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租赁市场新政频出,“租售同权才是解决问题的症结”

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“十四五”规划纲要明确提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

作为城市新市民和青年缓解住房困难的重要手段,近年来,住房租赁行业在社会民生中的重要性不断提升。同时,黑中介、虚假房源、长租公寓爆雷等乱象也频频发生。近期,针对住房租赁市场的相关政策频出,相关部门纷纷在市场、金融、户籍、土地、法律等方面发力,助力租赁市场健康发展。

租赁市场新政频出

在培育和发展住房租赁市场方面,“十四五”规划纲要指出,要有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设,加强租赁市场监管,保障承租人和出租人合法权益。

“不一定非要用买房来解决住房问题,也可以用租房来解决。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强对《中国消费者报》记者表示,“过去20年里,我国住房租赁市场先后承担了补充健全房地产市场体系、去杠杆保民生工具等角色定位。直到2016年,租购并举的提出才使得我国以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系逐步健全发展。”

近期,国家发改委公布了《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》(以下简称《任务》),其中“零门槛落户”“租购同权”等成为热词。

《任务》明确表示,城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户籍限制政策,要对租购房者同等对待,允许租房常住人口在公共户口落户。柴强认为,这意味着在绝大多数城市中,户籍将不再成为人口自由流动的阻碍,这显然是中国户籍制度上的里程碑。

《任务》还强调,有力有序扩大租赁住房供给,单列租赁住房用地计划。据记者不完全统计,自“双集中供地”(指集中发布出让公告、集中组织出让活动)政策实施以来,在22个城市陆续公布的首批供地计划中,几乎全部列有租赁住宅供地计划。

记者看到,在北京、合肥、广州、西安发布的有关进一步促进房地产市场平稳健康发展的相关文件中,也纷纷提出要加大租赁住房建设力度,多渠道增加租赁房源供给,着力解决好新市民、青年人、新就业家庭等群体的合理住房需求。

上海易居房地产研究院院长张永岳对记者表示,今年的宏观调控政策密集,与过去相比有一些新的特点。如今的调控政策更着重于从整个国民经济的视角出发,要让新市民住有所居,大城市在租赁住房发展方面要跟上。

金融监管进一步强化

随着住房租赁市场特别是长租公寓市场的快速发展,一些行业乱象也频频发生。比如,部分长租公寓平台利用租金支付期限错配建立资金池,控制房源、哄抬租金,有的甚至利用承租人的信用套取信贷资金,变相开展金融业务。同时,一些住房租赁企业发生资金链断裂,也严重影响了住房租赁当事人的合法权益。

为此,加强对住房租赁企业的监管,引导住房租赁企业回归租赁服务本源,防范化解金融风险等,已经引起了行业主管部门的重视。

近日,住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会等6部门联合印发了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》(以下简称《意见》),明确要求住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月,支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金,并从从业管理、租赁经营、资金监管、消费贷款等7方面入手,加强住房租赁市场监管。

在租金监管方面,《意见》明确要求,住房租赁企业应当在商业银行设立资金监管账户,在发布房源信息时,应当同时发布资金监管账户信息。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的,或单次收取押金超过1个月的,应当将收取的租金、押金纳入监管账户,并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金等。《意见》还明令禁止住房租赁企业变相开展金融业务,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。同时要求金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款,加强授信审查和用途管理,发放贷款前必须采取有效手段核查借款人身份信息,评估还款能力,核实借款意愿,并做好记录。

此前长租公寓平台变相推高租金价格水平的消息引起了社会各界的广泛关注。对此,《意见》提出,要合理调控住房租金水平。住房租赁市场需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门应当建立住房租金监测制度,定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。积极引导住房租赁双方合理确定租金,稳定市场预期。发挥住房租赁企业,尤其是大中型住房租赁企业在稳定市场租金水平方面的示范作用。加强住房租赁市场租金监测,密切关注区域租金异常上涨情况,对于租金上涨过快的,可以采取必要措施稳定租金水平。“这是住宅租赁市场首个系统监管的政策,也是今年在加强经营贷管控的基础上,房地产领域迎来的第二个金融市场监管政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示,这些规定直击长租公寓企业各类违规做法,有助于规范市场经营,同时防范经营方面出现金融风险。

期待实现租售同权

“我国住房租赁市场正处于鼓励发展与加强规范并重的新时期。”住房租赁产业研究院院长赵然表示,“时至今日,我国住房租赁市场已发展至机遇与挑战并存的阶段,政策开始向鼓励发展与加强行业规范并重的方向倾斜。”

如今,虽然多数城市出台了租房补贴、便利落户、提供人才租赁住房等新政,但赵然认为,租售同权才是解决问题的症结。“实现租售同权仍然有一段很长的路要走,目前看来,在人才落户、子女义务教育等方面都有政策需要突破的地方。”

记者从住建部了解到,目前《住房租赁条例》立法进程正在积极推动,条例正式出台已经可期。

柴强表示,政府大力发展住房租赁市场的态度十分明朗,相信在政策的持续推进下,住房租赁市场未来将迎来更加广阔的发展空间。

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