网易首页 > 新闻中心 > 正文

地价为啥还没降

0
分享至

(原标题:地价为啥还没降|城事哲谈)

3月以来,集中供地一直霸占房地产头条,牵动行业神经。数个大城市土地日前正式开槌,场面之热烈出乎很多人意料,有些“算不过账”的项目仍然受到追捧,叫人大跌眼镜。

按此前自然资源部用地司的政策影响分析,22个大城市土地供应双集中,一是提高了市场信息的透明度;二是集中出让,体现放量供应,容易形成稳定的市场预期;三是避免大房企通吃市场,让中小房企有更多选择。外界看来,除了第一条之外,其他的预期没有达到。原因是什么?

我们从北京、广州、杭州等地的集中拍地情况看,会发现这里边有几个特点,主要是“三高”:

第一高,好地块的参与程度高。目前几个城市都出现了政府约谈开发商的情况,警示理性参与拿地。大型开发商出于提升市场占有率和强化品牌的考虑,基于自身强大的资金调配能力,对好地块势在必得。而区域型开发商,如果在主场不能有所作为,出了优势区域,赢面更小,同样也会拼尽全力。其他开发商资金量小,必将利出一孔,选差的土地不如选好的土地,因此形成了竞相争夺的局面。再加上这一轮土地集中出让,对房企而言是新鲜事物,大家参与度高也属正常。

第二高,底价定得高。土地限价的显性成果是溢价率,而后者也是常常引发市场恐慌的主要指标。但是土地卖得太便宜,也绝非地方政府所乐见,因此尽可能地提升土地底价,是应有之义。相比之下,有些城市定的底价,都达到甚至超过前一年同地段竞拍价。

第三高,竞拍地价达上限的比例高,比如北京10日出让的12宗地块,有11幅达到价格上限,其中7幅进入竞标高标准建设方案阶段。

上述三个高,本身就说明了,试行土地集中供应的城市以及地块,绝大多数都是兵家必争之地,想要人为降低热度,恐怕不切实际。

事实上,当下房企的经营模型,已经发生了质的变化。由于各大城市采取严格的限价政策,很多地区甚至形成严重的价格倒挂,这就使得新房往往利润微薄,但好处是,产品一经推出就被市场秒光,项目回款明确锁定,也现金流稳定。

只要有利润,哪怕是微利,房企通过周转率和权益比例的调节,还能获得一定的收益率。反过来,如果全国性开发企业在热门城市缺位,不能获得可观现金流,规模被压缩,还很可能丢失在当地的存在感、品牌度,企业“下桌”的机会成本巨大。实际上即便是这个项目做亏了,也有可能通过区域内其他项目平衡。

综合考虑,硬着头皮冲进热门城市土地,成了企业的理性选择,这次拿地,企业联合体现象得到进一步的强化,恐怕也是出于这样的考虑。

另外的原因还包括,“三道红线”下很多房企强行缩表,也成为一些有条件拿地企业好的时间窗口。比如金融资源丰富的房企,尤其是国有企业以及背后有国资支持的房企。

土地供应双集中政策,可以说是2003年确定土地招拍挂制度以来,中国土地市场最大的改革,一旦定格,将对房地产市场形成深刻的影响。从目前为止的推出效果看,似乎没有实现政府通过大规模推地以达到稳市场、稳地价和稳房价的初衷。

当然目前就对这项政策的最终走向做定论,恐怕为时尚早。原因在于,市场各方对这项改革可能仍然处在试探和适应的阶段,如果再考虑到过去中国房地产市场调控多变的特点,企业做出一些非理性或者机会型选择,也可以理解。期待在相关部门调整下,土地出让双集中制度在后续试点中,进一步优化,给予市场更为稳定的预期,达到改革的目的。

相关推荐
热点推荐
老公长得太帅,结婚11年女子依旧心动:单手转方向盘男友力爆棚

老公长得太帅,结婚11年女子依旧心动:单手转方向盘男友力爆棚

梅子的小情绪
2025-07-05 17:40:34
丽江导游被游客殴打后续:导游长文讲述经过,男孩舅舅发声!

丽江导游被游客殴打后续:导游长文讲述经过,男孩舅舅发声!

风云观察者
2025-07-06 21:50:55
南航机长跳楼自杀后续:妻子怀疑是人为,知情人曝更多内幕

南航机长跳楼自杀后续:妻子怀疑是人为,知情人曝更多内幕

联友说娱
2025-07-06 22:19:26
玩家称自己的PS5有过热问题:一看照片让人难绷!

玩家称自己的PS5有过热问题:一看照片让人难绷!

游民星空
2025-07-06 15:31:22
台湾女子拳击手林郁婷不敢参加世界拳联的性别检测

台湾女子拳击手林郁婷不敢参加世界拳联的性别检测

总在茶余后
2025-07-06 01:13:26
我们最大的罪恶,是把她遗忘!

我们最大的罪恶,是把她遗忘!

河山历史
2025-06-28 19:35:12
中方行动后,泰王被请出山,佩通坦强势回归,洪森罕见异常安静

中方行动后,泰王被请出山,佩通坦强势回归,洪森罕见异常安静

特特农村生活
2025-07-06 11:47:14
图片报:因世俱杯被淘汰,穆勒将与洛杉矶FC在慕尼黑展开会面

图片报:因世俱杯被淘汰,穆勒将与洛杉矶FC在慕尼黑展开会面

懂球帝
2025-07-06 22:00:25
美债最大“接盘侠”诞生,疯狂买走1.5万亿,但不是英国、日本

美债最大“接盘侠”诞生,疯狂买走1.5万亿,但不是英国、日本

任紀煙
2025-06-10 20:16:18
小猎豹遭妻子套路又怀四胎,这是要组足球队?

小猎豹遭妻子套路又怀四胎,这是要组足球队?

毒舌八卦
2025-05-20 00:52:28
骚气不减当年Big3史蒂芬森晃翻对手+急停跳投命中 大秀招牌舞

骚气不减当年Big3史蒂芬森晃翻对手+急停跳投命中 大秀招牌舞

直播吧
2025-07-06 20:15:16
泰国少将儿子在酒吧被打,老板放言谁来都得跪,结果如何

泰国少将儿子在酒吧被打,老板放言谁来都得跪,结果如何

第四思维
2025-07-02 18:15:00
人均600万到欠400亿,毁掉“天下第一村”的不是别人,是他们自己

人均600万到欠400亿,毁掉“天下第一村”的不是别人,是他们自己

一家说
2025-05-23 15:05:58
事态反转?官方再回应,部分媒体画风变了,砸窗者成了故意违法者

事态反转?官方再回应,部分媒体画风变了,砸窗者成了故意违法者

辣条小剧场
2025-07-06 12:56:19
得知家长带孩子去西安治疗后,区政府专门派人过去帮忙

得知家长带孩子去西安治疗后,区政府专门派人过去帮忙

映射生活的身影
2025-07-05 23:39:13
45岁母亲雾天开车买菜失踪,10年后女儿打车上班,发现是妈妈的爱车

45岁母亲雾天开车买菜失踪,10年后女儿打车上班,发现是妈妈的爱车

今天说故事
2025-07-02 17:31:55
李在明收到中方93阅兵邀请,亲自回了9个字,但特朗普会答应吗?

李在明收到中方93阅兵邀请,亲自回了9个字,但特朗普会答应吗?

史纪文谭
2025-07-06 16:48:46
砸窗者是“当代司马光”?部分官媒不认同,称其情绪失控践踏制度

砸窗者是“当代司马光”?部分官媒不认同,称其情绪失控践踏制度

辣条小剧场
2025-07-06 12:08:52
屈服美国的下场,越南再现分裂危机,悲剧重演,中方还会出手吗

屈服美国的下场,越南再现分裂危机,悲剧重演,中方还会出手吗

游古史
2025-07-06 13:07:46
土耳其将与阿塞拜疆联合成立军事基地!埃尔多安抵达

土耳其将与阿塞拜疆联合成立军事基地!埃尔多安抵达

项鹏飞
2025-07-05 20:14:30
2025-07-07 06:56:49

头条要闻

业内分析师:美国全面禁止中国无人机只是"时间问题"

头条要闻

业内分析师:美国全面禁止中国无人机只是"时间问题"

体育要闻

陈登星法国扣篮大赛夺冠!高举国旗庆祝

娱乐要闻

35岁鹿晗暴瘦到认不出 传和关晓彤分手

财经要闻

马斯克宣布:美国党成立了!

科技要闻

小米YU7首批交付,雷军现身为车主开车门

汽车要闻

阿斯顿·马丁跑车阵容将齐聚2025古德伍德速度节

态度原创

游戏
数码
手机
本地
公开课

移植大厂:任何60帧XSS游戏都可轻松移植到NS2

数码要闻

联想小新 AI 平板 Pro GT 亮相:竖向镜组设计、配手写笔配件

手机要闻

二季度苹果销量回暖 华为重返第一

本地新闻

建筑地标如何成为城市人才汇聚的 “强磁场”?

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版