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“崇明地王”光明地产归母净利润跌近80%

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“受到疫情等因素影响,公司的经营利润同比出现了下降。”光明地产(股票代码:600708)如此在年报中解释2020年公司归属于上市公司股东的净利润同比下降近80%的原因。

“崇明地王”光明地产近年来发展之路坎坷。报告显示,2020年,公司房地产及配套板块营收尽管有小幅提升,但由于结转土地成本的大幅上涨,毛利率下降,盈利并不客观。同时,光明地产在2017年斥资超58亿元拿下的金山府项目在入市后销售不力,计提减值1.71亿元。那么,踩了“三道红线”的光明地产后续又该怎么走?

归母净利润下滑79.38%

近期,有着“崇明地王”之称的光明地产披露了2020年年度报告。对于光明地产而言,2020年过得并不算顺利。报告显示,2020年光明地产营收149.85亿元,同比小幅上涨6.49%。

不过,光明地产归属于上市公司股东的净利润却同比下降了79.38%,为1.07亿元。同时,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-5.86亿元,同比下滑了224.26%。非经常性损益与公司的生产经营并无实质性关系,例如处置长期股权投资、固定资产或者短期投资收益等,但却对公司的利润产生影响。

对比来看,2019年,光明地产归属于上市公司股东的净利润为5.18亿元,归属于上市公司股东的扣非净利润为4.71亿元。也就是说,在2020年,公司的非经常性损益大幅飙升,减去这一部分,光明地产2020年主业的净利润实际上更低。

《华夏时报》记者查阅年报发现,2020年,公司的非流动资产处置损益达到了7.57亿元,2019年这一数值仅为241.22万元。由于这一部分数值的大幅增加,光明地产的非经常性损益从2019年的4702.86万元增加至了6.92亿元。

土地结转成本大幅增加

公开资料显示,光明地产在2015年7月份与农工商房地产通过重大资产重组后上市,控股股东为光明食品。目前,光明地产的主营业务为房地产综合开发运营、冷链物流产业链两大部分。

报告显示,2020年,光明地产全年实现签约面积为241.55万平方米,同比增长了16.6%,签约金额为62.68亿元,同比增长了36.15%。不过,针对利润下降这一点,光明地产在报告中表示,公司受新冠疫情、市场销售区域及销售产品结构等因素影响,经营利润同比出现了下降。

一般而言,主业营收出现增加,房企的相关净利润则不会出现较高幅度的下降。2020年,光明地产房地产开发及配套板块的营收为137.58亿元,同比增加了6.22%。不过,这一板块的营业成本则同比增加了25.99%,毛利率下滑了12.60个百分点。

具体来看,营业成本的增加主要是土地成本和建造成本出现上涨,其分别较2019年同期增加了51.48%和16.65%。对此,光明地产在报告中表示:“主要是本期房产主业结转收入同比增加,相应结转成本增加所致。”

由于房企的项目结转期约在2年左右,这或许在一定层面上印证了光明地产在2017年左右所拿的地块“拿贵了”。2017年,光明地产为了扩大规模,开始通过增资、并购等方式拿地,土地储备大幅提升。

报告显示,2016年-2020年,光明地产的新增土地储备分别为52.75万平米、94.25万平米、144.52万平米、192.09万平米、63.16万平米。不过,不断拿地的光明地产开发速度却一直没能与拿地速度在同一频率,存货账面价值已经由2016年368.39亿元增加至了604.29亿元。

4月24日,光明地产发布了计提存货跌价准备的公告。公告显示,公司房地产及配套板块集体计提存货跌价准备3.71亿元。其中,仅已完工开发的金山府项目就计提减值1.71亿元。公开报道显示,2017年9月份,光明地产授权子公司农工商房地产集团申阳(上海)置业有限公司竞得了上海金山区金山新城的一宗城中村改造项目,交易作价达到了58.22亿元,楼面价为1.5万元/平米。

后续,光明地产将此项目改造成为了金山府。不过,在2019年开盘后,该项目的去化率一直不高。记者致电了金山府楼盘进行了解,相关销售人员对《华夏时报》记者表示,项目推出的房源较多,有1800套左右,目前可选房源还有几百套。在价格方面,金山府的价格在2.3 -2.7万元/平米左右,而同在金山新城的湖山香颂湾楼盘均价在3.1万元/平米左右。

“三道红线”全部超标

在净利润下滑的高压之下,光明地产的当务之急或许就是改善财务指标。贝壳研究院发布的数据显示,2020年,光明地产剔除预售款后的资产负债率为79.3%,净负债率为188.5%,现金短债比为0.49。三个指标均未达标,目前处于“红档”。

对于光明地产而言,“三道红线”均未达标意味着其后续在融资方面将会面临压力。2020年,业绩承压的光明地产开启了“卖资产”模式。多家媒体报道显示,2020年10月份,光明地产和当代置业达成了了战略合作,且当代置业收购了光明浙江湖州1个项目、山东德州1个项目以及江苏常州的2个项目。

4月26日,上海联合产权交易所披露了一则公告,上海东旺房地产有限公司准备转让上海泰尔发房地产开发有限公司70%的股权,其中,上海东旺房地产有限公司由光明地产的子公司农工商房地产100%控股。也就是说,光明地产再一次打算出售旗下公司的股权。

针对上述问题,《华夏时报》记者致电了光明地产董秘处进行了采访并发去了采访提纲,但截至发稿,并未得到回复。不过,针对公司未来的发展,光明地产在报告中表示:“2021年,光明地产业务板块要继续以‘优布局、调结构、去库存’为重点,在‘深耕上海,辐射长三角’的导向下,将合理拓展好上海本土、长三角区域的重点项目,通过城市准入实现合理的长期布局。”

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