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五一上海楼市成交同比减一成 刚需、刚改成主力

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上海中原地产统计的数据显示,五一小长假期间(5月1日-5月5日),上海新建商品住宅成交14.1万平方米,较去年同期减少10.2%。不过,上海中原地产首席分析师卢文曦向《华夏时报》记者强调,“从交易绝对量来看,仍属于正常范畴内”。上海克而瑞研究中心也认为,自2021年开年以来,上海调控政策频繁出台,足见政府稳定房地产市场的决心。随着集中供应模式的逐步推进,购房者也将在面对多重选择时回归理性。在此背景下,楼市发展节奏势必将因此有所调整,以更健康平稳的姿态向前迈进。

成交平稳

4月25日,上海市房屋管理局宣布将上市一批新建商品住房。该批房源包括47个项目,总面积约156.7万平方米,共计13969套,分布于宝山、浦东、松江、虹口、静安、黄浦、青浦等12个区域,其中大部分房源为刚需盘,31个楼盘的备案均价为6万元/平方米以下。

《华夏时报》记者注意到,47个项目中,14个项目在今年“五一”期间开始认筹,且多个项目认筹表现较佳。例如,位于宝山的大华·公园城市项目于5月2日开始认购,共推出672套房源。尽管还未到认筹的截止日期5月8日,但大华集团方面提供给《华夏时报》记者的数据显示,该项目认购启动仅4天,认购比即破1.3,成为上海第十个触发记分顺序购房的“红盘”。

不过,由于多个项目仍处于认购期,且认筹时间从原先的5天拉长至7天、在摇号选房前还需进行资格审查程序等因素,“五一”期间,上海楼市的成交热度并未与认筹热度同步。

上海中原地产发布的数据显示,“五一”期间,上海新建商品住宅成交14.1万平方米,比去年同期减少10.2%。而从成交格局上来看,刚需、刚改类产品交易活跃,和去年同期中高端项目相对活跃有明显反差。

《华夏时报》记者了解到,原南汇、嘉定区和松江区等均为活跃区域,5日内成交量都超过1万平方米,尤其是原南汇的成交达到5.4万平方米。据中原地产数据,“五一”期间,位于原南汇的万达观湖轩共成交590套,均价为31578元/平方米;排名第二的嘉定区南翔镇JDC2-0203单元18-02、20-01地块新建商品房项目(一期)卖出了291套、练祁佳城君澜名邸卖出129套。

此外,国贸佘山源筑也在五一期间售出85套,而上海星河湾花园(三期)则售出55套,而该项目也是均价最高的项目,均价达78320元/平方米。相比之下,上海市中心区表现较为逊色,黄浦、老静安、长宁等7个区成交“挂零”,成交排名前三的楼盘均价都不超过6万元/平方米。

5月“仍会稳定发挥”

“今年假期成交比去年减少一成,但从交易绝对量来看,仍属于正常范畴内。”卢文曦向《华夏时报》记者解释说,“一方面,随着供应的集中释放,尤其是刚需和刚改项目的集中入市,支撑起交易数据。另一方面,目前市场中二手房价格仍较为坚挺,从性价比的角度来看,新房还是具备不少优势。”卢文曦认为,“五一”期间,上海不少售楼处还是照常营业,看房的人群也不少,说明新房入市价格稳定对买家的吸引力较大。

“在密集调控之下,楼市不会大起大落,平稳将是常态。”卢文曦告诉《华夏时报》记者,大部分城市“五一”假期楼市热度并不高,4月份,各城市都在调控影响下有所降温,虽然未出现价格下调,但成交量已经在4月基础上开始出现了轻微下行。卢文曦强调,随着一系列调控举措出台,对于新房销售中的乱象给予震慑和制止,给予买家入市信心。预计在供应的支撑下,5月仍会有稳定发挥。

《华夏时报》记者注意到,在上海第二批集中供应的47盘相继开启认购的同时,一系列楼市政策的“补丁”也随之而来,对首批集中供应过程中一些认购“乱象”进行了强力监管,在完善认购规则体系的同时,也切实保护了真实购房者的合法权益。

上海推出了第二批集中供应房源之时,即调整了新盘认购细则,商品房销售监管力度也进一步加强:一是延长认购时间。所有上市销售项目,认购时间由原来的5天延长至7天;二是提前公告信息。所有上市销售项目,至少在认购前三天,“网上房地产”将公示该项目认购地点、认购时间等;三是规范认购材料,规范认购所需材料清单,并在认购规则中明确。

更重要的一条是:严格销售监管。凡发现开发企业设置障碍“筛选”客户等违规行为,加大整治力度。

例如,4月29日晚间,网上房地产挂出一则公告,称接群众投诉反映,静安福新名苑(推广名:龙盛福新里)、浦东海富城市花园(推广名:浦东绿地海富·东上海)、嘉定云上名邸(推广名:保利云上澄光)、南山虹桥领峯四个楼盘存在违反认购规则等行为,其中福新名苑楼盘已认购公示。相关区房管部门(静安区住房保障和房屋管理局)正在调查核实,调查核实整改期间,暂停福新名苑楼盘认购。

在《福新名苑情况通报》中,静安区住房保障和房屋管理局也强调,在楼市调控新政密集,百姓购房需求迫切的情况下,企业要约定合理可行的贷款周期,既合法合规,又合情合理地做好销售方案。确保销售环节三大类15项认购资料不追加,首套、二套35%、70%认购金不超额,“保公开公正公平的原则,保障购房人的权益”。卢文曦认为,这表明监管层对楼市调控的决心,一系列举措对稳定市场情绪有积极作用。

克而瑞上海认为,上海第二批新房集中供应首先在数量上较第一批有所增加,符合楼市“小阳春”到来的有力举措,可对长期断供下累积的市场需求进行有效分流,从而控制市场热度、缓解供需矛盾;同时,本次集中供应的项目在价格梯队上也相对丰富,避免了个别楼盘集中认购导致的市场过热及恐慌;备案均价方面,本次房源在备案价格上整体依然保持稳定,加推项目均价相较前期多处于持平状态,这对稳定上海房价、平稳市场预期意义重大。

总体来看,自2021年开年以来,上海调控政策频繁出台,足见政府稳定房地产市场的决心。且随着集中供应模式的逐步推进,购房者也将在面对多重选择时回归理性。克而瑞上海直言,“在此背景下,(上海)楼市发展节奏势必将因此有所调整,以更健康平稳的姿态向前迈进。”

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