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大名城疯狂加仓豪赌上海,净利暴跌总资产一夜回到五年前

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大名城掉头补仓上海的风光,无法掩盖其增收不增利的业绩。

4月24日,大名城发布2020年年度报告。报告显示,2020年,大名城实现营业收入148.37亿元,同比增13.75%,实现归属上市公司净利润4.48亿元,同比下降39.73%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4.25亿元,同比下降43.01%。

对于收入与净利润不匹配,大名城表示,主要系符合收入确认条件的房地产销售面积较上年度增加,带来销售收入同比增长,而本期综合毛利率较上年下降。

具体来看,综合毛利率下降主要系本期新增结转项目中华东区域毛利率较低,且收入权重占比更高,而同时,华东区域本身的土地成本较高,项目预证推迟也带来资本化利息推高,一减一增,导致了毛利降低。

受业绩消息影响,截至发稿,大名城股价3.52元/股,下跌2.49%。

货币资金降4成

年报显示,截至2020年底,大名城货币资金23.52亿元,较2019年减少38.31%。彼时,大名城货币资金高达38.13亿元。

对于货币资金的大幅减少,大名城解释称主要系较上年新增土储支出所致。

期内,大名城的土地投资金额78亿元,在全国新增7宗土地,新增土地储备面积约465亩,其中70%以上的货值集中在长三角及东南沿海地区。

从新增土储的分布区域来看,除去2020年2月以24.6亿元竞得获得福州仓山一地块之外,大名城将其余53.72亿元拿地金额全部用在了上海。

公开资料显示,2020年,大名城拿下6幅上海地块,分别位于上海临港自贸区、临港奉贤片区、松江、青浦等区域。其中,6月9日,大名城经过47轮竞价,以11.35亿元竞得上海青浦区朱家角镇一宗宅地,楼面价18669元/平方米;3天后,上海大名城竞得上海临港两宗地块名称为临港科技城D06-01地块、临港科技创新城B02-02地块,合计竞得价为11.26亿元,合计出让面积6.03万平方米。

除了在一周内二度落子上海外,其青浦地块溢价率24.46%、临港科技创新城地块溢价率35.2%,可见其押宝上海的决心。

事实上,大名城曾多次提及,企业布局方面,有意缩减西北区域份额的同时加注华东地区和东南区域。在此基础之上,报告期营业收入中,华东区域、东南区域、西北区域分别实现营收65.32亿元、64.8亿元、17.28亿元,占比为44.39%、47.75%、8.86%,同比增长69.96%、52.08%、-55.26%。

不过,38.13亿元的货币资金并不足以覆盖大名城2020年高达78亿元的拿地总额。受此影响,大名城2020年投资现金流暴跌八成,经营现金流为负,进一步拉低现金短债。

数据显示,2020年,大名城经营活动产生的现金流量净额为-24.17亿元,同比2019年的103亿下降123.47%;投资现金流也不容乐观,2020年大名城投资活动产生的现金流量净额为1.8亿元,同比下降88.97%。

在此基础之上,大名城公开发行公司债券(面向专业投资者)(第一期)发行规模14.591亿元,最终票面利率7.5%。截至2020年底,公司新增借款净额为21.10亿元。期末融资总额为123.63亿元,整体平均融资成本7.93%。

截至2020年底,大名城的资产负债率62.68%,扣除预收账款资产负债率为48.84%,净负债率为70.90%;由于2020年土地储备投入占用经营活动货币资金80亿元,现金短债比降低至0.54,仍踩中一条“红线”,处于黄档。

资产连续三年缩水

掉头补仓上海的决策,还有可能导致大名城毛利率再度下滑。

从区域细分来看,2020年,大名城华东区域、东南区域和西北区域的毛利率水平分别为11.72%、19.97%和31.74%,同比增长-6.68个百分点、-12.58个百分点,2.60个百分点。整体毛利率同比减少约9.33个百分点。

对此,大名城表示,毛利率较上年下降,主要系本期新增结转项目中华东区域的南京大名城、紫金九号、长乐紫金轩、福清紫金轩毛利率同比下降,且收入权重占比更高。

具体来看,华东区域本期收入占比44.31%,较上年收入占比增加12.17个百分点;东南区域占比43.96%,较上年收入占比增加4.88个百分点。而两个区域的毛利率下滑,直接拉低了整体毛利率。

其次,受政府宏观调控及销售规范、新增结转项目土地招拍挂获取成本较上期其他结转项目同比增加、预售证办理推迟从而导致在建项目专项借款占用时间同比增加等因素影响,新增项目毛利率同比下降。

同策研究院资深分析师肖云祥向观察者网表示,当前在国家持续对房地产调控的背景下,很多城市出台了严格的限价、限购措施,房企要想大幅溢价出货的机会很小。

上海就是其中一个。在2021年推出的第二批集中入市项目中,27个续盘项目备案均价与其上期开盘均价基本持平。

换句话说,大名城虽然可以溢价拿下上海宅地,但不等于有溢价出货的机会。

另值得一提的是,年报显示,大名城2020年总资产为378.33亿元,归属上市公司净资产131.31亿元,货币资金余额23.52亿元。其中,大名城总资产缩水至五年前同期水平,同比2019年下降9.82%。

事实上,这并不是大名城第一次出现资产缩水现象。2015年至2020年,大名城资产分别为364.76亿元、541.56亿元、569.73亿元、478.43亿元、419.53亿元、378.33亿元,总资产连续三年下滑。

调整布局,自然会影响企业整体发展水平,如何在改变解题思路的基础上,不以牺牲现金流、企业总资产为代价是大名城未来进阶的必修课。

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