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中国房地产市场“ Boss ”级变量紧锣密鼓

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(原标题:中国房地产市场“ Boss ”级变量紧锣密鼓……)

四部门座谈房地产税,试点城市可能进一步扩大。

记者从财政部了解到,11日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

近半年来,有关部门和文件四次谈及房地产税。

2020年12月,刘昆曾在《人民日报》撰文称,按照 " 立法先行、充分授权、分步推进 " 的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。建立健全个人收入和财产信息系统。

2021年3月13日,国家 " 十四五 " 规划正式发布,和房地产相关内容中提到要 " 推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权 "。

2021年4月7日,国新办举行的贯彻落实 " 十四五 " 规划纲要、加快建立现代财税体制发布会上,财政部税政司司长王建凡表示,要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

2021年5月6日,财政部部长刘昆在《经济日报》撰文提到,健全直接税体系,逐步提高直接税比重,进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

今年5月6日,财政部部长刘昆在经济日报撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》,全文五千余字透露了财税体制改革是 " 十四五 " 时期的重点工作,其中就包括 " 推进房地产税立法和改革 "。

四部门座谈会透露重要信息

一直以来,房地产税都是老百姓较为关注的内容。此次会议结束后,相关消息就在财政部官网和微信号同时发布,向全社会发出了强烈而清晰的信号,即 " 房住不炒 " 的改革方向不改变、改革步伐不停止、改革思路渐成熟。

▲图 / 视觉中国

这次会议至少透露出两方面重要信息:

其一,这次会议是以 " 座谈会 " 的形式召开的,而非往常的研讨会,说明了会议性质是政策决策型的,分量比较重,尤其是全国人大常委会预算工委的参与,更是增强了座谈的严肃性。

其二,会议讨论内容是 " 房地产税改革试点 ",其核心在于 " 试点 " 二字。观察最近几年有关房地产税的政策表述,较多体现为 " 推进房地产税立法 " 等提法,而 " 试点 " 的内容并没有出现。

追溯过去的改革进程可发现,2011年《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》中曾提及 " 房产税改革试点工作 " 内容,而2011年恰是上海和重庆试点房产税的阶段。

" 这充分说明本次会议是有很强的风向标意义。" 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉本刊,会议之后房地产税可能在部分城市试点。

严跃进认为,《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中明确表示 " 推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权。" 从这个角度看,此次会议后各类试点工作会紧接着开展,而且会朝着 " 地方税体系改革、地方税政管理权改革 " 两个大方向进行突破。

从改革试点的城市看,此次座谈会就包括了部分城市人民政府的负责同志,说明一些参会城市后续试点的可能性最大。从当前房地产市场的管控思路来看," 解决大城市住房问题 " 成为一个重要的改革任务,意味着大城市先行试点的可能性最大。

目前,房地产税试点为上海、重庆

根据广义的解释,房产税是在房地产税范畴内,前者征税对象是房产,后者指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税,包括房地产业营业税、城市房地产税、印花税、土地增值税等。但业内人士看来,狭义语境下,近年热议的两者尽管名义上不同,实际上是一回事。

2011年1月,上海和重庆两地开始试点房产税,迄今已满10年。

▲图 /IC photo

中国社科院财经战略研究院院长助理、研究员倪鹏飞在去年底举行的《中国住房发展报告(2020-2021)》发布会上也提到,在加快房地产市场基础制度和长效机制建设方面,应当以开征房产税带动长效机制的建设,尤其是在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市,率先加快试点房产税。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对本刊表示,房地产税有明确的推进路径,即按照 " 立法先行、充分授权、分步推进 " 的原则,积极稳妥地推进房地产税," 但现在看来,房地产税需要加速。"

他认为,新冠肺炎疫情之后,房价加速上涨的同时,房产对贫富分化的推动作用明显扩大,富人炒房避险需求增加,高档商品住宅价格上涨的更快,迫切需要用税收手段来调节。

中国家庭金融调查中心数据统计显示,房产占我国家庭资产65% 至70% 的份额,比美国高出2倍,房产增值收入占家庭财产增值90% 以上。在财富聚拢和传承、抵抗通胀上,没有哪一项资产能匹敌房产。

调节财富差距不能依靠慈善等自主行为,完善的税收制度才是市场经济条件下调解财富和收入水平的有效工具。

开征房地产税条件成熟了吗

在4月7日国务院新闻办公室新闻发布会上,财政部税政司司长王建凡介绍," 十四五 " 要健全以所得税和财产税为主体的直接税体系,逐步提高其占税收收入的比重,有效发挥直接税筹集财政收入、调节收入分配和稳定宏观经济的作用,夯实社会治理基础。进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度。积极稳妥推进房地产税立法和改革。

实际上,房地产税改革具有多重目标和社会意义,客观上也有助于促进房价稳定和房地产市场的平稳健康发展。房地产税的改革,进一步说明房地产长效发展机制更加健全。

但在现实生活中," 谈税色变 " 的现象也还是存在,尤其是一些中介机构和营销人员会炒作此类税费改革内容,在今年信贷政策收紧、购房政策调整较多的大环境下更是如此。

中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群就表示,当前我国经济刚刚摆脱疫情的困扰开始出现稳定恢复阶段,但不确定不稳定因素依然存在,经济持续增长的后续动能不足,经济转型升级还处于进行中的关键时期,短期内出台房地产税的总体环境和条件还不够成熟。

" 最为关键的是要抓住房地产税法出台的时机,在经济释放出持续增长的明确信号后开征较为适合。同时,还要将房地产税和其他税制改革统筹设计,避免社会整体税负增加。" 张依群说。

从立法进程来看,房地产税立法至少在2021年仍没有时间表。但是李宇嘉认为,从疫情后的房地产演进形势来看,加快推出房产税,调节因为房产拉大的收入差距和贫富差距、稳定社会形势、夯实 " 内循环 " 的需求基础,势在必行,不能拖,越拖越被动。

业内专家一致认为,目前房地产税改革的推进,绝对不会简单停留在 " 对多套房征税 "" 打压房价 " 等概念上,换句话说,房地产税的改革将在 " 健全直接税体系 " 的大框架下进行,要考虑更为全面、客观和长远。

尤其是,在实践过程中,应注意地产市场交易秩序的稳定,防范借此类政策来哄抬房源和哄抬房价,要真正让老百姓理解改革思路,稳定居民的预期,防范恐慌性购房或售房,影响市场和社会秩序。

房地产税试点之后,房价会降吗

严跃进认为,此次政策改革若推进,那势必需要关注其对于房地产市场指标的影响,尤其是影响到四类价格。

第一,一手房价格。如果大城市确实推进房地产税改革,那么住房持有成本增加。当前大城市热点楼盘虽然有 " 买到必赚到 " 的心理诱惑,但是各类网红盘普遍都会有限售一说,住房持有的成本将明显加大,也会使得一手房认购意愿淡化,进而使得房价下降或涨幅收窄。

第二,二手房价格。类似改革下房产持有成本将增大,潜在收益会减少,会倒逼一部分房东抛售房产,这会使得市场上流通的二手房更多,容易压低房价。

第三,土地价格。若大城市先行试点,客观上会使得房企拿地转移到其他地级市或弱省会城市,这会使得大城市土地市场竞争激烈程度减少。同时若大城市购房市场降温,那么土地投资市场也不会太强势,也容易使得地价下跌。尤其是在 " 竞品质 " 约束、捆绑销售被打击等因素下,房企盈利空间确实在减少,拿地会更为理性。

第四、租赁价格。随着市场上购房市场热度的减少和存量房源的增加,客观上也会使得租赁市场的压力减少,进而使得租金下降。

当然这四种价格下降的时间到来、下降幅度等,还要看房地产税试点的情况,前期还不至于出台 " 烈性 " 的政策,依然会遵循因地制宜、循序渐进的思路。

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