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上海CBD办公楼空置率降至11.9%,新增供应位于滨江

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多家研究机构发布的一季度报告显示,上海房地产市场在今年年初呈现出积极态势,包括住宅、办公楼、物流地产等市场各主要业态持续复苏。例如,今年一季度,上海新房成交量环比上涨6.4%至321万平方米,为2016年第四季度以来季度最高成交量。仲量联行方面指出,一季度的调控新政将有助于抑制投机及炒房行为、稳定市场预期。但由于真实购房需求仍然强劲,预计今年一手住宅市场仍将保持健康的销售势头。

一季度上海新房成交量环比上涨6.4%

据仲量联行于4月13日发布的报告显示,住宅方面,今年年初,刚需和改善型需求延续了去年的强劲势头。一季度,上海一手商品住宅成交量环比上涨6.4%至321万平方米,为2016年第四季度以来季度最高成交量。同时,高端住宅市场本季度成交量也达到了892套,较上一季度增加301套。

新政出台后,一季度开发商普遍放缓推盘速度。受到新房摇号积分制出台以及春节假期的影响,一季度上海一手商品住宅新增供应下跌60%至97万平方米。一季度无高端一手住宅项目入市。高端住宅一手价格保持稳定;二手房价格增速环比放缓0.2个百分点至3.3%,其中大部分增长来自于新政出台之前。

仲量联行方面认为,一季度的调控新政将有助于抑制投机及炒房行为、稳定市场预期。但由于真实购房需求仍然强劲,预计今年一手住宅市场仍将保持健康的销售势头,但未来几个季度的价格增幅可能会有所放缓。

甲级办公楼的元气也在加紧复苏。仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示:“我们发现中央商务区和非中央商务区的办公租赁业务都在恢复,办公楼租赁需求也达到了疫情以来的季度最高水平。”

据仲量联行报告,2021年第一季度,上海全市净吸纳量录得28.8万平方米,为2019年以来季度最高值,而本季度吸纳量主要来自非中央商务区。

“租赁需求目前依然以成本控制型需求和总部整合需求为主,租户利用租金较低的机会来升级或扩张搬迁至更高品质的新竣工项目。”仲量联行上海商业地产部浦东租户代表总监王岳向《华夏时报》记者介绍说,中央商务区新增净吸纳量持续上升至3.7万平方米。随着疫情影响逐渐消退,商业活动稳步恢复,内资企业的表现也愈加活跃。

上述报告显示,一季度共有四个新项目竣工,总建筑面积录得31万平方米。徐汇滨江一新竣工项目在预招租期表现良好。受益于长宁区新竣工项目的强劲租赁表现,一季度中央商务区的空置率环比降低0.1个百分点至11.9%。前滩、北外滩和徐汇滨江板块良好的租赁表现也使得非中央商务区空置率降低0.7个百分点至28.8%。

同时,受非中央商务区带来的持续竞争压力影响,中央商务区的租金环比下降0.6%。非中央商务区租金则环比小幅上涨0.6%。一季度板块表现分化加剧,一些租赁需求强劲的板块租金涨幅扩大,而在一些空置率较高的板块,业主在租金和免租期及装修补贴等优惠措施方面仍有谈判空间。

世邦魏理仕近日发布的《2021年第一季度上海房地产市场回顾与展望》也显示,2021年第一季度,上海写字楼供应恢复,TMT行业引领市场去化。

一季度,上海写字楼市场因去年推迟的部分项目相继投放市场,新增供应较去年同期增长达342%,其中54%位于徐汇滨江板块。而从行业需求方面来看,头部及快速成长TMT位居本季写字楼需求首位,以金融科技和电商数据服务类热点新兴板块升级扩租布局最为突出;除产业集聚效应外,政策引导和业主激励对科技租户选址作用愈加显著。

投资者整体购买意向正转为积极

随着疫情之后经济与市场的强势回弹,上海投资市场上,投资者整体购买意向正转为积极,但在标的选取更加注重现金流的稳定性。

据世邦魏理仕的报告,2021年第一季度,上海大宗交易市场录得了12笔大宗交易共计110亿元人民币的交易额。其中以投资为目的的投资交易额达人民币69.2亿元,同比增长21.6%并占到交易总额的62.9%。从投资交易的笔数的占比成分分析,核心增值型投资策略为目前市场主流,占到了67%的比例。

另据仲量联行报告,2021年一季度,上海商业地产投资市场总成交量录得136亿元人民币,环比下降46%。去年年底成交量出现强势反弹,但一季度的下滑则显示投资情绪依然脆弱。该报告称,与上季度自用客户主导的办公楼物业成交不同的是,2021年一季度出现了两笔私人投资者购买服务式公寓的交易。

《华夏时报》记者了解到,一季度最大的投资亮点是,领展(Link Reit)以27亿元人民币的价格从新加坡政府投资公司(GIC)手中购买了上海某区域商场50%的股份。仲量联行华东区投资部总监叶建成表示:“这笔交易表明,优质、稳定、长期的投资资产仍然受到机构投资者的追捧。”

CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶向《华夏时报》记者指出:“我们预计未来6个月,投资者将加快项目推进,市场交易活动将逐步升温;科技集聚板块的写字楼和商务园区物业,以及区域性商业和中高端长租公寓值得投资者多加关注。鉴于短中期内投资者对于资产定价仍将保持谨慎,建议年内有计划出售资产的业主应适当调整价格预期以促成交易。”

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