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嘉定新城:产业起步早 新房比二手房更值得买

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嘉定新城作为五大新城中当仁不让的潜力股,在这一轮发展中,要真正被激活。

其实,嘉定新城给人的印象也要比其他几大新城更好,毕竟只有它距离市区最近,轨交11号线也直达徐家汇、前滩,在产业方面,嘉定也早就有了上海国际汽车城这一支柱型产业。

在各方面都不错的情况下,“十四五”期间,上海又为嘉定新城赋能,现在来看,这座新城可能不是你所认知的“新城”了。

“一片区、一飞地”组成了新嘉定新城

在大众印象中,原嘉定新城的核心范围大致是东至沪嘉快速路、南至宝安公路、西至漳浦河、北至绕城高速,这一部分分布在地铁嘉定新城站和白银路站附近,约17平方公里,也是嘉定新城过去十多年重点发展的区域。

根据这一轮“十四五”规划,它的范围将扩大到“一片区、一飞地”。

其中“一片区”是向北展至嘉定工业区北区。调整后,新城范围东至横沥河—绿意路—浏翔公路,南至蕰藻浜,西至嘉松北路,北至霜竹公路,规划面积达到159.5平方公里。

这“一片区”包含了原嘉定新城核心区,嘉定老城、菊园新区、马陆、戬浜、徐行、嘉定工业区、外冈等板块,也包括尚未开发的一小部分南翔区域

“一飞地”是在铁路安亭北站设一块“交通功能枢纽”,具体范围是北至前炬路,西至绕城高速—新源路,南至京沪铁路,东至墨玉北路,面积达1.3平方公里。

整体来看,嘉定新城成为了除南汇新城外,上海的第二大新城,而且城市活力也要好过于其他几大新城,这主要得益于:

1、地段优势明显。翻看上海五大新城,只有嘉定与市区直接相连,它与市区的距离就相当于宝山、闵行一样,区位优势是其他几座新城无可比拟的。

2、轨交开通较早。上海轨交11号线通往嘉定新城时,其他几座新城也只有松江开通了9号线,而南汇、青浦、奉贤都要晚于嘉定好多年后才通车,借着交通优势,嘉定又顺势导入了其他新城不可企及的大量人口,进而推动城市更新和发展。

不仅如此,中国大陆的第一条高速公路沪嘉高速也贯穿于嘉定境内,嘉定之于上海的重要地位可见一斑。

3、产业定位明确。如今来看,上海五大新城都有了各自明确的产业定位,然而嘉定的产业定位在上世纪八九十年代就已有规模,即汽车城产业,不仅为区域发展带来了大量高端人才,同时还形成了上下游产业链,促进嘉定继续发展。

嘉定不仅要成长为长三角独立的综合性节点城市,它更是提出了“上海超大城市副中心”这一能级,也就是说,在接下来的发展期,嘉定不仅对外要起到龙头作用,对内也要积极连接城区,发挥更多优势。

核心区发展成型,扩大范围有待提升

正是因为嘉定的底子好,也成为了上海排名第二的产业大区。2019年,嘉定GDP已超闵行,仅次于浦东。

但也因为嘉定发展较早,对比其他几个郊区,它的GDP增长在前些年就进入了相对平缓的阶段,但好在经济总量依旧大,只要适时调整产业,度过短暂阵痛期,再一次崛起也将不远。

上海四个郊区2016-2019年GDP增速对比表

如今,嘉定新城核心区在经过前些年不断的发展,现已基本成型,可以说这里的城市面貌与市区相差无几,嘉定的“三件套”远香湖、嘉定图书馆和保利大剧院早已投入运营,成为沪上热门打卡点。

而在配套方面,也汇聚了一系列中高端商场,可以说不出嘉定,就可以完全解决居民一切与生活相关的需求。

但是,按照“十四五”规划来看,在嘉定新城扩张的范围下,除核心区外,嘉定的马陆、戬浜、徐行等区域,目前还尚处于起步开发阶段,而在接下来的发展中,上述区域或将要重点打造

也是因为嘉定新城是这五大新城中开发较早且成熟度最高的新城,国内知名房企也都于很早之前就介入这里布局并开发,比如金地、万科、绿地、龙湖等房企的进入,大幅提升了嘉定新城的居住品质,尤其是把华东总部都设在嘉定的金地,更是很早就开始布局嘉定

20年前,还是一片荒地的嘉定尚处在起步开发阶段,此时(2003年)金地进入嘉定南翔,开启了长达十余年的百万方大盘格林世界的开发;当嘉定新城进入大众视野,金地又在嘉定新城核心区域打造了另一标杆金地世家,如今该盘二手房价格已成为区域最高的一个。

数据来源于链家网

而今,嘉定新城进入更深层次的开发,在新城扩展范围内又布局两盘一个位于菊园新区的金地峯范,一个位于马陆的金地嘉悦湾,两盘所在位置,都是嘉定新城接下来重点开发的区域,已经布局嘉定将近20年的金地,相比其他房企来说,对嘉定的发展一定有更深层的理解,如今的嘉定也确实早已今非昔比,一方面可见金地的持续投入有极大的前瞻性,一方面也足以表明嘉定本身也有这个价值

成交占比均衡,适合刚需刚改客户置业

根据此前《嘉定新城“十四五”规划建设行动方案》,到2025年,嘉定新城将新增住房供应350万方,3.5万套左右,相当于平均每年新增住房7000套,若按照700户的中型社区来算,每年嘉定新城的土地供应量或在10幅左右

而在此前的3年时间,嘉定新城的供应量实际上是在持续减少,至2020年,已经下降到全年只有约3050套供应量。

嘉定新城新房供应数据,来源:上海链家

对比“十四五”规划方案,嘉定新城的供应量在日后会有相当大的激增。

供应量的减少也反映在成交量上,根据兔博士近3年数据统计,嘉定新城除2019全年成交套数达到2000套以上,剩余两年都只有约1800套左右,虽然相比青浦、松江新城行情略好,但确实不如奉贤、南汇新城,五大新城中排名第三。

五大新城新房成交数据,来源兔博士

嘉定新城虽然基础好,但相比于最早开发的松江新城和背靠大虹桥、长三角一体化的青浦新城,房价确实比较亲民,近三年涨幅10.87%,同样排名第三

从链家研究院的数据显示,2020年,嘉定新城新房成交面积段占据主流的70-90平、90-110平、110-140平这三段的占比都比较平均,而这三个面积段对应的也都是刚需和刚改客户,成交占比高且均衡从侧面说明了嘉定新城确实是个各方面都不错的理想型置业城市,而且买到这里的购房者大多是以居住为主。

嘉定新城新房成交面积段数据,来源:上海链家

在二手房方面,兔博士数据显示,嘉定新城二手房的成交近三年活跃度并不是很高,综合数据来看,也只比青浦新城略活跃,低于其他几大新城。

五大新城二手房成交数据,来源:兔博士

但二手房的成交均价却要高于其他新城,这或是由于近些年,区内新房集中开发,品质较高的项目相对较多,更重要的是,区内老旧公房占比较少,因此二手房的整体价格就要略高一些。

放在交易中,如果算上税费成本,嘉定新城的一二手房价价差并不明显,未来如果供应加大,新房的购买难度也会降低,结合一手房更与时俱进的户型设计和保值性来看,到嘉定新城置业,买一手房或许更为明智

交通升级,至少有5条轨交和市域铁路

其实,嘉定新城的交通基础已经相对完善了,轨交11号线直达市区,这为嘉定的发展注入了不少活力。

但是,一条11号线也只服务了嘉定新城的核心区位,但在马陆、戬浜、徐行等区域来说,目前还尚不方便。

所以在日后,嘉定新城还规划了嘉闵线,加强与虹桥枢纽之间的联系,该条线路走向正好经过上述区域,待该条线路开通,那么嘉定的交通将更为全面。

不仅如此,嘉定还规划建设轨交14号线西延伸,推进市域铁路嘉青松金线、宝嘉线等规划建设,增强与相邻区、相邻新城的联系。

同时还将利用沪宁城际和沪苏通铁路,将既有安亭北与安亭西站组合形成安亭枢纽,强化安亭汽车城的联动发展。

图片来源于网络

也就是说,若这些规划变为现实,那么嘉定新城的轨交和市域铁路将至少有5条

而且规划的嘉闵线还将向北延伸联系太仓,强化新城北向通道,安亭枢纽还可以与江苏多个城市形成联动。

但是能够与嘉定直接产生联动的还是苏州,包括它的县级市昆山、太仓等。去年苏州GDP突破2万亿,排名全国第六(GDP排名依次是上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州),论经济体量,嘉定能够借力苏州形成1+1>2的效果,这对嘉定的发展显然是利好。

整体来说,嘉定新城在上海五大新城中将发挥出举足轻重的作用,而且区位、交通、房价在五大新城中,也具备相当大优势,值得购房者关注。

本篇文章是五大新城第二篇,易眼看房还将继续报道其他新城,敬请期待。

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