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“三道红线”后首个年报季:房企土储大变局

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2020年房企年报季接近尾声,新一年的行业趋势,从年报可窥见一二。

随着调控进入深水区,房企不再偏执于规模增长,在寻求有质量增长的同时,投资战略发生了很大的分化;“三道红线”达标的前提是降负债,牵一发而动全身。房企在融资、销售的调整之外,土储战略布局也很有看头。

过去一年,行业TOP10中,除了头部房企如碧桂园土储第一,新增土储面积8496.67万平方米之外,浙系房企如绿城、祥生等房企拿地凶猛,全年新增土储均超过2000万平方米。或许是受到三道红线的影响,闽系房企拿地开始变得稳健,融信2020年新增土储402万平方米。

总体来看,2020年房企拿地以区域下沉为主,也有爬坡期的中小房企忙于换仓的,比如大唐地产2020年在长三角拿地超过200亿元。

4月27日,广州成为首个集中供地的城市,越秀地产、融创、珠江投资、金地集团、华润置地、保利发展、新鸿基等众多房企均在其中有所斩获,国企占主流。

长三角地区较早实行土地“双集中”供应的城市是无锡。4月28日开始,无锡陆续出让近百万平方米土地。4月28日的无锡土拍中,融创、招商均有所斩获,这两家房企同时也报名了多幅土地。融创早于招商进入无锡市场,近几年一直是无锡销冠。

与此同时,2020年8月份三道红线出台之后,2020年四季度各组样本房企的拿地金额增速都仍高于全年平均增速,这其中或有基数方面的原因,但也需考虑到部分尚未纳入试点的房企抢在这一时间窗口加杠杆拿地的影响。

变化很明显。从中指研究院发布的2021年前三月房企拿地面积和拿地金额排行榜可见,拿地金额前十强里面,只有融创和滨江两家房企是纯民营房企;而拿地面积前十强情况则稍微好一些,有万达、融创、碧桂园、新城控股这四家,占比也不到一半,国资房企拿地能力之强,可见一斑。如果将这个榜单,换成是各个一二线城市的地区拿地排行榜,那民企的比例可能会更低。

易居研究院研究总监严跃进分析认为,过往房企尤其是中小房企习惯于断断续续拿地,资金来源可能不太稳定。换言之,小规模企业住宅项目不多的话,进入土地“双集中”供应阶段之后,压力会很大。所以某种程度上说,能够在某个节点拿地,说明企业拿地实力很强,但是可能也就冲一波,而后续三道红线和拿地成本较高等因素下,无论何种企业,拿地都会偏保守。今年房企可能需要通过到三四线城市进行土储布局来降低拿地成本。

收并购仍是主流

三道红线出台之后的2020年四季度,房企采取收并购方式拿地明显增多。有券商统计,房企在二级市场拿地金额增速高于一级市场拿地金额增速。这是出于集中供地之后,企业保证金提交周期考虑:短期内,房企现金流无法同时满足多处拍地,直接招拍挂获取土地渠道受限,只能采取多渠道拿地。而一二级联动项目方式拿地战线长,项目周期不可控,对于房企的资金管理能力要求更高;产业勾地则要求房企有很强的产业导入能力。因此,在这些渠道受限、条件严、要求高的情况下,房企寄希望于收并购,比如三道红线政策出台之后,业内首单并购案就是旭辉收购广西彰泰,在付出了3个多月尽调的时间、精力之后,旭辉仍然选择放弃,而此时融创快速补位,充分说明了房企收并购有风险之余,房地产行业未来“大鱼吃小鱼”的收并购或成趋势。

同策研究院一份研报指出,自住宅市场化以来,房企收并购规模呈快速攀升趋势。首先,2010年国家加大对房地产行业的调控力度,2017年达到并购高峰,相比2010年收并购件数和金额涨幅均在150%以上,近2年也维持在190件以上和2500亿元以上的高位;其次,近两年成交件数有所下滑,但金额维持稳定,说明大宗交易占比提升,大型房企收并购力度在加大,加速行业集中度提升;再次,房企收并购对政策调控的敏感度明显提升。

在各类收并购方式中,协议收购的数量是其他方式收购数量的两倍以上,其次为增资和二级市场收购(含产权交易所);值得注意的是,2019年增资方式收并购数量未出现明显增长的情况下,增资收购金额同比上涨243.35%,说明2019年增资收购中,大宗交易比例明显上升。

集中供地下的土储战略分化

4月27日,中南建设业绩发布会上,中南控股集团董事兼中南置地总裁陈昱含透露,或迟或早,中南要达到5000亿元销售规模。虽然陈昱含没有给出时间表,但2020年中南刚刚跨越2000亿元规模,按照每年10%的保守增速,中南未来8-10年内实现规模增长是可以预期的。中南因此选择在实现合理增速的同时,采取平衡的土储策略,控制负债的压力。

三道红线之下,像中南这样考量的企业不少。加上面对单次大量供地时,在资金有限的情况下,房企面临的首要问题便是投资城市的选择。

诚然,大部分房企选择了长三角、珠三角、一线城市都市群,计划将有限的资金量分配给最具有投资价值的城市。由于房企资金端压力较大,以往的营销窗口期将会改变,未来市场销售旺季或发生变化。市场的成交情况或将根据土地市场集中供应的节点和频次而发生变化,不同城市间或将出现差异。一般情况下,传统旺季主要集中在4-5月及9-10月,如果采用“3、6、9”月集中供地,房企为了筹集拍地资金会将提前启动促销,回笼资金,那传统的一年两次传统旺季,或将会被分散在集中土拍前1个月左右,全年整体市场高热现象或将被平抑。

华西证券一份研报表明,2021年一季度全国土地出让金同比增长17%;其中,3月单月土地出让金同比+26%。2021Q1全国全口径累计推出建面为11.2亿平,同比+12%;累计成交建面7.9亿平,同比+6%,全口径出让金达1.3万亿元,同比+17%,楼面价1592元/平,同比+9%,其中住宅出让金达9873亿元,同比+15%。

从溢价率数据来看,2021年一季度,在三道红线及集中供地政策影响下,土地溢价率整体显著回落。流拍率方面,2021年1月,全国土地流拍率从2020年12月的4.6%大幅上升至8.2%,此后呈现下滑态势,3月已下滑至4.9%的水平,处于过去1年的低位。

其中,龙头房企拿地金额同比上升14%,成长型房企同比下降16%,中型房企同比下降21%,龙头房企整体拿地金额提升最多。

而在2020年四季度,龙头房企拿地金额同比上升56%,小型房企同比上升52%,中型房企同比上升36%,2021年一季度各类型房企拿地金额增速均显著低于2020年四季度的平均增速。房企投资力度在降低。

但到了2021年一季度,大房企的拿地力度明显提升,房企加大了二线城市和三四线城市的投资力度,在一线城市拿地金额占比由2020年的18%降至12%,在二线城市拿地金额占比由54%上升至57%,在三四线城市的拿地金额占比为31%。这或许是为了抓住土地“双集中”来临前的最后窗口期,房企发力拿地。

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