网易首页 > 网易上海房产 > 正文

调控和信贷均收紧 “五一”楼市下滑的趋势将延续

0
分享至

李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

刚刚过去的“五一”假期,国内出游高达2.3亿人次,超过疫情前的同期水平,再加上1-4月份楼市调控密集,各地累计发布实施近200次调控政策,楼市延续4月份热度有下行的走势。克而瑞研究中心的数据显示,今年“五一”假期(2021年5月1日-5月5日)58个监测的城市新房累计成交188万平方米,同比下降6%。但是,热点城市表现仍然较好。据诸葛找房数据研究中心监测,“五一”期间重点20个城市新房成交同比上涨了35%。

一方面,去年“五一”期间,疫情后需求加速释放,形成了较高的基数,导致今年“五一”期间大部分城市表现一般;另一方面,部分前期较热的城市,需求快速释放,新房库存较低,加上调控政策的出台,市场预期有所下降,新房成交量开始放缓。比如,今年一季度明显回升的长三角区域,在3-4月份密集出台调控政策,限购、限售首次下沉到县一级区域,近期宁波、南京、合肥、杭州等地,房地产市场开始转冷,新房成交表现显著不及去年同期。

但是,部分热点城市启动新一轮限价政策、网签延迟,低价盘优先入市,保持了一定的热度。比如,广州增城、南沙、白云、番禺等地,新盘上市比较多,不限购的增城供应量占比近半,部分新盘定价合理,也促成了部分区域的热度。同时,热点城市均加大了供应量,比如广州“五一”假期实际推盘比去年同期增长19%,为近五年同期新高;上海公布的第二批次集中入市新盘47个,供应套数比第一批次增加40%,这也有助于市场成交保持活跃度。

区域分化在明显加剧。由于限价政策严格,很多项目的预售证迟迟难以发放,加上前期需求快速释放,近期严查首付款来源,严控房贷额度,对第二套住房的贷款额度明显收紧,发放周期明显拉长至3-4个月,中心区高价盘销售速度在放缓。比如,根据网上房地产官方数据显示,5月2日至5月4日上海内环内新房成交连续三日“挂零”。但是,上海外环表现还算不错,5月1日至5日,外环外成交套数为1771套,广州、北京也是如此。

相比新房市场,二手房市场下滑较明显。贝壳研究院监测数据显示,“五一”假期50城二手房日均成交量较去年同期下降约5%,较4月周末日均水平下降约三成。成交量下滑的同时,在带看客源量方面,也呈现相同的走势。数据显示,假期日均带看客源量较去年同期下降约9%,较4月周末日均水平下降约三成。从各城市表现看,“五一”期间北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降。其中,深圳降幅超八成,北京同比下降接近五成,上海同比下降约30%。

此外,近期发布严厉调控政策的城市,比如南通、东莞、杭州、南京等,二手房日均成交量也均同比下降。贝壳研究院报告显示,与4月周末日均水平相比,50城市中九成的城市二手房成交量下降,表明多数城市保持向下调整态势。二手房交易量明显下降,主要原因还在于,目前房价在历史最高位,交易的税费成本(增值税、所得税、契税和中介代理费用)比较高。

另外,限售政策、信贷政策(很多银行暂缓二手房贷款、提高了利率)、税收政策(增值税免征期从2年调至5年)等,均变相鼓励新房交易,也导致二手房交易周期拉长,各地二手房交易占比均降至了历史最低水平,这是一个值得注意的新现象。这个趋势在4月份就表现得很明显。根据贝壳研究院的统计,4月贝壳50个城市二手房成交量环比降幅约20%,50城市中绝大部分城市成交量均环比下降。价格方面,贝壳50城二手房价格指数保持环比上涨,但涨幅由3月的1.6%收窄至1.0%,其中32个城市涨幅收窄或由微涨转为微跌。

但在新房方面,4月份贝壳50个城市中多数城市成交量同比只是增幅减缓,并未出现下降。从目前的政策来看,新房和二手房的分化趋势还会加剧,但如果信贷和杠杆收紧,加上二手房市场走弱,交易周期拉长,这对换房需求是明显的制约。目前,各地增量需求有很大一部分是换房需求,如果手上的二手房无法顺利卖出去,“卖旧买新”的需求就无法实现。

下一步,预计调控政策将会更加严格。比如,“五一”前中央政治局会议再次强调了“房住不炒”,并严打以学位房名义的房价炒作,预示着下一步调控不仅力度不减,而且将更加精细化和聚焦。同时,4月份各地“集中供地”开始发力,尽管热点区域的地块仍受推崇,但均采取了“地价上限”的政策,溢价率也得到控制。而且,土地供给明显放量,有利于缓解预期。

金融信贷政策的收紧会更加明显。近期建行深圳市分行下发通知,首套房贷款利率执行标准为LPR+45BP(相当于5.10%),二套房贷款利率执行标准为 LPR+95BP(相当于5.60%),相比之前分别上调15BP和35BP。对于楼市继续升温,房价继续上涨,如果地方政府调控力度不够的话,金融信贷政策收紧将是大趋势。综合来看,2-3季度,楼市会明显降温。

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐

顶级轰炸机已经首飞成功,载弹量是轰6K的三倍,俄感叹:终于等到

烽火瞭望塔
2021-06-13 20:48:48

世卫组织总干事另一身份,竟是“绝命毒师”!

澳洲财经见闻
2021-06-12 16:12:40

给武汉捐款2千万,58岁仍孤身一人,未来几百亿遗产无人继承

如此娱乐圈儿
2021-06-13 06:07:56

自92年以来,英格兰队首次在决赛阶段没有利物浦或曼联队员首发

直播吧
2021-06-13 21:53:15

女排3-0!郎平却不开心,朱婷下场就崩盘,李盈莹+自由人短板暴露

百乐体育大咖
2021-06-13 01:52:08

微信显示“正在输入”,对方并非在回你消息,知道原因后很无奈

阿力博士
2021-06-10 06:30:15

翻脸来得太突然!美宣布重新制裁北溪2号,英法德火速站队表态

沙漠军志
2021-06-11 12:05:17

600万征收款,说好的一人一半,58岁前夫只收到73万,前妻买别墅

纸鸢谈情感
2021-06-12 23:26:09

不打疫苗,不可以坐飞机和高铁?以下是最新的回应

老李养生谈
2021-06-11 15:16:40

许敏在郭威家打扫卫生,所有的点点滴滴,都感觉在弥补失去的28年

八卦娱乐扒特
2021-06-13 19:38:56

明日端午节,吃3样,做2事,忌1样,老辈传下的“老讲究”别丢了

吾哀民生之多艰
2021-06-13 11:35:41

万梓良赴长沙被嘲后,为何再陷"天价菜"风波,周星驰说的一点没错

明星八卦club
2021-06-13 15:02:11

广州即将“改名”!5年后还住这里的人快看!

民生百态谈
2021-06-13 18:36:39

最新曝光!海南首批!全部关停!

海南特区报
2021-06-13 19:21:10

河南卫视再开挂,水下洛神惊艳全国,美的让人失语

yy电视快照
2021-06-13 09:38:33

当清华学霸的婚礼冲上热搜,我顿悟了人的圈子,到底有多重要?

洞见
2021-06-12 21:07:11

突如其来的燃气爆炸,炸没了12条活生生的人命,炸毁一片居民区

不走不入心
2021-06-13 16:05:52

尹正 无效减肥登上网络热搜了,到底发生啥了?

明星八卦net
2021-06-13 13:58:04

纯阅图之室外瑜伽(一)

众乐互动
2021-06-13 22:11:31

刚就“中国统一”发声,韩外长又致电中方,王毅:不要被带偏节奏

前沿时刻
2021-06-13 21:19:41
2021-06-14 01:16:52

上海房产

5月上海房地产市场报告|集中供地临近,旧改进

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

美国防部职员在中国媒体刊文遭美调查 他到底说了啥?

头条要闻

美国防部职员在中国媒体刊文遭美调查 他到底说了啥?

财经要闻

体育要闻

37岁潘德夫扳平!北马其顿欧洲杯史上首球!现场嗨爆

娱乐要闻

满分!刘诗诗穿露肩白裙典雅高贵

科技要闻

未来公开课第六期|郝景芳

汽车要闻

e-TNGA架构打造 丰田bZ4X CONCEPT明年量产

态度原创

时尚
艺术
旅游
房产
军事航空

新青年UP|专访王琳凯:“幼稚鬼”不必长大

艺术要闻

中国申遗往事:这些景点为何能成为世界遗产?

旅游要闻

位于阿富汗的巴米扬大佛:哪年被毁

房产要闻

不买房怎么了?95后年轻人爆改7㎡出租屋

军事要闻

联黎部队“钢铁风暴”演习完成