百强物业服务公司去年并购超百余起 交易金额超百亿

在疫情的大考中，2020年有多家物业企业走向资本舞台，4家上市物业企业营收突破百亿元。4月22日，新京报记者从2021中国物业服务百强企业研究成果发布会上获悉，2020年百强物业企业营业收入均值为11.73亿元，同比增长12.81%，首次低于在管面积增速。

在业内人士看来，随着收并购和市场化项目拓展增多，百强物业企业需要一定时间整合、消化。在充分消化后，未来收入潜力将释放。不过，在物业企业抢规模、扩面积的高速增长过程中，大型物业企业如何实现高质量增长？小型物业企业又如何做到不掉队？

16家上市物企管理规模均超1亿平方米

在追逐规模的诉求下，物业企业进入加速上市阶段，更多物业企业走向资本舞台。截至目前，共有44家企业登陆资本市场。其中，有40家物业企业登陆香港资本市场。

2020年，新增18家上市物业企业，包括世茂服务、金科服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活、佳源服务、远洋服务、建发物业等，还有13家物业企业已交表，等待敲钟的那一刻。

据中指研究院数据显示，港股物业板块的总市值从2020年初的1500亿元增加至2021年3月31日的9778.8亿元，超5倍规模增长。港股物业板块平均市盈率达到32.4，远高于港股主板的市盈率9.68，足以体现资本市场对物业企业的高度认可。

预计未来一段时间，物业企业依旧呈现扎堆进入资本市场的态势。另外还有众多物业企业有上市计划。据重庆国强物业有限公司总经理何勇介绍，在企业五年战略规划里就有上市的计划，现在正在夯实业务基础。

在资本的堆动下，物业企业追逐规模的势头也愈演愈烈。据中指研究院数据显示，在港股40家上市公司中，16家上市物业企业2020年的管理规模超过1亿平方米，其中碧桂园服务、保利物业、雅生活集团、恒大物业、彩生活在管面积超过3亿平方米，这些企业的规模增速多数都在30%以上。有4家上市企业营收突破百亿元，包括碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活集团。

2020年，物业企业规模化的拼劲十足。从管理规模量级来看，包括旭辉永升服务、新城悦服务、建业新生活在内的多家企业，都从过往的几千万平方米迅速破亿平方米。

在何勇看来，物业企业本身利润很薄，必须通过规模化，来实现更高的利润。

值得关注的是，中指研究院物业百强研究负责人牛晓娟表示，在百强物业企业中，有开发背景的企业数量占比超七成，这些企业管理面积中50%以上来自兄弟开发企业，使得管理面积的增长得到有效保障。此外，百强企业进驻兄弟企业开发项目后，通过标杆项目“以点扩面”，为挖掘扩展市场奠定基础。

大鱼吃大鱼，并购非住宅领域及上下游产业链

在物业企业快速扩张的背景下，去年并购这个词吸足了大家的眼球。据牛晓娟介绍，2020年，百强物业企业中超过5成新增管理面积来源于市场化拓展，其中，并购和通过项目竞标获得的增长贡献各半。

领悦物业服务集团有限公司总裁任登飞也表示，并购是公司上市以后不得不做的事。如果资金量大，多走并购的道路，规模扩张更快，如果品牌影响大，多走市场拓展的路线。

从2020年新上市物业企业募集资金用途来看，用于收并购及战略投资的资金占比呈扩大趋势，之前上市企业的50%-60%用于收并购及战略投资，如今已提高至60%-70%。

牛晓娟介绍，2020年百强物业企业发生的并购案超百余起，交易金额超百亿元，涉及面积超3亿平方米，其中TOP30企业并购案数量占到80%以上。百强物业企业间，包括上市公司之间的并购频发，大鱼吃大鱼的趋势非常明显。

在物业企业的并购中，很多致力于非住宅领域的并购，以及围绕上下游产业链的并购。比如电梯广告、食品行业、城市服务领域等。事实上，物业企业在稳固传统服务的基础上，跟随多元化需求，及时推出丰富的服务，打通上下游产业，进一步扩充盈利渠道。

以碧桂园为例，2020年其进行了6次并购，以44.5亿元成为去年并购金额最多的物业企业，其收购标的包括涉及环卫等业务的福建东飞60%股权、满国康洁70%股权，还有电梯海报广告商、保险业务、咨询公司等，均属于增值服务类。

随着物业企业多元化并购的增加，2020年百强物业企业在非住宅业态管理面积呈现逐年上升态势。其中，8成以上的百强物业企业进入商业物业领域，7成以上的企业进入办公物业领域，5成左右企业服务产业园区物业、公众物业、学校物业等。

据重庆融汇物业有限公司总经理卓越敏介绍，该公司聚焦文旅产业发展，不仅接管了重庆市重点传统风貌区之一的山城巷，也与武隆区龙王岛旅游区项目达成了战略合作。

相比住宅，非住宅业态项目收取的物业费较高。据中指研究院数据显示，百强物业企业管理项目平均物业费为3.84元/平方米/月，其中，办公物业、商业物业、医院物业服务费均超过6元/平方米/月，而住宅物业服务费最低，为2.05元/平方米/月。

竞争加剧，做精做专才能做强

2021年是“十四五”开局之年，在“十四五”规划纲要中，6次提及物业，26次提及社区，聚焦物业品质、物业数字化、多元化服务等方面，对物业行业的重视上升到前所未有的高度，面对的新形势，可以预见物业企业将迎来新的发展机遇。

中国企业评价协会执行局副主席李春伟认为，当下，物业管理企业紧抓行业机遇，抢规模，扩面积，行业必将进入竞争更为激烈的战国时期。物业企业在“扩规模”的高速增长过程中，超过10亿级别以上的收并购屡见不鲜，不过，须更加注重服务品质提升。

李春伟建议，在高质量发展的驱动下，未来物业企业应该把握好拉动内循环的历史机遇，在做大的前提下，做强的保证是做精和做专。其中包括物业企业通过管理规模、服务户数的积累，探索覆盖社区“全生命周期”的增值服务。

何勇表示，物业公司的主营收入可能只占到2/3，那么有1/3的收入来自于其他利润增长点。比如家政、餐饮、团购，以及现在提倡的物业参与居家养老服务，还有未来社区教育等。这些都将给物业企业带来新的利润增长点，就看企业怎么去挖掘。

未来行业竞争加剧已成为业内共识，而各类型企业的发展也将呈现分化。中指研究院分析人士认为，全国性大型物业企业主要以加速扩张规模为主，同时积极布局多业态业务，进军城市公共服务领域。相比之下，区域性中型物业企业多采取背靠关联公司，深耕地方市场，通过外拓与收并购来扩规模的发展路线。而地方小型物业企业由于扩张能力较弱，侧重发展特色业务，增强比较优势，提升自身在资本市场的估值。