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“围标”后的华润置地上海:土储告急,维权频发,近忧与远虑并存

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一年一度财报季,正是亮家底的时候。华润置地2020年实现合约销售额2850.35亿元,超额完成年度销售目标。然而在全盘向好的背后,我们将目光聚焦于华润置地华东大区时却发现,20年刚刚发布完“大江大河”计划的重镇——上海,却面临着不得已的近忧和远虑。

华润在上海这两年来的发展并不算顺遂,虹口地块“围标”事件的余波并未平息,高管被带走调查,高层人事动荡,受此影响土地储备告急,业绩依赖合作开发;住宅项目“后院起火”,又曝出维权风波;不得已,华东区域的重心势必要做城市布局的调整,但对于“兵家必争之地”的上海,在地产头部梯队竞争日趋激烈的大环境下,一向保持“进击”步调的华润置地,当如何破局发展失速的局面?

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“围标”事件影响隐性长远 在沪排名持续下滑

据公开资料,华润置地早在1992年进驻上海,在沪深耕近30年,贡献了华润时代广场、上海万象城等多个地标商业项目,并相继开发出上海滩花园、华润置地橡树湾、华润外滩九里、华润中央公园等住宅产品。

近些年来,华润在上海不乏 “高光时刻”。2015年,华润联合体斥资158亿元拿下静安大宁两宗地块,随后打造成的静安府,几乎逢开必罄。2016年,华润联合体又以69.32亿元总价斩获苏河湾中央公园地块。

2020年,华润置地华东大区发布“大江大河”产品战略,深度布局上海,杭州,南京,温州;踌躇满志,一时风头无限。

然而就在这一年的3月31日,上海虹口北外滩一幅黄金地块,成为华润置地的“致命诱惑”。

北外滩地块紧邻核心区

4月中旬,虹口北外滩“围标”事件浮出水面,华润等三家房企涉嫌“围标”的消息铺天盖地。而且“围标”事件不仅涉及单一业务条线的投资总、一线直接负责人的城市总等,更是追责至华润置地管理层。

有媒体爆出,华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚、上海执行总经理宋悠优被带走调查。此后,华润内部进行了人事调整,陈刚被调回集团,宋悠优离职。

资深业内人士表示,华润置地可能不仅面临土地保证金被没收的风险,同时或面临3年内不能在上海拿地的处罚政策。

据克而瑞公开数据显示,2020华润置地在上海全口径销售金额174.42亿元,权益销售金额78.63亿元,其排名不仅连续2年跌出前十,且持续出现下滑。在集团权益金额走高的同时,上海区域贡献率4.32%,并未见明显增长。

华润置地上海业绩情况

值得注意的是,华润置地2020年权益销售占比仅45.08%,远低于同规模房企60-80%的权益占比。权益销售额占比低,这和华润在规模扩张中依赖合作开发密不可分。

梳理发现,近年来华润在沪7个住宅项目,仅奉贤幸福里项目为独立操盘,其余6个均为合作开发。具体来看,市区项目中,静安府东区由华润操盘,西区则由华发操盘;静安世纪为仁恒、招商、华润三家合作,华润占20%权益;苏河湾中心润府也是三家合作,华润拥有50%股份。郊区项目中,玲珑悦府为华润和卓越联手,西郊都会为华润与万科合作,云麓里则是华润与中海共同打造。

这些项目中,去年销售的主力苏河湾中心润府业已售罄,静安府、仁恒静安世纪均已收官。目前除了幸福里、云麓里尾盘在售,玲珑悦府、西郊都会还有部分新房源待入市,华润上海已无其他新盘接力,“余粮”告急,意味着后续业绩难以为继。

华润置地上海住宅项目

业内人士表示,大量的合作开发虽然能起到降低成本和快速提振规模的作用,但是合作开发毕竟是把“双刃剑”,长期销售权益比例太低,土储资源不足,或将导致销售规模增幅逐渐收窄、营收规模下降、利润增长乏力。

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华润置地幸福里去化艰难 质量“暴雷”

就在前端“围标”阴云未散,土储资源不足,可售住宅“余粮”告急的同时,华润后端大本营也出了问题,住宅项目被爆出质量问题,维权风波不断上演。其中,华润独立操盘的幸福里项目就是一个维权风波的主角。

华润2017年拿下奉贤肖塘宅地,楼板价2.3万/㎡,曾用推广名“华润置地赛拉维”,后改为现在的“华润置地幸福里”。卖得不好就更名,是很多开发商一贯的套路。

据了解,华润置地幸福里分别于2019年2月和7月两度开盘,均价3.4万/㎡,两次开盘都因认筹数不足,没有进行公证摇号。据网上房地产显示,项目开盘3个月内只售出31套,而如今2年时间过去,732套住宅仍有166套可售,去化率仅77%,实属不理想。

网上房地产截图

究其原因,与项目周边环境劣势不无关系。华润置地幸福里位于奉贤肖塘工业综合开发区内,周边大型厂房、工业用地聚集,如苏宁奉贤物流中心、普天工业园、奉浦工业园区等,居住环境欠佳,同时也制约了区域内生活配套和商业的发展。

华润置地幸福里周边厂房环绕

华润置地幸福里项目距离5号线萧塘站约1.2公里,周边生活配套较为薄弱,仅有零星商业集中于地铁沿线以东区域,缺少大型商场、三甲医院、优质学校等支撑。

再加上,项目自2020年6月底交付以来,维权的声音不绝于耳,更劝退了一部分意向购房者。

据业主爆料,幸福里交房地漏错位、台面缺损、门槛断裂、移门歪斜、劣质橱柜、地板空鼓、玻璃划痕等各种房屋装修质量问题频发。

随后夏季的一场大雨,又直接暴露了房屋漏水问题,35号楼上演了“漏水连连看”的惨剧,上下楼层均出现阳台漏水。此外,还有多名业主发现墙壁上出现裂缝和鼓包,东墙西墙无一幸免。

令人担心的还有安全隐患,据业主反映,交房2个月内,45号楼电梯出现了5次故障,42、49号楼电梯还发生了坠梯事件。业主们纷纷表示,“如此性命攸关的安全隐患,居然在开发商处理之后还频频发生。一旦电梯坠落导致业主生命财产受到危害,后果实在难以想象!”

(以上素材来自“见证幸福里”)

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静安府东区劣质交付 业主维权频发

再往前追溯,位于静安市北高新的红盘静安府东区,也曾屡屡爆出交付质量问题。

2019年7月,静安府东区一期的6号楼和8号楼,约有80户业主反映家中北书房浓重异味弥漫。此外,静安府东区二、三期的业主表示,在小区靠近云照路的围栏下方水平固定处,瓷砖破损严重,存在大面积残缺、凸起、外翘等未贴合情况。还有业主发现地下车库不仅漏水,还存放有发霉板材。

业主们表示,当初买该小区的房子花费上千万元,但实际入住后发现,这个号称“北中环之王”的小区名不副实,各种糟心问题不断。

对于静安府东区业主来说,维权投诉已是家常便饭。更早在2018年4月,静安府东区就曾因劣质交付引发业主集体维权。

据业主爆料,静安府东区交房质量问题频发,大理石墙面、地板劣迹斑斑,房屋漏水,而迷你水池、“永远也打不开”的水龙头等明显设计缺陷,更是令人哭笑不得。

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焦点观察媒体视角

逆水行舟,不进则退。

在上海这片战略要地上,从来都是厉兵秣马,百舸争流!对企业而言,确实不能以一时的“高光时刻”或“滑铁卢”来论断成功与否,而是要考验更多元的维度,比如品牌溢价能力,产品质量,服务体系,经营的永续能力等等,无一不对企业和团队提出更高的要求!

对于华润置地来说,遭遇“围标”事件、土储告急、业绩排名下滑、项目质量“暴雷”,无不折射出华润上海团队在运营,决策和风控上的问题。2021年之于华润上海,是为“突围”的一年,希望华润上海吸取教训,尽快走出阴影,在未来能走出健康的增长曲线。

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