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房地产税从“推进”到“试点”,可能影响四类价格

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记者 | 李伟铭

责编 | 任志江 编辑 | 杨程

房地产税作为房地产市场长效机制的一环,始终保持关注热度,从未远离公众视野。

5月11日,财政部官网发布消息称," 财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。"

消息发出后," 房地产税 " 迅速被网络热搜刷屏。5月12日,A 股房地产指数应声下跌,龙头股万科 A(000002.SZ)跌2.14%、保利地产(600048.SH)跌2.32%、新城控股(601155.SH)跌2.54%;港股跌幅更大,龙湖集团(000960.HK)跌3.48%、建发国际(01908.HK)跌3.67%、新力控股(02103.HK)跌4.60%、正荣地产(06158.HK)跌5.43%。

房地产税不再 " 狼来了 ",首提 " 改革试点 "

红星资本局注意到,来源显示为 " 财政部新闻办公室 " 的这条消息只有短短不到100字,字数很少,但背后的信息量却很大:座谈会齐聚四大重磅部门,包括财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局,信号意义非同一般;同时首次提出 " 试点 ",这被视为房地产税加速落地的重要信号,即可能会先在部分城市试行。

财政部消息 " 字少事大 "

" 财政部这个新闻不简单,提到了‘试点’两个字,印象中过去还从没提过。" 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉红星资本局:

第一,会议是以 " 座谈会 " 的形式召开,而非 " 研讨会 ",即属于政策决策性质的会议,分量比较重。从参会部门看,全国人大常委会预算工委也参与了座谈会,使得会议更加严肃。

第二,此次会议的核心在于 " 试点 " 两字。回顾最近几年房地产税方面的政策表述,较多体现为 " 推进 " 等表述。若是追溯过去的改革,2011年《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》中曾提及 " 房产税改革试点工作 " 内容,而2011年恰好是上海和重庆试点房产税的阶段。

所以从此类逻辑看,当前首次提及" 房地产税改革试点工作 ",有很强的风向标意义,即此次会议后房地产税将会在部分城市试点。

严跃进说,房地产税是老百姓关注的内容,此次会议结束后相关消息就在财政部官网当日发布,势必希望发出强烈和清晰信号,即改革方向不改变、改革步伐不停止、改革思路渐成熟。

严跃进认为,房地产税改革具有多重目标和社会意义,客观上有助于促进房价稳定和房地产市场的平稳健康发展。但是改革也绝对不会简单停留在 " 对多套房征税 "、" 打压房价 " 等概念上。换句话说,房地产税的改革将在 " 健全直接税体系 " 的大框架下进行,要考虑更为全面、客观和长远。

上海、重庆已试点房产税10年

进入2020年以来,财政部已经是第四次提及房地产税。最近一次是今年5月6日,财政部部长刘昆在经济日报撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》,全文5000余字透露财税体制改革在 " 十四五 " 时期的重点工作,其中提及房地产税的完整表述为:" 健全直接税体系,逐步提高直接税比重,进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度,积极稳妥推进房地产税立法和改革。"

所谓 " 直接税 " 是指税负不能转嫁,而由纳税人直接负担的税收。比如我们熟悉的 " 个人所得税 ",是对收入取得者征收的税,没有经过第三者,这种税就是直接税;但生活中常见的增值税、消费税等,并非直接针对消费者征收而通过了第三者,这些税属于间接税。

从2015年8月5日房地产税法第一次明确进入中国人大立法规划以来," 房地产税立法 " 任务已是板上钉钉。而在立法之前,房产税也早有 " 试点 ",上海、重庆自2011年率先试点对个人住房征收房产税,至今已过去了整整10年。

中泰证券研究所首席分析师杨畅介绍,针对个人保有的房产,上海、重庆已经试点房产税,其余城市目前仍然对自用住房在保有环节零税负,用于出租的住房适用从租计征房产税,但实际大多配备优惠政策。上海房产税的征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房,税率暂定0.6%,若应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。

重庆的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房,采用累进式计税方式,以 " 户面积 " 计算起征点:一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。适用税率重庆分三档:0.5%、1% 和1.2%。

两个试点城市虽然都在收取房产税,但有所区别。总体看来,上海模式以多套房为主要征收对象,对炒房行为起到了抑制作用;重庆模式则以高端豪宅(如别墅等)为重点征收对象,对高档住宅形成制约,也符合重庆 " 低端有保障、中端有市场、高端有约束 " 的房地产调控理念。

专家称开征或影响四类价格

房地产税已经 " 在路上 ",此番如果试点落地,最有可能在哪些城市进行呢?一旦开征,楼市会降温吗?

2020年12月,华夏新供给经济学研究院院长贾康公开呼吁:深圳、海南应积极推出更高水平房地产税改革试点。贾康说,目前房地产税没能实现加快立法,但深圳和海南不能再拖,中央文件也已经授权两地加快改革,因此只需要走相应程序即可。他还建议,深圳、海南开征房地产税试点要吸取上海、重庆的经验,在政策设计上更加周到、更有效率,征收范围要适当扩大,体现一定的力度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,北京可以优先试点,其作为首都,在改革方面有魄力,但考虑到北京房产项目比较复杂,可能推进有难度。上海和重庆在房产税方面有这么多年的试点和改革经营,过渡到房地产税的改革也有一定的合理性。而深圳可以大刀阔斧进行改革,既然是社会主义先行示范区,那么也应该积极引入新的政策,再次形成房地产领域的一次 " 改革开放 "。另外,海南本身改革的阻力最小,房产的结构最简单,也可以进行改革。

严跃进还认为,如果试点房地产税,将影响到四类价格:

第一,一手房价格。由于住房持有成本将明显加大,会使得一手房认购意愿淡化,进而使得房价下降或涨幅收窄;

第二,二手房价格。由于房产持有成本将增大,潜在收益会减少,会倒逼一部分房东抛售房产,这会使得市场上流通的二手房更多,容易压低房价;

第三,土地价格。若大城市先行试点,客观上会使房企拿地转移到其他城市,使得大城市土地市场竞争减少。同时若购房市场降温,那么土地市场也不会太强势,也容易使地价下跌;

第四,租赁价格。随着市场上购房市场热度的减少和存量房源的增加,客观上也会使得租赁市场的压力减少,进而使得租金下降。

不过严跃进也表示,这四类价格下降的时间、下降的幅度等,还要看房地产税试点的情况。前期还不至于出台烈性的政策,依然会遵循循序渐进、不断总结的思路。

房地产税将会给我们的生活带来什么影响?不妨也听听我们身边的人怎么说。

来自云南的小杨在成都工作并已买房,她告诉红星资本局,自己在云南小县城出生并长大,在北京念完大学后到成都发展,一方面是离家比较近,另一方面是认为成都的发展比老家更好。工作两年多后有了购房资格,也看上了比较心仪的房子,在父母的支持下,买了一个小套二。对于房地产税,她表示并不担心,因为自己只有一套自住房,面积不大," 房地产税不会伤及无辜 "。

但持有多套房的业主可不这么看。手中持有多套房产的黄先生表示,他一直关注房地产税的风吹草动,这次最大变化是从 " 推进 " 变成了 " 试点 ",说明真的要在部分城市落地了。黄先生直言,这将导致持有房产的成本明显增大,而且不会是一笔小数,如果房地产税在自己所在的城市落地,他会选择卖出手中多余的房产。

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