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土地市场冷热不均 “两集中”新政考验房企“择时+择地”能力

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近期,房企陆续发布了4月份销售数据。不少房企前4个月销售业绩和土地储备处于高位,多家房企单月拿地金额超百亿元。截至4月底,在“两集中”供地要求下,长春、广州、重庆、无锡、沈阳等城市累计已有164宗土地成交,总建筑面积达2607万平方米,成交总金额超过2183亿元。业内人士指出,集中供地新政对房企的“择时+择地”能力要求更高,同时对房企在关键时点的融资能力、营运能力、投资能力等方面提出了新的要求。

房企资金链面临考验

以中国海外发展为例,4月份公司实现销售金额317.26亿元,同比增长13.51%;实现销售面积148.51万平方米。其中,华北地区业务贡献销售额最多,达到78.02亿元,销售面积为25.55万平方米;华东地区销售额为49.5亿元,对应销售面积为13.58万平方米;华南地区销售额为46.91亿元,销售面积为17.52万平方米。前4个月,中国海外发展共实现销售金额1211.37亿元,同比增长38.17%;销售面积合计591.49万平方米。

土地拓展方面,4月份,中国海外发展在重庆收购了一幅地块,楼面面积约3.76万平方米,收购金额约3.64亿元。今年前4个月,中国海外发展新增土地累计应占楼面面积约188.08万平方米,累计应付的土地出让金约为179.93亿元。

中原地产数据显示,4月份,9家房企拿地金额超过百亿元。其中,融创中国权益拿地总金额超过240亿元,排列第一。房企拿地仍较为积极。从城市维度看,50大城市1-4月份合计土地出让金达1.08万亿元。

中原地产首席分析师张大伟指出,截至目前,第一批以“两集中”方式出让的地块,起始出让金合计超过7000亿元;叠加已宣布将实施“两集中”、但尚未披露金额的,第一批集中出让土地金额有望超过万亿元。集中供地对房企的资金链带来考验。同时,单次大批量土地供应,也对政府部门的管理能力提出了更高要求。

进入5月份,“两集中”制度继续推进。5月7日至5月8日,杭州迎来首批集中供应的住宅用地出让,涉及57宗地块,总出让面积合计4527亩,总建筑面积合计757万平方米,起始总价为934.7亿元。5月7日,32宗地块集中出让,起始总金额569.1亿元,总成交金额716.68亿元。其中,钱塘区7宗地块总出让金额148亿元,萧山区12宗地块总出让金额172.43亿元,主城区13宗地块总成交金额396.24亿元。

热点地块关注度高

中指土地运营总监张凯指出,在22个采取“两集中”方式供地的城市中,多集中在4月、7月、10月发布地块出让公告。截至4月底,长春、广州、重庆、无锡、沈阳率先采取“两集中”方式进行了土拍活动,累计成交164宗地块,总建筑面积达2607万平方米,成交总金额超过2183亿元。5月上旬,杭州、北京迎来集中出让活动,中旬将有福州、青岛、深圳、天津进行集中地块出让活动,下旬有南京、济南、宁波、苏州,整体看出让活动较为密集。其中,杭州、北京等城市的热点地块关注度高。

华西证券研报显示,集中供地新政对房企的“择时+择地”能力要求更加强化,并对房企在关键时点的融资能力、营运能力、投资能力等提出了新的要求。大型房企凭借雄厚的资金实力,其优势将进一步凸显。集中度可能会进一步提升,中小房企在热点城市的生存空间进一步被压缩,三四线城市可能成为中小房企青睐的地区。同时,大型开发商难以同时兼顾过多城市,这将为中小房企带来更多拿地机会。

从已经实行“两集中”制度的地区看,上述研报指出,长三角地区诸多城市土地市场热度依旧较高。该地区不少优质地块受到市场“哄抢”,溢价率较高,新政对地价的打压作用尚不明显。相比之下,青岛、重庆等地成交楼面均价和溢价率均有所下降,土地市场热度整体有所回落。

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