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禹洲集团物业及商管即将分拆上市,打造UPlus价值体系

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近年来,物业管理企业持续站上资本的“风口”,不仅赴港上市的物企数量激增,房地产服务板块的估值也被不断推高。作为新晋千亿房企,禹洲集团(股票代码:01628.HK)不仅在疫情笼罩的严峻市场背景下提前实现了全年销售目标,同时旗下的物管和商业也即将拆分上市,未来有望成为企业新的业务增长点,从而实现估值重塑。

高派息水平行业领先

尽管疫情的出现使得房地产行业经历了艰难的一年,但在2020年,禹洲集团通过一系列的积极反应和快速决策,实现了逆势高增长:全年实现销售额1049.67亿元,同比上升了39.74%。

其实在2017年,禹洲集团表示在3年内实现千亿元的销售目标。2017年,禹洲集团的销售额为403亿元,3年的时间内,禹洲集团通稳健的发展,成功跻身房企千亿俱乐部。

禹洲集团方面表示,在2020年疫情得到控制后,各地政府积极相应国家的统一部署,出台相关政策,推动了市场情绪的回暖。彼时,禹洲集团把握机会调整了推货节奏。随着因疫情出现而压制的购房需求爆发后,禹洲集团的销售同步走上正轨,最终实现了千亿元的销售目标。

与此同时,禹洲集团保持着行业内领先的高派息水平。禹洲集团方面表示,2020年拟派发末期股息每股21.5港仙,连同中期股息每股12港仙,合计共派出股息每股33.5港仙。自上市11年以来,禹洲集团每股累计派息已经远远高于上市的价格。而禹洲集团的董事局也承诺,以不低于核心利润的30%作为派息的指引。

现金流及土储充裕

“三道红线”倒逼房企主动降杠杆,更加稳健的财务策略则能够在资本市场上获得更高的认可度。自上市以来,禹洲集团就一直采用审慎的财务管理政策,积极主动进行债务管理,优化债务结构。

2020年,禹洲集团成功抓住了融资窗口期,发行了多笔利率较低的长期美元有限票据,并实现了近10倍的超额认购。截至2020年底,禹洲集团的平均融资成本为7.19%,较2020年中期的7.22%下降了0.03个百分点。

与此同时,禹洲集团的销售成本和分销成本同样通过优化运营等方式得到了有效的改善,分别同比下降了42.09%和35.11%。“三道红线”内的一大指标是现金短债比大于1,其可以表明房企的现金流能够覆盖短期债务。截至2020年底,禹洲集团的现金及现金等价物约为344.69亿元,现金短债远大于1接近2倍,可以轻松应对短期到期的负债。

除了现金流充裕之外,禹洲集团的土地储备也较为充足。2020年,禹洲集团通过招拍挂等方式,在上海、成都、武汉、重庆等多个城市成功斩获了18宗地块,总建筑面积约为284.74万平米。

值得关注的是,新增的土地储备均位于一二线城市。一二线城市作为房地产市场的主力军,市场前景向好,未来将给禹洲集团的可持续发展提供动力。整体看来,截至2020年底,禹洲集团可供销售的建筑面积约为2310万平米,共有177个项目。按照6876元/平米的平均楼面成本来计算,足以满足集团未来3至4年的发展需求。

汇丰银行在近期发布研究报告称,维持禹洲集团的“增持”评级。汇丰银行方面认为,禹洲集团2021年全年确认收入预计约为270亿元,毛利率约为20%,未来的营收有所保障。此外,禹洲集团的资产负债表十分夯实稳健,资金流动性充裕。

2021年,禹洲集团的合约销售目标是1100亿元。在财务稳健的基础上,目前禹洲集团的可售货值约是1850亿元。汇丰银行方面认为,禹洲集团可售资源充足,目标实现的可能性较大。

物管及商业分拆上市在即

在稳健发展的同时,禹洲集团也在积极推动成熟板块分拆上市。据悉,2020年12月11日,禹洲集团分拆的禹佳生活服务集团有限公司(以下简称“禹佳生活”)向港交所递交了上市申请表格。目前,禹佳生活正处于上市审核的阶段。预计禹佳生活分拆上市成功之后,将有助于集团拓展融资渠道,寻找到新的业务增长点,从而实现估值重塑。

在物管行业规模为王的环境下,禹佳生活规模优势明显。截至2020年底,集团的在管总建筑面积已经超过了1750万平米,总合约面积超过了2600万平米。同时,和一般的物管公司较为依赖母公司不同,禹佳生活来自于第三方的在管建筑面积占比则已经超过了15%。

未来禹佳生活自身的发展潜力同样值得期待。据了解,禹佳生活提出了UPLUS的服务价值体系,包含社区服务、商业服务、办公服务、智慧服务四大板块。其中商办板块覆盖了多种商业物业形态,涵盖购物中心、商业街及写字楼。目前,禹洲物管打造出了两条品牌线,分别是禹悦系品牌购物中心和禹洲广场。未来,禹洲商业则将会致力于推动市场研究及定位等多元化的增值服务发展。

无论是“三道红线”还是近期多地新出的房地产调控政策,都表明了未来行业的竞争会逐步加剧。而在此背景之下,拥有着稳健的财务水平、充足的土地储备、优异的产品力的房企则能够在行业的竞争中或许更多的机会。

自禹洲成立以来,一直以稳健的经营理念而著称,与中国房地产市场的发展政策同向而行,致力于推动房地产市场平稳健康发展。未来,禹洲管理层表示将会继续秉持着区域深耕、全国领先的战略指导方针,坚持有质量的增长,积极把握市场机遇。

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