业绩向好股价却创了新低。
4月22日，万科发布2021年一季度业绩报告。报告显示，本集团实现营业收入622.6亿元，同比增长30.3%；实现归属于上市公司股东的净利润12.9亿元，同比增长3.4%。
其中，房地产业务的结算面积为374.7万平方米，同比增长18.5%；贡献营业收入530.0亿元，同比增长34.6%。
然而，作为“好学生”的万科，股价却持续下挫，其H股今日盘中最低跌至26.25港元，创逾三个月来新低。
毛利率再度下滑
“三道红线”和“毛利率”，将会成为很长一段时间里对房企的灵魂拷问。
报告显示，万科第一季度房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率（已扣除税金及附加）为16.1%，较2020年末22.6%再度下降6.5个百分点。
这是继2019年毛利率下降2.5个百分点、2020年毛利率下降4.6个百分点后，再次降低。
对此，万科认为毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。而在此前2020年业绩会上，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，万科内部已对短期内地产行业利润率仍有下降趋势这一观点形成共识，认为行业回报率不等于一个企业的回报率，精益运营的企业回报率依然会高于行业均值。
换言之，万科随毛利率持续下滑的现象早有预判。
受毛利率下滑影响，万科业绩增长放缓。期内公司营收同比增长30.3%，归母净利润同比增长3.4%，归母净利润率仅为2.07%。
至于“三道红线”问题，截至报告期末，万科净负债率为15.5%；持有货币资金1966.0亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元；剔除预收款项的资产负债率亦为69.5%，踩线达到“绿档”标准。
大家对这一走向并不意外。在3月31日举办的万科2020年全年业绩会上，执行副总裁韩慧华就表示，万科仅踩中剔除预收款项的资产负债率一条红线，为70.4%，而且万科非常有信心在一季度能够回到绿档。
平安证券研报表示，虽然万科财务结构稳健、融资成本占优，拿地优势扩大，但考虑到万科业绩增长放缓，且毛利率下行快于此前预期，下调公司评级。
国盛证券也在研报风险提示中表明，万科结算进度低于预期，毛利率不及预期，多元业务拓展不及预期。
7900亿目标仅完成2成
收并购频发、销售金额集中度提高，房企寡头效应越来越明显。
在此基础上，2021年，万科提出了7900亿的销售目标，比去年实际销售规模增长12%，同时还提出回款率95%的要求。
报告显示，2021年1~3月，万科累计实现合同销售面积1104.4万平方米，合同销售金额1794.7亿元。据此计算，万科仅完成全年目标22.72%。
值得注意的是，在发布一季度报告的前一天，万科披露关于股东深圳地铁参与转融通证券出借业务的相关事项。
具体来看，为提高存量股权的经济价值，深铁集团拟在万科该披露公告之日起15个交易日后的6个月内，以所持有的不超过97241965股万科A股股份（不超过公司A股股份的1%），约占万科总股本的0.837%，参与转融通证券出借业务。该转融通证券出借股份来自于深铁集团协议受让的股份，出借股份的所有权不会发生转移。
按照万科A在4月23日收盘时28.09元股价来计算，这部分股票市值约为27.32亿元。
虽然上市公司股东成为券源主体来源在市场上并不少见，但似乎还是对万科股价产生影响。
4月23日，万科企业A股、H股低开低走，截至收盘，万科H股跌幅5.01%，报26.55港元，总市值3084.51亿港元，较2月下旬逾4000亿港元的总市值蒸发约千亿港元；万科A跌幅3.20%，报28.09元，总市值3084.51亿元，较3月初蒸发逾700亿元。
换句话说，在不到2个月的时间里，万科A+H股共蒸发超千亿市值。
本文来源：观察者网
作者：解红娟
责任编辑：
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