五个新城里，涨幅最大的为什么会是它

（原标题：五个新城里，涨幅最大的为什么会是它）

五个新城真的火了

最近查了一下官方数据，今年的前4个月里 @上海发布 共有26篇文章提到了 " 五个新城 "

从各个方位、不同角度解读了这五个新城今后新的定位和发展前景

在3月1号的推送中，更是提出把 "推进五个新城建设视为发展长三角世界级城市群的重要一环"

很多人可能难以想象这里未来会成为什么样子

但对于很多初次购房者而言，上海的五个新城作为下一轮城市发展的重点，自然而然成为了市面上人们买房的最新的风向标

很多人说，五个新城的概念由来已久，一直以来也都是新房供应的主力区域

但如果让你盲猜一下，你知道过去三年里五个新城中，谁的新房房价涨得最凶吗？

我们也不卖关子，过去三年五大新城（详情）中涨幅最高的，是奉贤新城，近三年的增长率达到了惊人的21.59%

要知道，奉贤新城的新房不仅是涨幅第一，而且涨幅远超嘉定、松江，是青浦新城新房涨幅的10倍不止

那么问题来了

为什么五大新城中不太被人看好，也是名声相对较弱的奉贤，过去三年里的新房涨势这么凶呢？

今天我们就来好好聊一聊这个上海楼市的真正洼地

理由1: 新房起点价格低

2018年时，奉贤新城新房价格29114元 /㎡，只略高于南汇，远低于嘉定、松江和青浦

房价上涨一定是以原来价格作为参考标准，新房价格起点足够低，上涨的韧性才更强

同为新城，奉贤新城价格低一是因为发展起步晚

这座新城2008年才开始启动建设，而同样的嘉定新城在2009年已经开通了轨交11号线，与市区相连

而发展一直到2018年，这十年奉贤新城很少有让人耳熟能详的规划或者产业落地，存在感一直不高，所以奉贤新城的新房价格一直不温不火

与新房价格形成反差的是，奉贤新城发展却很迅速

2016年到2019年，奉贤新城名义 GDP 增速是39%，而松江新城名义 GDP 增速是23%，嘉定10%，青浦只有8%

奉贤新城与其它新城相比，发展差距已经在缩小，只缺一个上涨爆点

2018年底5号线南延伸段开通，一方面让奉贤新城彻底告别无轨交时代，另一方面正是这个轨交爆点，让奉贤新城新房迅速觉醒，开始追赶其它新城。

进群暗号：奉贤新房

理由2: 奉贤新城资源一枝独秀、周围无板块可竞争

青浦有大虹桥徐泾名震四海，嘉定有南翔、江桥、安亭各雄踞一方，松江有大学城、九亭发展先声夺人，南汇所在的浦东更是遍地开花

这四个新城在本区内既不是能级最高也不是资源最全，周围都有强有力的板块分流客户

而奉贤只有奉贤新城，它是奉贤距离上海市区最近的区域，也是目前奉贤配套发展最为成熟的区域。

规划上，奉贤新城在《上海2035城市规划》中被列入城市副中心，奉贤区内上海之鱼、中央林地等大型规划基本都落脚在新城板块内；

交通上，奉贤唯一的轨交5号线终点站在奉贤新城；

配套上，奉贤的三级医院奉贤区中心医院、奉贤最好的中学奉贤实验和育秀实验学校、奉贤目前最大的商业百联购物中心、在建的龙湖天街 TOD 都在奉贤新城。

与奉贤其它板块比，奉贤新城的资源配置和未来潜力都是独占鳌头，新房价格分化却并不明显

2020年金汇新城新房价格3.82万 /㎡、西渡4.98万 /㎡、庄行3.15万 /㎡，奉贤新城3.54万 /㎡

周围板块的短板明显，并且无价格优势，所以万千宠爱在一身的奉贤新城能吸纳奉贤最好的购买力，这是助推奉贤新城房价上涨的第二个因素。

理由三：本地购房者对奉贤新城认可度高，且购买力强大

大家都知道，奉贤这两年在上海一手房市场的地位虽然明显是水涨船高的，然而也不得不承认，这里还是个内生型的市场

时至今日，当地客群可能依然是奉贤区内一手楼盘的主要购买力

既然叫新城，从开始建设到被购房者认可是需要周期的，但是这个问题在奉贤新城完全不存在

奉贤新城原本是南桥，所以奉贤新城又叫南桥新城，南桥本来就是奉贤的一个中心

对奉贤本地客来说，他们对新房的选择标准非常单一：

预算够的话，优先买南桥；改善需求，优先买南桥，所以我们看到奉贤新城的银河丽湾83% 的客户都是来自奉贤本地

奉贤购房者对新城认可度高，且改善需求数量庞大

从现在的居住环境看，奉贤居民整体居住还是以自建房和动迁房为主，品质商品房尤为稀缺。

我们从链家数据上看出，奉贤4月份二手房挂牌是1026套，其中十年以内的次新房只有227套，改善购房者可选的范围只能集中在新房

2020年南桥的项目金海壹品3.85万 /㎡、龙湖天曜3.89万 /㎡，均明显高于奉贤其它区域，但是也都是日光盘

今年再次去金海壹品二期，300多套房源还未开售，3月份已经验资1700组客户

从成交结构上来看，上海链家研究院数据显示2020年，奉贤新城的套均成交面积在90-140平的占比达到了64%，而70-90平的占比仅为26%

可以看出南桥本地对改善项目的需求很庞大，即便只有本地客户，也不用担心无人接盘，正是如此，才能支撑起房价三年上涨率超20%。

进群暗号：奉贤新房

奉贤未来还会不会继续涨

这一次五个新城概念的提出，奉贤新城将趁着这波热潮会快速发展融入长三角世界级城市群，建设成创新之城、公园之城、数字之城、消费之城、文化创意之都，夯实奉贤的领头羊价值

而且除了五大新城这一概念外，奉贤新城还有一部分被划入临港自贸区，双规划加持，奉贤新城的机遇前所未有；

另一方面，板块利好尚未完全兑现

上海之鱼内部的湖面和相关配套已修建完成，不过按照此前规划，上海之鱼的湖心和内部一些商业配套，至今还尚未完成开发，

2021年奉贤新规划四所学校，两所都在奉贤新城，尚在建设中，教育资源还将进一步加强

而交通上，除了5号线可与1号线换乘，未来15号线南延伸有望建设，该条线路走向确实要优于已通车的5号线，到那时板块价值必然还有一个大的提升；

最后，还有一点不得不提，即便奉贤新城新房近三年上涨率超20%，2020年，奉贤新城在五个新城之中网签均价（35625元 /㎡）还是最低，依然是名副其实的价格洼地

相较于市区的房价动辄几千万那样跳跃，整个奉贤区房价情绪指数一直维持在低位，房价上涨也是紧跟大盘，很少因为个别政策或者人口导入而迅猛波动透支未来

而规划显示，至2035年，奉贤全区城镇住宅新增住宅总套数约40万套，随着这一大批新房涌入市场，奉贤整个居住环境都将更上一层楼