上海1.4万套新房集中来袭，6盘均价超10万/平

“和第一批集中入市的新建商品住宅项目相比，第二批次多了几个真豪宅。”业内人士向观察者网表示。

老西门中华新城以13.6万元/平方米的备案均价为成为当之无愧的第一名。信息显示，老西门中华新城（推广名：复兴珑御），此次推出户型194-195的47套房源，较其2019年9月上一期开盘均价上涨约7010元/平；相比于去年黄浦开盘的其他项目来说，价格基本保持不变。

不过，和周边参考均价高达21万/平的二手房相比，倒挂约8万元的价格差让高端项目再度吸睛。

和复兴珑御一起摆放在货架上的还有五个项目均价超过10万/平方米。分别是备案均价12.98万元/平方米的新弘逸品嘉苑、13.2万元/平方米的福新名苑、12.82万元/平方米的铭德漪景庭、12.98万元/平方米的静雅名邸（二期）和10.88万元/平方米的璞悦名邸（二期）。

相比于第一批次中，仅备案均价略高于10万/平方米的徐汇尚海湾豪庭拿到“通行证”，第二批次的高端项目含金量更高、分布面更广。

对此，58安居客房产研究院分院院长张波指出，多维度充分保障各类购房者的需求才有利于楼市稳定，因此，第二批次6个市中心项目上市将有效缓解市中心一手房源供给不足的现状。另一方面，通过一手房源的价格也会传导至二手，有利于推动黄浦、静安两个区域一二手房价同步保持稳定。

上海第二批新房总量约1.4万套

4月23日，上海市房管局发布《上海市房屋管理局2020年工作总结和2021年内工作计划》，表明将加大市场监管力度，开展市场秩序专项整治工作，严肃查处各类违法违规行为。

两天后，上海市房地产交易中心“网上房地产”显示，上海将集中上市第二批新建商品住宅项目，共47个项目约156.7万平方米，合计约1.39万套新建商品住房。分布在宝山、浦东、松江、虹口、静安、黄浦、青浦、奉贤、金山、嘉定、闵行、崇明等12个区域。

此前，上海曾于3月12日推出第一批新建商品住宅项目，集中上市33个项目、一万多套新建商品住房。截止到4月25日，有22个项目领到预售证，进入网签阶段。

值得注意的是，这是自“沪十条”“沪七条”等房地产市场调控政策落地以来，上海第一次以集中批量供应的方式推出房源。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，第一批集中上市的项目都是刚需以及首次改善产品，价格都不贵，而且这些项目认筹结果都不错，绝大部分全部认筹一空，相信很快会转化成实际签约数据。

和上批集中推出的房源相比，本批推出的房源具有“量大、质优”的特点。具体来看，第二批集中入市房源增加了14个项目，3963套房源，同比上期增长39.61%。该批房源中，一年内续盘项目达27个。监测数据显示，多个续盘项目的备案均价与其上期开盘均价基本持平，并未出现明显上涨。如静安的静雅名邸项目，其备案均价为12.98万元/平方米，与其一期开盘均价持平。

卢文曦表示，加大供应量是符合当前市场处于小阳春销售季中需求量增加的要求，可有效平抑市场供需矛盾。其次，楼盘价格基本稳定，可以平稳市场预期。

亿翰智库研究总监于小雨表示，政府当局对于房地产市场的管控仍然较为严格，价格管控尚未出现松动。整体来看，上海出台新政维护市场秩序，严格管控新房价格，有利于落实“房住不炒”，有利于市场的健康平稳运行。

从房源区域分布来看，和上批推出的房源主要集中在嘉定、金山和青浦等郊区不同（三个区域推出套数占总套数的44.32%），本次推出的房源则主要集中在宝山、浦东和嘉定三个区域，分别推出楼盘2911套、2125套和1849套，占本批房源推出套数的20.84%、15.21%和13.24%。

从价格来看，47个项目中有31个楼盘的备案均价为6万以下，单套面积100平方米以下中小户型占比约三分之二。此外，由于市内闵行、黄埔和静安等备案均价超10万/平方米的高端项目逐步增多，其对应的备案均价也上升至57953.76元/平方米，平均价格较上次上升了17.83%。

调控政策查漏补缺

在发布第二批新建商品住宅项目表的同时，上海房地产交易中心网上房地产还发布《××》商品住房认购规则（样本）（下简称《认购规则》）。

《认购规则》除了明确规定认购时间、地点等基础信息之外，还对认购对象及标准作出了具体的阐述，其中，对认购人需要提交的身份、婚姻、家庭关系证明材料、购房资格证明材料以及资金证明类材料等一一列出，并表示认购人仅提供所列材料，如开发商要求增加认购材料的需报区房管部门审核同意。

这很大程度上是因为，自第一批新建商品住宅项目集中入市后，市场出现“项目销售仅通知部分客户”“只接待预约客户”“临时追加认购材料”“高分劝退购房者”等不良反应，有违公开透明的交易原则。

在此基础之上，此次发布的《认购规则》主要有三个不同。第一，所有上市销售项目，认购时间由原来的5天延长至7天。第二，提前公告信息。所有上市销售项目，至少在认购前三天，在“网上房地产”公示该项目认购地点、认购时间等。第三，规范认购材料，规范认购所需材料清单，并在认购规则中明确。最后，还要严格销售监管，凡发现开发企业设置障碍“筛选”客户等违规行为，加大整治力度。

亿翰智库认为，上海市对新房认购细则进行调整，主要是针对部分楼盘出现的如突发开启认购、仅接待预约客户、项目在认筹日当天不开放售楼处等乱象进行整治，能够在一定程度上打破开发商和购房者信息不对称的局面，避免房企刻意设置购房门槛。

卢文曦表示，提出了商品房的销售持续管理，说明管理层对楼市出现的新现象新问题掌握得比较迅速，处置方案也比较及时。

张波也指出，通过延长购房时间给到购房者更为充足的准备时间，用来了解项目的基本情况，提前筹备相应的认购资金。新政对于认购相关信息提出要求，旨在保障整体交易流程更为公平、公正，推动项目认筹信息更为透明化，更好保障有购房资格群体的相关权益。

对于市场上不断升高的积分门槛，张波认为，高分购房人群增多，主要源于沪上无房人群进入楼市的数量有所增多，近两年上海针对人才落户政策的微调以及旧区改造，是这类人群增多的原因之一。二季度大量新盘的上市会明显减少此类现象的产生，尤其大量中低价房源上市对缓解高分人群的购房“焦虑”将起到重要作用。

附件：4月25日上海第二批上市新建商品房项目一览表