较好判断，新增家庭产生的需求无非是人口和家庭户规模。如果按照联合国对人口的统计，应该在2031年，我们国家的人口总量会达到峰值，再考虑到最近这几年城镇化率速度也在放缓，从城镇人口的净增量来看，“十三五”城镇人口每年的净增量大概是1300万左右，“十一五”“十二五”一年可能是2000万以上，城镇的新增人口减少了30%左右。

人口影响未来五年实实在在的新增需求，当然，家庭的户规模趋小，可能会导致新增家庭数不会像人口减得那么厉害，但总体来说，新增家庭产生的需求应该是往下走的趋势。

住房折旧，也就是住房拆迁需求，能是支撑未来住房新增量一个挺重要的因素，比如老城小区改造、城市更新这样的做法，住房的折旧是存在的，未来会保持着一定的规模。

第三、多套房的需求。这个需求是不太稳定的，如果货币放水，需求就会高一些，资金紧张一点，利率高一点，可能需求就会少一点。但是多套房的需求也有一个经验值，一般认为不会超过10%。

综合这三大趋势来判断，我觉得未来五到十年，我们的住房新增需求规模是要出现一个峰值的。

总量达到峰值以后，市场就会有很多结构性特点的表现，市场的结构性特点这两年已经显现出来了，是维度的分化。

这里面我特别关心三点分化：一是城市间的分化，从2017年开始这种分化就比较多；第二个分化，是城市内部的分化，一些热点城市，比如成都，城区涨得比较厉害，但是远郊区县去库存的压力还是挺大；第三、企业间的分化。调控政策的收紧，不管是供地两集中，还是三道红线，都会导致大企业的融资能力和融资成本优势凸显，市场集中度加剧。

张寅：分化的问题谈得比较多，放眼五到十年，我估计应该有三个分化。

租跟买房可能要出现分化，首先，我们看90后的人，如果他来自小城市或者农村，无法靠经济实力在中国前20位的城市买房，年轻人开始租房住了，现在租房最大的问题还是好的产品少。

第二个分化，大家谈的比较多的是房价分化，我提供一个数据，第一季度只有三个地方房地产投资超过了3000亿元，非常高，恰恰是房价比较坚挺的地方，第一江苏，第二广东，第三浙江。

第三、企业的分化会非常严重，中小企业所谓的淘汰，2018年已经正式结束，缓了一年，去年最后一个季度开始了我称之为第二轮的企业淘汰潮，有几个大佬说的要出现销售万亿的企业，可能不是靠小企业死了，是靠大企业死了。

房价，我认为是这样的，一个大的利率周期还没结束。

我的两个新观察，一是深圳这次以个人集资的方式，一大堆人先是炒深圳的房，现在炒珠三角，一买就买很多，2003年到2005年温州就出现过，到2011年以后就没有了，这块怎么管理，不知道，类温州现象出现了。

还有一个，这几年从海外回来的人多，人也出不去，这种买房的人其实有限，但是有一个事可能是未来影响的方面，可能中国是一个未来的投资移民的地方。我不知道大家是否知道在华的日本人现在有多少？在华的韩国人有多少？韩国、日本大使馆每年都有一个公布，是非常惊人的，韩国接近百万人，日本大概有三十多万人在这里。不要小看世界移民到中国这个趋势。

郝炬：中国房地产行业在未来十年内没有大的风险，最大的问题在于结构失衡，功能错位，也就是人地匹配的问题，这个问题现在正在解决当中，但还没有完全解决，简单来讲，东部和核心城市经济圈聚焦城市、中心城市是未来人口聚集的主要区域，但是土地指标高，想增加的增加不了。

未来一段时间，房地产企业真正的转型有几个方向：第一、从销售型往资产管理上转；第二个特点是生活服务，服务销售规模其实没有那么高，但是市盈率非常高，在资本的套利和杠杆上远高于传统的地产公司；第三是科技化，包括房地产的建设、装修，物业更不用说了。从去年开始，装配式的装修大家已经开始关注，现在来看，比人工方式成本大概高出15%到20%，但是换五年的时间来看，我估计很快就拉平了，因为有规模化的效应，同时还有人工的上涨。

陈哲：我大概聊三个方面，关于宏观环境、行业和市场主体。

一是宏观环境或者是体制改革可能给行业带来一些大的变化。“十四五”的城镇化会怎么样？户籍放开、城市抢人带来的集中效应会很大。

像我们区县里面，每个小康家庭可能都有几套房，但一点不影响他们到大城市买房。比如湖北县城房价在5000元/平方米，他们很可能会把这些房子卖掉，到武汉买房，资产可能是原来的两倍、三倍大，这是我们去看房地产销售、资产总量需要考虑的问题。

我在温州调研过很多次，温州的问题是空心化。有一部分人转到了杭州，比如温州过去最大的企业，正泰、德力西，研发中心都搬到杭州了，还有一部分专门玩钱的出国了，人力资源和资本都转移了，房价腰斩是很正常的。但是你看杭州过去这8-10年的房价是什么概念，销售额又是什么概念？

第二个是行业空间。前面谈到人口向城市聚集还存在机会，再考虑到通胀的因素，20万亿的房地产市场我认为是很可能存在的。

如果以8-10个点的市占率算，我觉得1.5万亿是这些公司未来三到五年之内的明确目标。

第三是具体行业的分化，大企业也会有不同路径，企业的分化是有很大变数的。

李晓丹：我们最近也看一些宏观数据，比如大宗商品涨价非常厉害，供给来讲，可能是由于疫情，一些矿山封掉了会是涨价的因素。还有一个很重要的原因，因为制造业和房地产快速复苏，这两家是铜的大户，特别是房地产，一季度数据里，房地产是整个固投最重要的拉动因素，超过了传统制造业投资。

未来房价调控政策，包括整体的宏观调控政策，尤其现在讲乡村振兴也好，讲城镇化也好，真的要看地方怎么去做配套和落实，中央的政策再好，如果地方上执行不了，或者有一些过去的问题，像地方债务的问题，这些东西是推不动的，最后总结看，房地产未来五到十年，还要看地方怎么根据自己的情况做相应的规划和配套，做好了会有很大的新亮点出来。