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积分制下,开发商花式“劝退”高分购房者

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 生活远比戏剧更加荒诞。

在上海控房价这一幕戏剧中,各种魔幻剧情纷纷上演。如果不是因为购房人买下上海近千万房产后身亡无人偿还房贷,银行将其“假结婚”的妻子告上法庭,大家都不知道买房者为了买房竟然能努力到如此程度。

积分制的出现更是将“魔幻剧情”推向了高潮。购房者重新洗牌后,满分人群热衷于跑赢大盘,见兔放鹰;60-70分的高分人群,只要踩稳基本不会踏空;50-60分大基数人群,需要使用更多巧劲,才能走的更加轻松;40-50分数人群尴尬,只能说随着一波波认购去化,积分持续下滑,手握房票和钞票总能买到房。

此外,“上海父母”一词也频繁出现在购房者口中。据了解,“上海父母”指的是那些为子买房,卖掉旗下房产,拿满积分后冲入上海网红盘的群体。有网友表示,现在变成上海市区热盘都是中老年人,郊区才是青年军。

这就是魔都,魔幻而又现实。

认购一个项目,放弃“整片森林”

2月6日,上海“121”新房积分认筹细则正在通过闵行区“永康城浦上雅苑”、宝山区“经纬城市绿洲家园三期”、嘉定区“峰范嘉苑”3个项目揭开面纱。

简单来说,此次政策对于优先购房政策采取积分制原则,相关评分分为两部分。第一部分为基础分,满分为60分,其中记分项为家庭情况、户籍情况、房产情况、5年内购房情况。第二部分为缴纳社保年限动态分,从2003年1月开始计算,每缴纳一月,动态分加0.1-0.24分,满分21.7分。

触发积分摇号制度也是有条件的。按照规定,新房认筹比率超过1:1.3的楼盘,才会实行积分摇号。触发积分摇号的楼盘会在正式摇号前进行一次,买家按分数从高到低进行排序,排名在1.3倍以内的买家将获得摇号资格。

按照计算规则,上海居民张颖在认筹新城千禧公园项目时总积分为63.6,距离最终入围分仅差2.6分。

公开信息显示,新城千禧公园二期位于闵行区浦江镇板块,此次供应房源328套,登记用户1180组,认购率360%,触发积分摇号制度,最终计算入围分数线为66.2分,入围客户427组。

值得注意的是,“沪七条”楼市调控政策落地后,上海首次以集中批量供应的方式推出房源。截至目前,首批33盘集中入市,迄今已逐渐步入尾声。

按照规定,入围新城千禧公园二期失败的购房者张颖,在约一个月的时间内无法认筹另外32个项目。

业内人士表示,“沪七条”的出台确实可以分流部分高分人士,但另一方面也减少了刚需的摇中几率。也就是说,大部分热门网红盘,还是会被“精英人士”摇中。

开发商“劝退”购房者

“大部分开发商并不想触发积分制。”一位资深业内人士说道。

一旦触发积分制,按照计分摇号规则选定的房源及选剩的房源,5年内不得转让出售,大大降低了该项目的市场流通性。“虽然限售政策确实能劝退部分投资客,利好刚需;但另一方面,开发商打开门做生意,当然是希望卖房的现金回报越高越好。”相关人士表示。

为了避免“五年锁定期”的出现,不少网红盘开始“花式劝退购物者”。

封锁认购消息是开发商最常用的套路之一。闵行星河湾三期第二批次于3月16日下午14点起开始认筹,直至3月20日下午14点结束。就在认筹开启前晚,闵行星河湾发布内部通知表示,认筹当天关闭样板房间,且不接受新增客户,并要求销售、中介不要将认筹信息转发朋友圈。

最新信息显示,闵行星河湾推盘套数246套,认购人数239人,认购率97%,没有触发积分制。

此外,千万豪宅尚海湾豪庭砸掉售楼处,在毛坯水泥房内设置临时接待地;万达钻石湾购房者在认筹前日12点收到销售通知等等现象不胜枚举。

事实上,这套“组合拳”在过去并不少见,但往往集中在中高端项目上。例如,2018年推出的高端项目中,均价11.5万/平的中梁前滩海景壹号认筹信息扑朔迷离,均价超8万/平的前滩东方逸品未开盘先拆售楼处,均价9.23万的徐汇公园道认筹三天未开售楼处等等。

只是这一次,“劝退”购房者的项目更多、范围更广。

楼市新政推出之后,大家重新感受到了高考时期“一分压倒一批人”的重量。开发商也利用这一点,在项目认筹前传出高分入围的信息。大虹桥网红盘招商虹桥公馆此前网传70分入围,经查,此次推出272套房源,入围客户356组,入围分数线65.39分,降低了4.61分。

“前期网传高分可能是为了劝退部分犹豫的客户,现如今买房也要打一场心理战了。”购房者周莉说道。

临时加码在售楼处也不少见。新城千禧公园认筹前,购房者张颖得到销售通知,按要求准备好户口本、80万认筹金等认筹所需材料。

新城千禧公园认筹时间段为星期一到星期五,由于周一例会,张颖决定星期二前往项目中心。谁知在星期一晚上12点多,销售向张颖提出需要追加两份材料,分别是银行征信报告(银行柜台盖章版)、首付款活期的全额证明,并要求在第二天认筹时带到项目中心。

“首付款活期全额高达几百万,一般人根本来不及准备。此外,新城千禧公园没有任何线上官方认筹信息,只有线下公示,临时通知+材料不足的问题就只能由消费者买单。”张颖对开发商临时改动游戏规则抱有很大不满。

如果不是家人劝导,张颖就成为新城千禧公园成功劝退的那群人。“在去往项目的路上,父母立马将手中基金卖出了,只希望可以和项目方有一个回旋余地,连基金收益也没考虑过。得到的却只是销售的一句‘不行’。”

张颖决定多付点首付,来争取认筹材料的准备时间。这次销售很快就答应了,还声称,如果多交点首付,这些材料可以不交。

在售楼处现场,张颖还注意到,第一天认筹结束的客户不用准备追加材料,有全款买房客户根本不用交这些所谓的公司规定的认筹资料。

购房者各显神通

“主要还是资金问题。”

谈及开发商为何挑客,一位不愿意具名的房地产从业人士向观察者网表示,房地产行业早就不是随行就市的行情,但开发商的资金是有成本的,是否全款和全款支付时间对房企有很大的区别。

同策研究院研究总监宋红卫表示,触发积分制的楼盘也就是所谓的“网红盘”,认筹人数较多,但是按照积分规则来看,积分高的群体一般支付能力较弱,更多的依赖银行贷款,而目前银行受信贷额度的限制,贷款周期比较长,提高首付比例等方式可以增加房企回笼现金流。

此外,随着土地集中制的逐渐落地,开发企业对于现金流的需求超过以往任何时候,因此 ,对于资金实力较强的全款客户,或者首付比例较高的客户是有所倾斜的。

中原高级分析师卢文曦表示,开发商其实还是为了回笼资金。在此基础之上,一次性全款的购房者是受市场欢迎的。而对于开发商来说,卖给谁都是卖,关键是谁出的第一笔资金多、快、好。

办法总比困难多。其中,举报不公平现象也不失为一个良方。

因在认购期间“只接待预约客户,其他客户一律不得进入”,嘉定南翔融信海纳印象被购房者举报,成为今年以来首个被约谈的新盘项目。

随后,融信海纳印象拿出整改方案,表明凡符合本市购房资格的认购人,均可在4月8日10时至14时到项目售楼处先行等级,相关认购材料可于4月11日17时前补齐。

约4小时的时间内,有上百组购房者赶上了认购的末班车,融信海纳印象的认购人数也涨至500多组,触发积分制。

另外,为了提高入围率,不少购房者都在努力抬高分数。从相关评分标准中可以看出优先次序,即家庭户比单身者购房更有优先权、上海户口比外地户口更有优先权、无房户比有房户更有优先权、近5年无购房记录也将享受更大优先权。

“先按照序列一个个来解题,未婚的可以变身已婚,或者找直系亲属代买房产;条件优秀的可以办理落户;社保按时缴纳,不断缴。”一位上海房产中介人士表示,想要买房的客户早早准备好充足的现金应对一切变动。

据媒体报道,上海市场上有一批高分选手集中入场,超65分的客户基数很大,超70分、甚至满分的客户都要比想象中多出得多。

在这批高分选手中,上海父母再度为子女挺身而出。中介人士表示,“所谓的无房户,有相当多的人是将名下房产低价转给子女,继而成为了无房户。”

“你永远不知道买房者有多努力,就像你永远不知道生活和戏剧哪个更荒诞一样。”周莉说道。

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