社会资本助力城市更新 多重选择防止“千城一面”

专家认为，城市更新面临多重选择，不能全是开发商主导的“一刀切”拆迁模式，也不能是政府全面主导的更新方式，要有市场的选择，也要对自发的小规模微改造给予政策支持。

在“十四五”开局之年，实施城市更新行动被明确提出。过去“摊大饼”式的城市发展模式难以为继，急需探索出一条城市更新之路。

4月28日，在“2021中国城市更新论坛系列活动及案例征集启动仪式”上，与会嘉宾探讨如何通过城市更新提升人居环境质量和城市竞争力。其中提到，在城市更新过程中，政府、企业、社区三方共同参与是基础；同时，要尊重城市发展和更新过程中的经济规律，特别要关注是否会给人们的生活带来影响。

城市更新要接地气，更要接人气

“十四五”规划纲要提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

而老旧小区作为城市更新的一部分，在“十四五”期间，需要“完成2000年前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。”

北京愿景集团董事长陶红兵通过一张照片说明老旧小区改造的必要性。“在西南一个城市，这个老太太一天都坐在这儿。她每天得花半个小时下楼，再花一个小时慢慢地爬上楼。所以她下来就不想上去了，在下面弄点儿吃的，晒太阳。”

未来，城市更新的目标是建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。独立经济学家、中国城市和小城镇改革发展中心原主任李铁认为，在城市更新过程中，“要尊重城市发展和更新过程中的经济规律，特别要关注是否给老百姓带来生活成本的增加。做城市更新要接地气，更要接人气。”

李铁表示，高标准的城市更新不是绝大部分城市都可以做到的。城市更新面临多重选择，不能全是开发商主导的“一刀切”拆迁模式，也不能是政府全面主导的更新方式，要有市场的选择，也要对自发的小规模“微改造”给予政策支持。

李铁认为，大规模征用土地、大规模拆迁、统一标准补偿、统一规划开发、统一进行基础设施建设下的城市更新形成了“千城一面”格局，但个性化的空间不是大规模、大面积、大体量的开发和拆迁形成的，而是一个个不同的个体在市场化组合下才形成了各具特色的空间形态。

在戴德梁行大中华区副总裁王盛看来，通过城市更新的过程中可以提高城市的宜居性、城市的可持续发展能力、城市的经济竞争力，但也希望能够避免新城建设的雷同，保持各片区文化的底蕴。

“城市更新是对既有空间体系综合性修复，目标应是空间与生活再次最大程度的耦合（即相互作用和影响）。”北京建筑大学建筑与城市规划学院院长、清华大学建筑学院教授张杰称，“城市更新的路径，除了塑造城市风貌和提高人们的生活水平外，还有就是保护历史城市景观。

多方共同参与，引入社会资本解决资金难题

作为城市建设与运营的重要主体，房地产行业也将面临投资“新蓝海”。不过，城市更新是城市系统全面升级，不是简单的旧楼改造以及修修补补，要求企业具备很强的运营能力，特别是产业运营及资本调动能力。

业内人士一致认为，在城市更新过程中，要求政府、企业、社区三方共同参与、通力合作。其中，奥园商业地产集团常务副总裁王涛表示，城市更新可以倡导共建、共享、共赢的理念，力争实现政府、村民、企业三方共建共享。同时，以开放包容的态度开展合作项目，取长补短，资源整合，在持续扩张城市更新业务的同时实现共赢。

事实上，在老旧小区的改造中，资金一直是旧改的难题。对此，北京愿景集团董事长陶红兵表示，因为老旧小区改造很难产生商业价值，所以不是人人都愿意去做，投资回报大概要10年才能回本，一旦投进去，这10年内都要不断投入，只能通过扩大规模来摊薄成本。

面对老旧小区改造的资金难题，引入社会资本一直是各界大力倡导的办法之一。对此，北京市近日出台的《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》，试图形成居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点“多个一点”的资金共担方式，打通社会资本参与“旧改”的渠道。

那么，该如何吸引社会资本的参与？陶红兵表示，希望政府可以给予一定资源，比如通过小区的停车费、物业费和商业运营来吸引社会投资。这样一方面可以把服务做好，同时也把社会投资形成的资产和设施设备运营维护好，让政府财政投入起到长效作用。

此外，陶红兵提出老旧小区应实行“一揽子”改造，这也是老旧小区改造的突破点。因为老旧小区的改造不光是刷刷墙，还涉及自来水公司、供热公司、电力公司、燃气公司等很多方面，过去很难让这么多部门配合。而现在，所有部门协调起来一次性进场，以前的问题都可以得到有效解决。