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集中供地下房企分化加剧:龙头房企和国企的下半场

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经济观察报 记者 田国宝 5月,北京、南京等集中供地城市首批宅地将陆续开始竞拍,各路房企纷纷筹集资金备战首批集中供地。

一位20强房企区域负责人告诉经济观察报,其所在公司投拓地图中,集中供地的城市占比超过八成左右。所以,最近一段时间以来,他主要的任务就是研究辖区内集中供地城市的供应情况,并制定相应的拿地策略。

在22个实施集中供地的城市中,有10个城市位于华东,因而华东也成为首批集中供地房企争夺的焦点。“据我们了解,有好几家房企都为上海一个城市准备了上千亿的拿地资金。”上述20强房企人士表示,也包括他所在的房企。

包括这位人士在内的多数房企、金融机构人士均认为,集中供地比拼的是房企的资金实力和资金成本优势,尤其是在前融受到监管严格限制的情况下,自有资金实力决定着未来房企在土地市场的成果。“集中供地将加速房企分化。”上述20强房企人士判断,央企和国企背景及部分龙头民营房企,由于自有资金实力较强,预计将获得更多土地,在未来行业竞争中也将逐步占据优势地位。

复杂化

随着集中供地城市陆续进入竞拍期,保证金融资和前融需求开始大幅增加。在一家金融机构担任中层职务的赵妍说,最近一段时间,保证金融资和前融的需求开始大增,她所在金融机构的房地产类融资余额开始紧张起来。“很多房企都来找我们谈。”赵妍告诉经济观察报,由于她所在机构每年房地产类投资有一定比例限制,随着需求增加,她们给房企融资的选择和谈判空间也在放大。

以保证金融资来说,之前房企提出的利率区间是年化利率7%-12%左右,由于期间较短,即便额度较大,但整体收益并不高,所以金融机构的积极性不高。但最近一段时间,有的房企表示可以接受千分之一左右的日息。

一般情况下,房企在竞拍前一天缴纳保证金,竞拍结束当天或第二天归还,需要摇号的地块,还需要增加一天左右时间,所以大部分保证金使用期限为3-5天左右;部分招标地块的保证金使用周期不超过10天。

据一家房企高管介绍,由于部分城市对保证金和拿地资金来源审核较为严格,房企拿地融资后,一般需要进行几轮“倒腾”,房企从金融机构融资的期限要长于保证金占用周期。按照正常周转流程,保证金融资期限起码在7天到10天左右。

按照10天来计算,1亿元的保证金融资,金融机构可以获得100万元左右的收益。对于金融机构来说,这个收益并不低;对于房企来说,这一成本也在接受范围内。

不过,赵妍表示,通常情况下,金融机构根据融资企业的需求,推出相应的金融产品,通过向客户出售金融产品筹集资金,再为融资企业提供资金。但10天左右的金融产品,市场接受程度相对较低。

“只能找一些私企或个人。”赵妍表示,这种类似过桥资金的融资,一般银行、私募、信托等金融机构或央企、国企“没法做”,但可以对接一些有富余资金的私企或个人。“如果开发商的使用频率高,或向我们融资的房企数量多,也可以做成更长期限的理财产品。”

除了保证金融资,前融的成本也在抬升。由于需求较为旺盛,一些金融机构开始对融资客户进行筛选。“谁家接受的利息更高,这个钱可能就会给到谁。”赵妍说,同时,还要看房企是否愿意提供抵押物,“如果有抵押物,利息低一点也可以接受”。

金融机构筛选房企,房企也在筛选金融机构,往往一家房企会同时向不同金融机构提出融资申请,拿到方案后,对各个方案的利息、周期和条件进行反复对比,从中选取性价比更高的金融机构来获得融资。

赵妍表示,集中供地下,虽然业务较多,但金融机构也更加谨慎。前融谈好了,一旦房企没有拿地或拿到地块较少,房企有可能会毁约。“前期只是达成融资意向,后期没有拿到地的话,这个融资可能也就黄了。”

对于金融机构来说,这是一个不小的挑战。龙头房企和央企、国企背景的房企,资金实力较强,拿地几率更高,但这类房企因为融资成本考量,很难成为赵妍的客户。最有可能成为赵妍客户的是30强以外的房企,但这类房企的拿地竞争力相对较弱。

而且,由于部分集中供地城市对前融监管趋严,即便是房企拿到地,由于前融限制,赵妍也可能面临被“甩单”的风险。赵妍说,相比以前,当前她们面临的局面更复杂了,不仅要研究房企本身的偿债能力,还需要了解各个城市的拍地政策。

分化

除了22个城市明确实施集中供地外,西安和徐州因为楼市热度被列入集中供地序列,未来将实施有别于22个城市的集中供地政策。

从目前一二手房成交情况来看,根据中指院对42个城市(其中集中供地城市有15个)2021年新房累计成交统计,截至4月18日,累计成交面积超过200万平方米的有18个城市,其中实施集中供地的城市占12个。

同期,17个有二手房成交记录的城市(其中有9个集中供地城市)中,二手房累计成交面积超过100万平方米的11个城市,其中有9个为集中供地城市。

也就是说,22个实施集中供地的城市,大部分房地产市场相对较好,这些城市也是未来房企主要争夺的市场。能否在这些城市抢到足够多的土地,也关系着房企未来的发展潜力。

截至4月21日,22个城市只有长春完成首批集中供地。4月15日,长春首批宅地集中竞拍累计成交194亿元,其中中铁置业、万科、保利、中海等央企和国企背景的房企,累计拿地金额超过70亿元,其他地块大部分被吉林本土房企获取。

虽然长春并不在大多数房企投拓地图中,但从中不难发现,龙头房企和央企、国企背景的房企在土地市场的竞争力。

同花顺数据显示,截至4月9日,2021年全国房企拿地20强中,央企和国企背景的房企占了10家;10强中,央企和国企背景的房企占了7家。而2020年全年拿地统计中,这两个数字分别为8家和5家,其中绿城中国和建发是首次闯入拿地金额前5名的房企。

上述20强房企人士表示,2020年下半年,随着三道红线等针对房地产融资限制升级,房企开始分化,龙头房企和央企、国企背景的房企,由于融资渠道多元、融资成本较低和自有资金充足等原因,在土地市场上更有优势。

从2021年一季度房企拿地情况来看,龙头房企在土地市场上的表现要超越其他房企。根据中指院数据统计,一季度前10强房企拿地金额同比增加14%,11-30强房企拿地金额同比下降了16%,排在后面的29家房企拿地金额同比下降了21%。

“集中供地情况下,资金充足的央企和国企显然更有竞争力。”上述20强房企区域人士表示,央企国企背景的开发商不仅融资渠道多、融资成本相对较低,而且母公司均具备较强的资金实力,这些优势只有少数民企具备。

中指院数据显示,2020年拿地金额超过千亿的房企有5家,分别为碧桂园、万科、中海、保利和龙湖。超过500亿元的有18家,其中10家为央企和国企背景。

一家总部在华南的千亿房企人士告诉经济观察报,他所在房企不会大规模参与集中供地的竞拍,未来投拓重心将逐步转向城市更新领域。过去两年里,该房企一度加大在一级土地市场的拿地力度。

另一家房企人士表示,他所在公司将有针对性地参与集中供地竞拍,在部分战略城市重点选择2-3幅优质土地,“我们没有那么多钱,只能集中火力去抢一些优质地块,但如果算不过账的话,也不会去硬抢。”

一种可替代的方案是,他们可能会选择与拿到地的房企去合作。“我们已经和一些同行企业进行了初步沟通,有一些冲规模的企业,也有合作的需求。”其透露,另外,他们还会加大在二级市场的收并购力度。

匹配

上述20强房企区域人士表示,最近一个月来,他们不仅研究了首批供地情况,同时研究了区域内每个城市的供地结构。未来参与集中供地的力度将根据每个城市的供地结构来进行衡量。

通常情况下,每个城市对全年三个批次集中供地的安排不同,比如长春,首批集中推出的42幅宅地,只有少量位于核心区域;而北京首批集中挂牌的宅地,则有一半左右位于城区。

对于第一批集中挂牌的宅地,由于多数城市在5月和6月竞拍,可以实现年内开盘销售,房企首要考虑的去化和回款。即便是地块位置和配套没有达到理想,也可能会选择参与竞拍。

但对于第二批和第三批集中推出的宅地,多数房企更倾向于优质地块。“如果当年无法实现回款,去化也不太好,那肯定就不会参与了。”上述20强房企区域人士表示。

对于同一个城市不同批次推出的土地,该人士表示,会详细研究每一个批次推出地块结构。如果第一批次推出的优质地块多,就集中力量去抢第一个批次的地,其他两个批次的地,更多是象征性参与。

如果优质地块主要放在最后两个批次,他们的策略是,第一批次适当参与,后面两个批次重点参与。整体而言,根据拿地资金预算,首先匹配城市,为每个城市分配相应的额度;然后在城市预算内,重点匹配相应批次的相应地块。

资金实力是考验房企拿地策略的关键因素,截至2020年底,现金及现金等价物越超过千亿的房企有6家,分别为万科、中铁建、碧桂园、恒大、保利地产和中海地产,另外,华润置地、招商蛇口和融创中国也超过800亿元。

2021年一季度,有23家房企的拿地销售比超过40%,其中有13家为千亿房企,9家为20强房企。拿地销售比超过100%的5家房企中,有3家为千亿房企。

资金实力较为强,意味着可能参与更多地块的竞拍,也有机会拿到更多的土地;融资成本低则意味着在竞拍过程中,可以比其他房企叫更高的价格;即便同样以最高价格成交,融资成本较低的房企,在后期售价上也有更大迂回空间。

一位央企背景开发商人士告诉经济观察报,该公司开发的一个高端住宅项目,拿地成本、项目定位等要素与同区位的一个竞品项目没有任何差别,但是销售单价可以做到比对手少5000元/平方米,其中关键就是融资成本。

据其透露,他所在房企融资成本在4%左右,有时候甚至在4%以下;但竞争对手的融资成本在10%左右。“按70亿元投入成本来计算,我们每年资金成本不到3亿元,他们的成本超过7亿元,多出4亿元。”

每年比对手节约4亿元融资成本,如果把这一成本平均在竞争对手的可售面积上,每平方米达到了5700元。换句话说,仅在融资成本一项,这家央企就比竞争对手可以多赚5700元/平方米。

多位房企人士判断,随着集中供地实施,未来三到五年,房企分化将进一步加剧,集中度将更多向前10强龙头房企倾斜,而央企国企背景的开发商前进步伐会加快,未来30强房企中将会有更多央企、国企背景的房企。

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