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2021年行业首个中国高端公寓租赁指数发布

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4月23日,第一太平戴维斯(Savills)在沪举行“2021年行业首个中国高端公寓指数发布媒体专享会暨中国未来居所发展探讨。

此次活动由第一太平戴维斯发起,邀请了行业合作伙伴智能地产领军者城建建设实业集团、全球商业向善共益实验室B Lab Global及特邀媒体合作伙伴安居客作为联合独家转播支持及20余主流媒体家出席此次活动。同时,面向全国地区进行了线上转播。

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活动伊始,第一太平戴维斯中国公寓运营及资产管理部董事朱逸卿率先致辞,对在座的嘉宾表示欢迎。

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朱逸卿表示: 我们想通过这次的活动一起回顾后疫情时代带给我们高端公寓市场的一个发展、趋势和未来的一些思考,尤其我们首次做了云问卷调研以后,我们也发现了客户端的一些新的诉求,也有一些他们的需求变化的导向。尤其在第一季度,也发现了上海、北京、深圳各部分的城市租金的指数包括入住率双双向好的表现

租赁市场新逻辑

由第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳带来Q1租赁市场情况介绍和指数分享。

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张琳表示:“我们第一太平戴维斯对服务公寓这个板块的研究有将近二十年的数据追踪,我们回顾整个历史,对整个租赁市场的数据一直都是有做追踪和报道的。

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数据来源于第一太平戴维斯

从图上可以看出,去年同期跟第一季度的数据做对比,还是有点区别的。可以看到上海的租金跟去年疫情时期同比,包括跟去年Q4的环比,都呈现了上涨的趋势,虽然上涨幅度不太大,但是如果考虑到近两年服务式公寓市场面临的种种挑战,包括在一些高端的长租公寓市场、小一点的市场对这个市场的挑战,疫情之后我们看到的租金复苏是非常令人鼓舞的。

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数据来源于第一太平戴维斯

把现有的租金跟入住率两个数据做了一个整合,我们给了一个新的指数名字,叫高端公寓租赁指数,不但反映了租金的趋势,也反映了入住率变化的趋势。如果指数分值在50以上,可以理解成这个市场上超过一半的项目趋势是好的,综合入住率和租金来看。我们看到在疫情之后,2020年下半年开始,整个市场指数出现了比较大的上涨,这个上涨主要是体现在跟去年同期比较低的一个基数的比较的情况下。在2021年第一季度,这个指数基本已经上升到了近五年来的新高,对高端公寓租赁市场来说,其实接下来的前景是比较好的。”

未来居所“新思考”

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随后,由第一太平戴维斯中国公寓运营及资产管理部董事朱逸卿主持的圆桌论坛,围绕“中国高端公寓指数报告暨未来居所”发展探讨,邀请了来自城建建设实业集团执行董事王华杰、共益实验室B Lab Global中国区传播负责人乔勣、第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳、第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、助理董事李想、第一太平戴维斯赛嘉服务式公寓-大新深圳湾总经理韩业定分别作为业主方代表、项目管理方代表、生态领域专家等畅抒己见,探讨未来居所发展。

朱逸卿问:在建筑的智能化和项目科技管理上,我想请王总分享一下您怎么看待智能化房地产科技这一块。”

王华杰表示非常感谢Savills的邀请。我们在上海的服务式公寓也是跟Savills在合作,我们的住宅科技里更加偏重于从建筑本身去降低能耗,以及提高入住客户的舒适度,我相信这是我们做产品的终极目标。上海现在也在推超低能耗绿色建筑的理念,去年也出了一个导则,我相信在未来十年甚至二十年,会有越来越多开发商、建筑商往这个目标推进。我给大家形象地表述一下,“被动房”的概念,可以理解为一个人穿的棉袄,当你的棉袄保温特别好的时候,你冬天不会觉得冷,拉链做得特别好,拉上以后气密性非常好,风不会吹进去。对建筑本身也是这样,我们会从五个角度提高人的舒适度,第一个是建筑外围的保温,保证是冬暖夏凉的。第二个是建筑的气密性,当气密性做得好的时候,不会出现室内发霉潮湿等问题,甚至会影响室内温度增加能耗的问题。第三个是我们会用更好的门窗去隔热,减少夏天的传热,第四个是通风系统,我们主要用新风系统调整温湿度,保证我们室内始终是恒温、恒湿、恒氧。第五个是物业维修需要注意的点,当然这中间也有一些问题,这是我们考虑以后跟Savills需要一起探讨的,可能需要培训教育甚至是教育一些用户。”

朱逸卿问:疫情之后,人们面对能不能更好更长久的生活更为看重。其中,空气和水是我们住户最关注的两点,请Jessica从多年可持续发展的工作经验里,带给我们一些实质性的分享。”

乔勣表示:“当我接到这个问题之后,想聊可持续这件事情的时候,更多是会嵌入到我们生活场景里来。我们聊的环境是什么你每天所在的生活的空间区域里,你的空气质量到底是怎样的,与之相关的会跟环境有关的是什么,一个是周围你可触及到的材料,那些材料是不是绿色的,这些材料本身是不是可能对空气会造成一定的污染,又或者说它的整个的回收体系回收系统是不是对整个大环境会产生一定的影响,这可能跟我们每天的每日生活有一定的关系。当谈可持续话题,把这个东西往大放往小放,可能都对你每天的生活有一定的影响。除此之外,还有一些大家想不到的地方,比如说我们现在居家办公,你在路上花费的时间会减少,当交通工具使用量减少的时候,也会帮助减少空气中一部分的污染。这样子的空气和水,其实就间接地影响到了我们每天的生活,所以我想说,这是一个大方向上的趋势。”

朱逸卿问:从目前住户调研报告的情况来看,非常明显住户的结构产生了多元化的趋势,包括对于租赁公寓的诉求也产生了多元化的转变,如何看待这次疫情以后租户群体的市场变化及主要特征的变化?”

李想表示“目前选择租住的人群背景中,中国籍客户占比达到了74%,外籍租户占比达到26%,内资的租户占据了绝对主导的地位。据我们以往经验来讲,服务式公寓在过往的发展中是由外籍租户主导的,外资租户租赁需求更为明显。这和疫情前、疫情后市场的变化有着一个非常重要的关联。新冠疫情不仅仅是中国受到了严重冲击,在全球范围内也造成了非常重大的负面影响。中国为了疫情的防控需求,对外籍旅客包括一些外籍人士进入中国的签证以及隔离进行了非常严格的管控。另外,中国籍租户情况,中国籍租户包括了高净值人群包括国内龙头企业的高管,有一些产生的原因,最主要的是因为工作需要以及短暂的过渡或者是生活体验来租住高端服务式公寓。尤其高端生活体验我觉得是非常重要的点,因为很多国内的高端租户不想委曲求全租一个相对平庸的住宅,他为了追求更美好的居住环境和条件,选择了服务式公寓,享受更高端服务,这样导致需求量明显增加,我觉得这也是通过我们的研究成果给到服务式公寓业主方很重要的一个体示,未来市场需求导向可能会发生转变,中国籍和外籍租户的平衡可能会出现一些调整,可能市场的焦点不仅仅在外籍租户身上,也可能在国内一些高净值人群身上,这是我们研究非常重要的发现的一个点。”

朱逸卿问:“在疫情期间,深圳赛嘉公寓得到了非常多韩籍、日籍包括一些外籍租户隔离期间安全性的认可,包括我们作为南山街道隔离期间的示范项目,请分享一下在服务和管理过程里,有什么样的秘诀和服务经验?”

韩业定表示结合三十多年的服务经验,我们得出客户最需要的服务其中之一是前台中心的核心服务,多种语言的接洽对接,跟进客人的反馈,还有解决他们的顾虑。全方位的安保系统还有监控服务,为客人提供安全的居住环境,不仅仅是给中国的本地的客人,还有给我们外籍的客人。为客人定制我们专门的特色的社交活动,提供互动的平台,丰富客人的休闲生活,我们会提供一个活力还有个性化的定制的私人服务,其中包括客人生日的时候我们会送上祝福,还有客人重要的结婚生子的重要时刻的祝贺,包括我们会准备一些我们的花束还有小礼品送给客人,还有一些周年的祝贺,也会给予客人祝福。通过这一系列的服务,我们营造郊外之家的居住氛围,让客人有个很重要的归属感。”

朱逸卿问:“无论在室外场景还是室内空间,客户的选择都有非常明显的导向,无论是中国籍的客户还是外国籍的客户,这方面客户的反应区分还是比较大的,请分享一下您的看法。

张琳表示“谈到公共空间,可以理解它分为两部分:室外是一个公共空间,还有一个是像客厅这样的区域,是一个室内的公共空间。我们这次调查的时候,我们在室内尤其像客厅这个领域,有不少外籍的客户,他是希望有比较大的工作台或者是工作区的布置,这个可能跟我们之前的一些调查和一些看法有点区别。我们觉得这个主要原因尤其对于国外客户来讲,是在2020年的时候,很多国家推行了线上的会议、远程办公这样一些模式,导致这些客户在中国住到这样相应的公寓里面之后,他也需要一个相对来说比较舒服的工作空间,对这样一个工作空间的需求比以前增加了。

另外一个点是体现在一个项目的室外的公共区域,可能在一楼二楼的一些餐厅,一些健身房,这样一些公共区域,我们也是发现其实绝大多数的租户他是比较倾向这样的公共区域是小而精的,这样一个区域可能不需要有非常知名的零售品牌或者是一个大型连锁的健身房来运营,因为这样的情况下,可能我提供的服务会更全更主流一点,他宁肯这个空间或者是这个服务是由业主自己,或者是由一个比较小众一点的运营商来做,但是我是由住户独享或者是专享的,相对来讲比较向内的服务方式,很多租户倾向这类小而精的公共区域的布置。我觉得这样的室内跟室外的变化,可能是我们在这次调查问卷里就空间布置这个板块比较有趣的一个点,因为我们之后也会出一个跟业主相关的调查,我觉得对业主将来的公共空间的布局应该也是有一些参考价值的。”

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