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福晟国际亏本卖楼背后:资金承压,年报延期

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评级遭断崖式下调后,近日,曾经的“千亿黑马”房企福晟集团旗下上市平台福晟国际又传出亏损1.57亿元卖楼的消息。

福晟国际此次损本卖楼,是为了缓解资金困难。事实上,早在2020年12月8日,《每日经济新闻》就曾以《多个楼盘项目停摆、跟投款难兑付、6.3亿元债券违约…… 昔日“千亿黑马”房企福晟再陷泥淖》为题报道了福晟旗下多个项目停摆、员工跟投款无法兑付以及债券违约等情况。如今看来,福晟的资金状态似乎并未有实质性改善,反而有加重的趋势。

此外,记者在人民网领导留言板上看到,今年以来,福晟旗下位于多地的楼盘项目,仍有业主反映存在“迟迟不能复工、无法按时交付”等问题。

去年11月尚处于半停工状态的福晟钱隆府项目 图片来源:每经记者 吴若凡 摄(资料图片)

亏损1.57亿元卖楼

4月14日,福晟国际发布公告称,于3月28日通过公司的间接全资附属公司隆通有限公司,将其位于香港九龙宏照道39号企业广场3期物业以7.9亿港元出售给一家名为Retain Prosper Group Limited的投资公司,预期将于出售事项完成后录得估计亏损约1.57亿元。

事实上,早在2020年11月,福晟国际就曾发布公告称,由于新冠疫情暴发,香港经济下滑,集团正考虑委聘专业人士通过(其中包括)出售香港的物业(包括其于九龙湾企业广场3期的物业)重组资产。

福晟国际公告截图

3月29日,福晟国际曾发布公告表示,公司股份于当天上午9时正起短暂停止买卖,以待刊发有关公司非常重大出售事项的内幕消息。筹划半年多的重大资产出售计划终于在大幅降价后终于找到了买家。

据悉,福晟国际此次出售的物业包括香港九龙宏照道39号企业广场3期41楼7个单位、42楼8个单位、43楼全层、45楼全层及46楼全层,16个停车位及若干保留部分(即三个外墙广告位),物业总建筑面积约为7.28万平方尺。这一出售体量相当于50%的股东权益。

公开信息显示,上述物业曾由思捷环球持有设为总部,2015年以9.2亿港元总价转售予丰泰地产及资本策略地产,随后被转售给福晟国际。2018年3月,福晟国际发布公告称,以13.3亿港元收购香港九龙企业广场多层物业。

此次7.9亿港元的成交价较去年底市场流传的10亿港元标价再度下滑超过20%,此外,较2018年初购入价13.3亿港元还要低40%。出售该物业,福晟的账面亏损约达5.4亿港元,亏损幅度高达40.6%。无庸置疑,这是一笔十足的亏本买卖,预计此次出售福晟将录得亏损1.57亿元人民币。

而事实上,在过去两年中,上述物业不仅没有为福晟国际带来相对稳定的经常性租金收入,反而出现全线亏损。据福晟国际披露,2019年,上述物业所属公司的除税后亏损为0.88亿港元;2020年,这一亏损额度扩大至3.5亿港元,负债净额为4.83亿港元,同比增幅高达258%。

关于本次出售资产的原因,福晟国际表示,受疫情影响,香港商用物业的空置率显著增加,福晟国际的九龙东物业的整体租金率已大幅下降;福晟拟将出售事项的所得款项用于清偿未偿还借贷,为减低清偿到期债务所需的即时现金流入之负担。

母公司负债加剧

3月31日,福晟国际发布公告称,由于缺少非全资附属公司嘉兴市铂金置业有限公司2020年度的财务报表及相关资料,其无法确认2020年度的综合财务报表。而按照港交所的上市规则,上市公司须不迟于公司财政年度结束后3个月(3月31日或之前)刊发前一财政年度的初步业绩的公告。

据此前财报,截至2020年6月末,福晟国际短期借款为41.89亿元,同比大幅增长81.82%。同期,其现金及现金等价物仅有8.02亿元,无法覆盖彼时的短期借款。

2月9日,中国证券监督管理委员会福建监管局官网发布《关于对潘伟明、许幼农、郭阳春采取出具警示函措施的决定》指出,福建福晟集团有限公司存在未在法定期限内披露公司债券2020年半年度报告、未按规定披露重大诉讼事项、重大债务逾期违约未及时披露、重大资产冻结未披露等问题,对福晟集团董事长兼总裁潘伟明及许幼农、郭阳春等高管采取出具警示函措施。

子公司未能及时呈递财务报表,也在一定程度上反映了当前内外交困的母公司福晟集团的尴尬现状。

值得一提的是,早在2020年11月19日,福晟集团就发布公告称,公司无法按时支付“18福晟02”回售本金及利息,共计6.31亿元。由于债券违约,当天大公国际决定将福建福晟集团的主体信用等级由A+下调为C,“18福晟02”信用等级由A+调整为C、“18福晟03”“19福晟01”及“19福晟02”的信用等级由A+调整为CC。

Wind数据显示,福晟集团旗下有5只债券将于2021年到期,金额合计33.3亿元;另有4只债券将于2022年到期,金额合计50亿元。

2017-2019年,福晟集团总负债分别为448.46亿元、616.44亿元、706.64亿元,负债规模持续上涨。

事实上,福晟国际在公告中亦坦言,“所得款项用于清偿本集团的未偿还借贷”,这不仅能减低其清偿到期债务所需的实时现金流入之负担,亦将降低经常性融资成本。

债务压力加大的同时,福晟国际的业绩表现也不尽如人意。2020年半年报显示,福晟国际的营业收入为6.85亿元,较2019年同期的2.99亿元有明显增长,但利润却出现大幅下滑,从2019年中期的1.05亿元跌至2020上半年的-3.86亿元,大幅下跌467.62%;同时,毛利率亦大降逾15个百分点至10.12%。

旗下多项目仍停摆

就在去年11月底,《每日经济新闻》记者曾在福晟的大本营福州实地调查发现,福晟在当地开发的钱隆府、中央美墅、钱隆双玺、音江南等多个项目处于停工或半停工状态。

值得注意的是,以上楼盘的停摆情况已经有了进展。福州市人民政府官网显示,截至今年1月18日,福州在建的福晟项目已基本实现全面复工,9个在建项目已支付复工资金1.43亿元。

人民网领导留言板截图

不过今年以来,在人民网领导留言板上,福晟旗下位于天津、漳州等地的楼盘项目仍频遭业主投诉,存在“延期复工”和“无法交付”等问题。

4月10日,福建省彰州有业主发映,福晟钱隆尊品二期原计划于元宵节后全面复工,但至今仍未有复工迹象。本应于今年3月30日交付业主,结果如今未交付也没有书面通知。

3月12日,福建彰州有业主反映,于2019年10月买了漳浦福晟钱隆首府南区的房子,计划于2021年12月份交房,但该项目封顶后就没有再动工。

3月9日,天津静海区有业主反映,于2019年9月份在静海东团泊购买的福晟公元乐府的房子,到现在工地已经停工半年多了,仍没有给出具体复工时间。

另据记者了解,之前曾曝出的福晟员工跟投款难兑付问题,目前已经在陆续兑付。据一名福晟前员工透露,他的两笔跟投款本金已经赎回,不过打了9.5折。

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