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地价为啥还没降

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3月以来,集中供地一直霸占房地产头条,牵动行业神经。数个大城市土地日前正式开槌,场面之热烈出乎很多人意料,有些“算不过账”的项目仍然受到追捧,叫人大跌眼镜。

按此前自然资源部用地司的政策影响分析,22个大城市土地供应双集中,一是提高了市场信息的透明度;二是集中出让,体现放量供应,容易形成稳定的市场预期;三是避免大房企通吃市场,让中小房企有更多选择。外界看来,除了第一条之外,其他的预期没有达到。原因是什么?

我们从北京、广州、杭州等地的集中拍地情况看,会发现这里边有几个特点,主要是“三高”:

第一高,好地块的参与程度高。目前几个城市都出现了政府约谈开发商的情况,警示理性参与拿地。大型开发商出于提升市场占有率和强化品牌的考虑,基于自身强大的资金调配能力,对好地块势在必得。而区域型开发商,如果在主场不能有所作为,出了优势区域,赢面更小,同样也会拼尽全力。其他开发商资金量小,必将利出一孔,选差的土地不如选好的土地,因此形成了竞相争夺的局面。再加上这一轮土地集中出让,对房企而言是新鲜事物,大家参与度高也属正常。

第二高,底价定得高。土地限价的显性成果是溢价率,而后者也是常常引发市场恐慌的主要指标。但是土地卖得太便宜,也绝非地方政府所乐见,因此尽可能地提升土地底价,是应有之义。相比之下,有些城市定的底价,都达到甚至超过前一年同地段竞拍价。

第三高,竞拍地价达上限的比例高,比如北京10日出让的12宗地块,有11幅达到价格上限,其中7幅进入竞标高标准建设方案阶段。

上述三个高,本身就说明了,试行土地集中供应的城市以及地块,绝大多数都是兵家必争之地,想要人为降低热度,恐怕不切实际。

事实上,当下房企的经营模型,已经发生了质的变化。由于各大城市采取严格的限价政策,很多地区甚至形成严重的价格倒挂,这就使得新房往往利润微薄,但好处是,产品一经推出就被市场秒光,项目回款明确锁定,也现金流稳定。

只要有利润,哪怕是微利,房企通过周转率和权益比例的调节,还能获得一定的收益率。反过来,如果全国性开发企业在热门城市缺位,不能获得可观现金流,规模被压缩,还很可能丢失在当地的存在感、品牌度,企业“下桌”的机会成本巨大。实际上即便是这个项目做亏了,也有可能通过区域内其他项目平衡。

综合考虑,硬着头皮冲进热门城市土地,成了企业的理性选择,这次拿地,企业联合体现象得到进一步的强化,恐怕也是出于这样的考虑。

另外的原因还包括,“三道红线”下很多房企强行缩表,也成为一些有条件拿地企业好的时间窗口。比如金融资源丰富的房企,尤其是国有企业以及背后有国资支持的房企。

土地供应双集中政策,可以说是2003年确定土地招拍挂制度以来,中国土地市场最大的改革,一旦定格,将对房地产市场形成深刻的影响。从目前为止的推出效果看,似乎没有实现政府通过大规模推地以达到稳市场、稳地价和稳房价的初衷。

当然目前就对这项政策的最终走向做定论,恐怕为时尚早。原因在于,市场各方对这项改革可能仍然处在试探和适应的阶段,如果再考虑到过去中国房地产市场调控多变的特点,企业做出一些非理性或者机会型选择,也可以理解。期待在相关部门调整下,土地出让双集中制度在后续试点中,进一步优化,给予市场更为稳定的预期,达到改革的目的。

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