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2023年将新增50座商业综合体 旭辉计划商业租金收入年增50%

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4月30日,在上海恒基·旭辉天地开业仪式上,旭辉商业副总裁兼旭辉商管公司总裁韩石向《华夏时报》记者透露,旭辉每年会拿出投资额的10%用于商业投拓。旭辉商业目前运营加储备一共有30余个综合体,到2023年,旭辉将共计新增50座商业综合体,涵盖中国主流城市,且租金收入期望可达到20亿的规模。韩石同时向《华夏时报》记者强调,做好商业的核心还是运营能力。目前旭辉商业正努力打造差异化的“5大运营能力”,打造“属于未来的商业”。

商业收入未来将占旭辉半壁江山

旭辉商业正在加速增长。4月30日,在于上海举办的恒基·旭辉天地开业仪式暨媒体交流会上,旭辉商业副总裁兼旭辉商管公司总裁韩石向《华夏时报》记者透露,旭辉每年会拿出投资额的10%用于商业投拓,今年旭辉将新开6座商业综合体项目,明后年计划开业14座商业综合体,到2023年,旭辉将共计新增50座商业综合体,涵盖中国主流城市。

于1个月前举办的2020年旭辉控股年报发布会上,旭辉控股董事局主席林中表示,旭辉控股对“第二主业”商业地产给予了很高的期望值,计划在发展商业上的租金收入实现每年50%的增长,未来商业版块的收益将占据旭辉的半壁江山。

公开资料显示,截至2021年3月31日,旭辉商业项目储备超过237万平方米,布局上海、北京、成都、重庆、南昌、长沙、昆明、合肥等一、二线城市,形成了华东、华中、华北、西北和中西部全覆盖的全国化布局,未来还将延伸至大湾区、环渤海。其中在一线城市布局超70万平方米,已储备商业综合体30余座。

而上海是旭辉商业的主要阵地,目前旭辉已在上海11区落地了18个商办项目,包括有恒基·旭辉天地这样的创意业态,也有长寿路双地铁上盖的超A甲级写字楼“旭辉企业大厦”,以及30万方城市综合体“置汇旭辉广场”等。

其中,4月30日在上海新天地商圈亮相的恒基·旭辉天地是旭辉商业的标杆项目,该项目被马当路、建国东路和淡水路所环绕,为世界级建筑大师让·努维尔在中国的首个落地作品,定位“新天地气质人文商业地标”,总建筑面积约4.5万平方米,拥有约10000平方米的内外街商业,包括众多品牌的上海首店、网红店。其中,首店租户占比近6成,网红店占比超2成。

不仅如此,该项目运用“前店后企”方式整合商办资源,形成“自我循环”的商业+办公生态,打造“商办同圈”概念。目前项目四座独栋办公楼已引入了法国保乐力加集团、意大利马兰戈尼时装设计学院、韩国现代、日立等知名世界500强及行业领先企业。

截至目前,该项目商铺出租率达100%,办公楼出租率则已接近90%。据旭辉集团副总裁兼上海区域总经理方轶群介绍,办公出租率的最新数据是83%。方轶群解释说,由于项目在2020年竣备、计划启动,到现在仅有7-8个月时长,还处在办公楼的爬坡期(一般办公楼爬坡期历时9-12个月),因此出租率的提升依然颇有空间。而为提高办公出租率,该项目将“继续打造产品品质、完善对客户的服务”。

2023年租金收入有望达20亿元规模

值得注意的是,此次公开亮相的韩石,履新旭辉商业还不足2个月:今年2月26日,旭辉控股“官宣”韩石将担任旭辉商业副总裁兼旭辉商管公司总裁,主持旭辉商管公司日常经营管理工作。

彼时,旭辉控股方面表示,随着韩石的加盟,目前已拥有超过237万平方米项目储备以及多个一线城市明星项目的旭辉商业,未来有望在更高层次迎来加速发展。而旭辉集团董事局主席林中也强调,韩石多年来专注于商业地产领域,“相信他的战略眼光、创新思维和连续成功的经验,将助力旭辉商业在更高层次加速发展,也期待旭辉在未来能够为城市奉献更多精彩的商业项目”。

作为旭辉商业的新任舵手,“目前个人的工作重心是多到项目中去、多到一线看一看”的韩石已经有了颇为清晰的思路。韩石透露,旭辉商业目前运营加储备一共有30余个综合体。要达成2023年新增50个商业项目的目标,今年计划新开6个项目,2022、2023年则计划开业14个新项目。

韩石介绍说,旭辉商业将秉持“一二线城市核心位置做精品,三四线城市做规模,同时关注长三角百强县发展”的拓展策略。“中国能做商业的城市很多,只要有人口支撑。”韩石解释说,即使是城市化率很高的北京、上海这种一线城市,新区的发展,轨交的建设,都是商业发展的大好机会,而在城市中心、老城区,同样也存在着城市更新和收并购的机会。

其次,二线和强三线城市的城市化发展是落后于一线城市的,在城市化2.0的进程中,政府积极推进人才落户政策,规划宜居的住区和商圈,未来这些地方的购买力不可小觑,是商业发展不可多得的机会,旭辉肯定不会放过。此外,韩石认为,长三角的县级市也还有机会,“只要周边有人口、无强竞争者、有购买力,商业选址都会予以考虑”。

对于“未来商业版块的收益将占据旭辉的半壁江山”的规划,韩石则向《华夏时报》记者强调,基于这样的增量项目,租金的增长是非常有保证的。韩石表示:“旭辉规划每年拿出投资预算的10%用于商业,所以2020年新获取了12个综合体,2021年计划还要获取超过10个综合体。2023年的租金收入期望可达到20个亿的规模,未来旭辉商业会坚持在一二线做精品,三线城市做规模的路线发展。”

而租金的增长本质上包括两个方面。韩石说:“一方面来自于增量项目,项目越多,租赁面积越大,自然租金总量越大;另一方面则来自于存量项目单方租金的提升。”

其进一步向《华夏时报》记者分析称:“一方面,租金收入2023年达到20亿元,是根据我们手上现有的项目来测算的,21年开6个新项目,22、23年计划开业14个新项目,基于这样的增量项目,租金的增长是非常有保证的。整体来说,旭辉每年拿出投资预算的10%用于商业,20年新获取了12个综合体,21年计划还要获取超过10个综合体,在增量项目这个维度,增长是可见的。”

另一方面,韩石认为,针对已开业的商业项目,随着运营水平和地段价值的提升,单平租金也会有所提升,“所以做好商业的核心,还是运营能力”。据韩石介绍,旭辉商业现在努力打造差异化的“5大运营能力”,即有温度的空间、有体验的服务、客户洞察力、运营增值力、商业创新力。“通过对空间、时间、社交、购物的理解,结合对于商业的智慧思考,打造属于未来的商业。对于旭辉的每一个项目,我们都有清晰地规划,如何通过精细化的运营,来实现租金的提升。”韩石告诉《华夏时报》记者。

“我们做商业项目的核心是以客户为中心,旭辉也一直秉承这方面的理念。以消费者作为原动力是我们做商业项目的核心点。”其称,旭辉商业团队每个月都会对年轻人新的消费习惯、消费趋势做研究和洞察,同时基于已有项目的数据分析,感知消费者需求的变化,以适应消费者。韩石强调,“作为商业地产,我们要做一些引领,比如做生活方式的引领,而且我们要做‘半步领先’的引领,我们希望下一步能在这方面做得更好”。

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