“五一”楼市热度掉头向下，年内调控政策已达186次

在假日出游高峰及调控重压下，今年“五一”楼市热度有所下行。

据诸葛找房数据研究中心监测，五一期间，重点20城市新房成交11568套，环比4月同期下跌46.2%，同比上涨35%。去年此时，全国疫情尚处于爆发期，成交基数较低，今年房企纷纷加大促销力度，积极推盘出新。

“小长假期间，我们准现房项目申请了最后一次优惠，看房还可去项目看工程进度。”河北一项目置业顾问告诉记者。为迎接小长假，各房企纷纷推出花样促销活动，抽盲盒、赠好礼、特价房……但楼市实际成交并未明显冲高。

“五一小长假期间，由于人们多选择旅游出行，对楼市的关注度下降，同时在多地收紧调控以及房地产融资监管趋严的影响下，楼市热度表现一般，较4月同期有所不足，成交未达预期。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示。

各地楼市“冰火两重天”

在“两集中”供地放大城市差异的情况下，各地楼市表现也在急剧分化。

据贝壳研究院统计数据，2021年五一期间，贝壳百城新房项目均带看量同比增长4%，市场热度与去年疫后快速恢复期基本保持一致，但不同区域的楼市温差较为明显。

如果以城市群为坐标，小长假项目均带看量同比增幅超10%的包括北部湾、成渝、粤港澳和长江中游，热点城市群关注度并未受到明显影响。其中，北部湾同比增长32%，市场热度连续三年保持增长，为城市群中增速最快的区域。

以粤港澳区域的广州为例，五一期间增城、南沙、番禺、白云等远郊外围地区，售楼部人气较以往周六日有显著提升。多个机构数据显示，增城区五一推新盘数量领跑广州各区，占领五一市场的“半壁江山”，创近四年新高。

其中，增城新塘华润置地·公园上城、佳兆业悦峰、朱村大华城东郡等近地铁、发展较成熟的板块表现不俗，价格相对坚挺。被莞深客追捧的南沙，今年五一期间销售也极为火热，万顷沙板块部分热盘几乎开盘便告售罄。

与上述地区对购房者的吸引力相比，哈长和京津冀城市群新房市场热度同比分别下滑15%和6%。“京津冀城市群市场热度下降幅度较小，且市场需求仍在，后期或将有一定回调，但大幅增长的可能性较小。”贝壳研究院称。

城市带看热度冷热不均，从实际成交看，小长假楼市也并未像出游人群一样火热。

在诸葛找房统计的重点20城数据中，仅有3个城市新房成交环比上涨，其余17城环比下滑。其中，成都环比跌幅居首，跌幅达95.8%，其次为广州环比跌幅为86.9%，位居跌幅第二；东莞环比跌幅为80.1%，位居跌幅第三。

一线城市中，北京、深圳环比分别下跌72.4%、62.9%，上海成交环比上涨15.2%。“上海五一假期新房市场热度仍然较高，由于二手房市场价格仍然比较坚挺，以及新房市场迎来大批新盘入市，新房市场成交较为活跃。”陈霄表示。

“五一整体看，大部分城市的小长假楼市热度不高，4月份各地重磅调控下，各城市都在调控影响下有所降温，虽然未出现价格下调，但成交量已经在4月基础上开始出现轻微下行。”中原地产首席分析师张大伟认为。

调控政策密集祭出

与新房市场表现类似，二手房市场也在五一期间掉头走冷。

贝壳研究院数据显示，小长假期间，贝壳50城二手房日均成交量较去年同期下降约5%。与4月周末日均水平相比，50城市中9成的城市二手房成交量下降，表明多数城市保持向下调整态势。

一线城市表现较为惨淡，其中深圳二手房日均成交量降幅超8成，北京降幅近五成，上海降幅约30%。“去年4、5月深圳市场率先修复，今年3月起深圳市场成交持续处于低位，导致五一假期成交量同比降幅显著。”

贝壳研究院认为，五一期间二手房市场活跃度降低，主要受三方面因素影响：去年一季度疫情爆发，积压了一定的购房需求，五一假期市场处于修复阶段，市场相对活跃；今年一季度购房需求集中释放，4月起市场进入高位调整状态，5月初市场表现延续；此外，今年大多数消费者利用五一小长假外出旅游或回乡，均导致市场活跃度降低。

不可忽视的是，调控政策密集出台，对热点城市的楼市热度有明显影响。

据中原地产统计数据，2021年以来，全国房地产调控政策密集出台，年内累积房地产调控次数高达186次，其中4月份达51次，3月份48次，2月份45次，1月份42次。目前，广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳等城市均被住建部约谈督导。

以调控政策密集发布的合肥为例，5月4日，合肥市房地产业协会发布《房产新政第四周市场变化监测分析（4月26日-5月2日）》指出，合肥商品住宅市场量价齐跌，商品住宅销售套数小幅下降，销售价格三连跌，近5周以来首次低于1.9万元/平方米。

当地二手房市场同样有所降温。期内，合肥市区二手住宅成交均价17010元/平方米，较新政前一周下降2.6%。其中限购区均价26041元/平方米，较新政前一周下降4.0%；非限购区均价15165元/平方米，较新政前一周上涨2.4%。

克而瑞认为，未来各区域、各城市市场或将持续分化，市场主旋律将由城市周期性轮动转变为一城一行情，城市市场冷暖变化很大程度上取决于供求关系。

“那些主动控制供地节奏的城市，房地产市场或将持续高热，基于相较强劲的需求支撑，成交有望高位保持。那些供地显著过量的城市，房地产市场则难言乐观，市场观望情绪浓重，渠道分销、打折降价等仍是加快成交去化的助推剂。”该机构称。