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收获出让金1178.21亿,杭州首批集中供地收官

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1178.21亿元,这是杭州在过去两天中收获的土地出让金总额,几近2020年该市卖地总金额的一半。

5月7日、8日,杭州首批集中供地的57宗地块全部成功出让,总出让面积约301.8万平方米,总建筑面积约757.2万平方米。7日共出让32宗地块,总成交金额约717亿元;8日共出让25宗地块,总成交金额约461亿元。

其中,有41宗地块触及最高价,溢价率超过29%,并有13宗地块竞自持比例超过了20%,最高达到40%;单宗地块最高成交金额为111.61亿元。

在为期两日的土拍中,深耕杭州的品牌房企融信、融创、滨江皆在首日收获颇丰,次日,华润置地、中骏分别以111.6亿元、91亿元的成交价拿下两个大体量项目,此外,不少杭州本土中小房企风头颇盛,宋都股份单日纳入4宗地块。

相较而言,在广州、重庆等市场上表现抢眼的国企、央企,此次在杭州则相对沉寂,建发、保利地产、华润置地、绿地等各有一宗地块入账。

热度如此高涨的杭州市场,实际上利润空间并不大。“利润很薄,”中指研究院企业事业部常务副总经理高院生向第一财经记者分析,“尤其是有自持的地块。”

不过,杭州良好的城市基本面、旺盛的市场需求,依然让房企在此争相夺地。“杭州安全系数高,”有成功在杭拿下一宗地块的房企投拓人士表示,“长期看好杭州市场。”

自持比例创新高

“群里刚发了消息,地块没拿到。”参与了杭州5月8日土拍的某华北房企人士向第一财经记者说道;另一家报名了10多个地块的华东房企则表示抱着参与的心态,“我们会举牌,但还是要看运气”。

最终上述两家房企在此次土拍中颗粒无收。上述成功收获一宗地块的房企,原本报名了9宗地块。“杭州拿地难度系数为全国最高。”该房企投拓人士如此形容。

有拿不到地的,也有拿到“手软”的。

中指院统计数据显示,在5月7日出让的32宗地块中,融信共斥资142.3亿元,收入7宗地块,平均溢价率为29.8%;紧跟其后的是近期在土地市场上大杀四方的融创,斥资126.9亿元,收入4宗地块,平均溢价率在25.9%;滨江位列第三,拿地金额约96.3亿元,收入5宗地块。祥生、龙湖分列拿地金额排名四、五位。

8日的土拍中,杭州本土房企表现颇为积极,中天、广宇、华元、西房、地上等均有所获。在出让的25宗地块中,宋都股份共斥资逾28亿元拿下了4宗地块,成为当日获取地块数量最多的房企。加上前一日拿下的一宗地块,宋都股份拿地金额达到了45.84亿元,且皆触及最高限价,溢价率接近30%。

拿地的代价除了高成交金额外,还有大比例的自持。粗略统计,在共计57宗地块中,自持比例超过10%的地块共有26宗,超过20%的还有12宗。

其中,建发拿下的祥符东单元地块,除了16.31亿元的成交价外,还有38%的竞自持比例。这远超杭州施行双限政策以来最高26%的自持比例。

很快,建发创下的记录就被刷新了。8日,杭州本土房企杭州地上以最高限价10.92亿元+自持比例40%的代价拿下了临安区的一宗地块,成交楼面价为12708元/平方米,溢价率为29.68%。

“据测算,自持比例超过10%就没什么利润空间了,如果超过20%的话,基本上是‘血亏’了。”高院生称。

上述投拓人士表示,“自持部分若仅考虑沉淀将非常难实现盈利,开发商要多思考出路。例如滨江、绿城已经创立了自主的长租公寓品牌。”

值得一提的是,在此前的土地市场上表现强劲的国企、央企,在杭州此次的土拍中则出手较少,仅保利、建发、华润置地、绿地等四家企业各收入一宗地块;其中,华润置地以111.6亿元的成交价拿下了绿汀路项目,另需自持4%。

绿城则未在此次的土拍中有所收获。但该房企在今年第一季度共斥资逾百亿元,在杭州购地。“我们测算了一下,绿城在一二月份拿的10块地的平均自持比例差不多为8%,”高院生表示,相较于这两日的地块更有优势。

供应量缩

最近几年来,在杭州拿地开发只赚开发不赚钱,并不是新鲜事。 一家参与了此次土拍的某房企也向记者坦言,“地块太多,算不过来账,杭州的项目很难赚钱。”

中指院统计数据显示,2020年杭州地货比约为0.55,在实施集中供地的22个热点城市中居于中下,远低于深圳的0.27,也低于南京、宁波的0.45、0.50。

即便如此,杭州为何能吸引到如此多房企前来竞拍?

高院生认为,今年市场成交情况比较好,杭州成为很多企业的流量城市,当前拍下的地有望转化成当年的销售业绩,“从这样的角度考量,很多企业会在杭州拿热门地块,哪怕利润空间不大,但可以保证资金周转是比较顺畅的。”

杭州此次还推行了新的保证金制度。据披露,房企可以选择缴纳托底保证金的方式,每宗地块只需要约5000万元,这大大降低了企业参拍的门槛。

不只保证金门槛有所降低,杭州土地出让金缴纳期限具有明显的优势。据亿翰智库统计,就首批集中供地而言,除下沙板块土地出让金周转期限为6个月外,杭州其他区域周转期限普遍在8-9个月左右;而苏州的土地出让金周转期限普遍为3个月,广州(除增城外)对于资金缴纳的预留期限则仅1个月。

同时,不同于其他区域城市积极加快宅地供应放量,杭州2021年的供应计划实则出现下降。

根据杭州2021年的供应计划,其全年住宅用地供应计划为1106.64公顷,较2020年的供应计划减少了近9%。亿翰智库认为,这样的供货计划或让土拍热度进一步聚焦。

而与此同时,杭州的房价上涨、库存下降,市场表现颇好。据好地研究院数据,2021年一季度,杭州新房成交均价为28630元/平方米,较2020年四季度的成交均价上涨了1199元/平方米,增幅为4.4%;同时,一季度显性库存为715万平方米,较上年四季度减少了7.9%。

另中指院数据显示,从2016年以来的累计情况看,杭州以77.3%的涨幅居于22城之首。

有业内人士认为,杭州市场的良好走势,可能会让更多房企在第二批供地时调整策略进行纳储,“不过第二批集中供地正好卡在三季度的节点,今年或许无法转化,相较于首批,可能会有所降温。”

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