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上海办公楼市场超1400万平方米,"总部效应"放大

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历经多年发展,上海办公楼市场正迎来新的发展格局。截至2020年底,其市场规模已超过1400万平方米,其中超过半数位于非中央商务区。

仲量联行华东区董事总经理张静表示:“非中央商务区内诸多板块的迅速崛起,已然改变了上海办公楼市场的固有格局。上海现阶段的办公楼市场板块格局变化,将为未来办公楼市场的发展奠定基础。”

3月30日,仲量联行发布《踵事增华 ,相得益彰·全新视角解构上海办公楼市场格局》研究报告。报告根据上海多中心发展的特色,将原有的板块界定再次细分,形成核心商务区、中央商务区、成熟型商务区以及成长型商务区四类,以更合理有效地反映上海办公楼市场各板块的变迁。


总部经济带动集聚

产业集群是衡量办公楼商务板块规模的重要指标,包含了产业规模、企业活跃度、人才聚集要素。数据显示,在上海的办公楼租户构成中,金融服务业已成为基石行业,在上海甲级办公楼里占比达36%。科技新媒体行业推动办公楼需求持续增长,带动办公楼板块的产业聚集。从办公楼的租户结构看,科技新媒体业企业在中央商务区占比从2016年的7%升至2020年的10%,在非中央商务区占比达21%。

在“双循环”格局下,上海作为长三角一体化发展的核心引擎,将进一步发挥龙头带动作用,促进国内国际双循环。大批跨国公司亚太及中国区总部、分支机构或研发中心搬迁至上海,带动区域经济发展。在跨国公司总部进入上海的同时,内资企业则在上海找到了走向全国和国际市场的跳板。

上海的新兴商务区承载了总部办公需求。在新兴商务区各细分市场中,浦东的前滩板块发展动能最为显著。前滩是近两年发展最迅速的新兴板块,自2017年第一栋甲级办公楼竣工,截至2020年,已有约66万平方米的办公楼竣工。前滩的高品质新项目为企业整合或设立总部需求提供了更多选择,也持续受到成本敏感型租户的青睐。

商圈提档赋能市场

除高度聚集的办公楼外,完善的商业配套能够由点及面地带动板块的商圈活力与商业氛围,商场辐射范围扩大和商圈能级提升,继而助力板块内更多经济活动聚集,产生凝聚效力。报告指出,带有办公、零售及酒店等复合功能的综合体项目能够更好地为板块的配套设施、服务品质以及地段提档,升级其商业氛围并赋能该板块的办公楼市场。仲量联行数据显示,2016-2020年间,上海办公楼市场综合体项目与纯办公项目的租金价差逐渐扩大。

商业氛围对上海办公楼板块格局的影响主要分为两个方面,即核心商圈内城市更新推动板块升级,和新兴商圈内配套成熟化提升商业氛围。

在中央商务区内,零售项目的存量改造是整体市场中的仅次于新增供应的供应来源,办公楼板块的租金增长要素之一是其项目或周围项目的商业升级,通过助力板块协同效应增加租户黏性,并加强板块的综合竞争力。

上海的非中央商务区集中了大部分零售物业市场的新增供应,新兴商圈内配套设施的日益完善提升了整体商业氛围,不仅能满足区域内企业商务接待和员工消费需求,也有利于提升办公物业的价值,从而吸引优质企业入驻。

仲量联行华东区研究部总监黄璐表示:“上海办公楼市场正在经历转型蜕变,上海多中心的发展模式,带动了原属非中央商务区的一些办公板块迅速兴起,逐渐转型成为功能齐全的商务区域,同时中央商务区的板块已形成产业规模效应,通过城市更新等方式探索新格局下的自身定位。随着各区域产业导向逐渐显现经济效益,城市基础建设日益延伸完善,上海办公楼市场逐渐形成多板块功能互补、分工协作、动态平衡的全新格局。”

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