上海租房市场回暖

伴随上海租房市场回暖，部分长租公寓品牌加快了发展步伐。克而瑞租售事业部数据表明，今年2月，由链家孵化的租房服务平台自如，在上海挂牌房源量同比增加近1800套。国内长租公寓头部企业之一魔方公寓则表示，今年有收并购计划，预计在规模上会有跃级增长。

从资本抢滩、群雄并起，再到行业洗牌、监管收紧，过去4年，长租公寓作为一个新兴市场，尽管不少玩家因为经营不善而出局，但还有部分企业在坚守，并通过调整转型，成功度过疫情艰难期，找到了新的增长点。

长租行业更适合“慢经营”

长租公寓被人们熟知只有短短几年时间，但事实上，包括魔方公寓等在内的一些企业，存续时间已经超过10年，目前在上海的出租率已经超过93%。

“在长租公寓行业，高周转的房地产投资逻辑并不适用。”魔方公寓CEO柳佳表示，长租公寓具有前期资本投入高、资金回收期较长、周转速度慢的特点，平均利润率仅2%至4%，求快思维极易产生经营隐患，需要经营企业的长远规划和精细化管理。

走进魔方公寓多家门店可以发现，占比最多的户型是一室户，面积普遍在20多平方米。室内除了独立卫浴，还配备充足的储物空间。

确定公司的主打产品，光拍脑袋可不行。魔方公寓副总裁钱智康告诉记者，公司在12年发展中，一共研发出20多种户型，根据市场反馈不断筛选，才确定了热门户型。另外，国内规模最大的宿舍型租赁房源企业安歆公寓，也是通过十多年的摸索，才将产品定位从求职旅社转向了蓝领公寓。

在业内人士看来，投身长租公寓行业的企业需要回归初心，追求自身内增长，从而增强韧性。可持续发展的核心在于资金管理。去年，头部企业蛋壳公寓“爆雷”，一批中小企业相继出局。分析这些出局玩家，不难发现他们有一个共同点——赚快钱思维下的盲目扩张。

“为了扩张市场规模，不少企业曾采用‘租金贷’‘高进低出’‘长付短租’模式。”上海市房地产科学研究院房地产经济研究所相关负责人江莉说。记者曾在走访中发现，沪上一家小型长租企业曾以高于市场价30%的金额收取房屋，又以低于市场价30%的价格对外出租。但以借贷亏损换取增长的方式风险极大，一旦现金流断裂，企业会迅速倒闭。

产品服务应市场而变

和市面上传统租赁方式不同，长租公寓具有居住质量较高、服务更优质、平台更专业等优势，相应的租金也更高。怎样吸引租户、留住租户，是长租公寓可持续经营的一大痛点。

今年以来，魔方公寓上海门店签约率、复购率均同比提高了40%，出租率恢复到疫情以前。背后是各个流程板块团队钻研市场所付出努力的“变现”。

在位于上海的魔方公寓总部，通过一块监控屏幕，就可以看到全国所有门店的视频画面，“长租公寓租户多，管理容易出现漏洞，只有依靠技术手段才能提高运行效率”。

部分长租公寓配备智能管理系统

记者走访的多家企业，无一不强调科技赋能。安歆公寓CEO徐早霞介绍，公司通过技术手段与公安系统联网，解决了人员流动性大、难以追溯的管理难题。自如则在线上实现了租房和服务、社区的O2O闭环，以租住为核心，延伸出保洁、搬家、维修等多项社会服务的一体化产业链。

这些应用场景，都是经过企业开发团队一轮轮调研后择优落地的用户需求。除了科技赋能，长租公寓还在空间色彩、功能区布局等方面下足了功夫。年轻人的社交需求比较强烈，怎样在公寓里减少他们的“无聊时间”？开发团队发现，国外的洗衣房承担了大量的社交平台功能，于是在魔方上海虹桥门店的洗衣房里，工作人员专门摆上游戏街机、零食售卖机，让租户在等待洗衣的时候也能和同伴“吃喝玩乐”。

魔方公寓虹桥店的洗衣房也成为社交场所

安歆公寓龙之梦店也配备相应公区

围绕租户的需求变化，长租公寓也在不断更新服务。例如，安歆的户型产品已经迭代到第五个版本，魔方的户型产品已经迭代到第四个版本。应市场而变，才能赢得市场口碑。

尽管升级产品服务需要投入高昂的研发成本，但对长租公寓而言，未必不是一笔宝贵财富。目前，上海已经创新推出150多幅纯租赁住房用地，数万套新建租赁住房在开工建设中，这将为长租公寓企业打开新的增长空间。

不少长租公寓通过精细化管理，已经积累大量运维经验，这成为拓展业务边界的突破口。目前，魔方已经和多家国企达成合作，未来将在新建租赁住房中提供服务管理。为调整资产结构，青客转向轻资产运营，将部分房源转让给建行旗下的建信住房，通过担任服务商的角色，收取服务费实现盈利。

监管部门“堵”“疏”结合

记者从市房管局了解到，今年上海将加快租赁房建设，形成供应5.3万套。要达到如此庞大的规模，只靠政府力量远远不够。尚在起步阶段的长租行业，如何担此重任？

首先是赢得用户信任，这离不开监管介入、加强市场规范。近年来，长租行业经历了一段粗放式发展。上海市房地产经纪行业协会秘书长陈亮坦言，在长租公寓当中，有一部分因准入门槛相对较低，吸引到个别投机者和经营能力欠佳的企业。去年“爆雷”企业多数未在相关部门备案，有的公司一年内变更股东信息高达21次。

针对租赁住房市场存在的不合规现象，上海多部门监管力度升级，今年2月由十部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，加强了对住房租赁交易资金的监管，对企业运营和多方监管都提出了明确要求。

“过去一年里，长租行业出现不少‘爆雷’事件。实际上，这代表了市场‘劣币’正在不断退出。随着监管介入和经营合规化，整个行业形成了正向循环，越来越多正规机构可以得到充足的空间去发展。”一名央企华东区长租公寓品牌负责人坦言。

但要培育长租行业持久发展，更需相关部门的创新和服务。近年来，“非改居”、税收优惠、居住证办理等文件陆续出台，为长租企业提供了良好的生长土壤。核心的资金问题，还有待进一步研究。

因疫情得到控制，冠寓、魔方、安歆等企业入住率快速恢复。这些品牌以集中式物业为主，通过自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，背后无不有稳健经营模式或房企、中介机构等强大资本作为支撑，而且规模化效应还能带来运营成本下降。以头部企业龙湖冠寓为例，目前在上海开业半年以上的成熟期门店出租率达到90%以上，门店经营基本实现盈亏平衡。“冠寓生意可持续最重要的逻辑是龙湖的稳健经营。得益于优异的信用基础，我们有非常低的资金成本，使得抗风险能力也很强。”龙湖冠寓发展部相关负责人表示。

导致乱象丛生的资本驱动因素，从根本上说是长租企业在融资渠道上的匮乏。因缺乏产权，长租企业通常面临融资难、融资贵等问题。近年来，财政金融端对住房租赁有所倾斜，除了降税以外，也发行了不少ABS（以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式）。在业内人士看来，要降低融资成本的关键在于尽快推出REITs（房地产信托投资基金）等多渠道融资方式。只有“堵”和“疏”结合，才能营造更好的发展环境。