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2021年楼市迎来“最佳开局” 一线城市房价涨幅出现回落

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在局部高温遭遇调控重压,今年第一季度的房地产市场开始出现高位盘整。

4月16日,国家统计局发布数据显示,今年1-3月份,全国商品房销售面积36007万平方米,商品房销售额3.8万亿元,双双创下历史同期新高。因销售向好,房地产市场的其他指标也明显改善。

一季度楼市的火热,被认为是去年下半年以来市场升温的延续。但由于学区房受追捧等原因,市场再度出现炒作氛围,部分区域市场也出现非理性升温。

为此,今年第一季度,热点城市纷纷加码调控政策,楼市再度经受政策重压。到3月,率先出手调控的一线城市,已经收到效果。

同日发布的70大中城市房价数据显示,今年3月,一线城市的新房和二手房价格涨幅双双回落,且在领跑5个月后,一线城市的新房价格涨幅已低于二线城市。

东部地区销售额占六成

数据显示,今年1-3月份,商品房销售面积36007万平方米,同比增长63.8%;比2019年同期增长20.7%,两年平均增长9.9%。商品房销售额38378亿元,增长88.5%;比2019年同期增长41.9%,两年平均增长19.1%。

上述两个指标的绝对值创下了历史同期新高,也即,在销售层面,房地产市场出现“史上最好”的开局。

其中,东部地区仍然是贡献最大的区域。今年第一季度,东部地区的销售面积达到15437万平方米,同比增长74.3%,占全国的比重为42.9%。东部地区的销售额为2.3万亿元,增幅超过100%,占全国总体销售额的比重近六成。

因销售向好,房地产市场的其他指标也有所改善。今年第一季度,全国房地产开发投资27576亿元,同比增长25.6%,比2019年同期增长15.9%。房企施工面积、新开工面积和竣工面积也都有明显增长。

同期,房企到位资金达到47465亿元,同比增长41.4%。

一季度楼市的火热,被认为是去年市场升温的延续。随着新冠疫情得到控制,以及宽松货币政策的实施,从去年下半年开始,前期被抑制的市场需求开始释放,楼市也进入升温通道。2020年,全国房地产销售面积和销售金额均创下历史新高。

今年以来,楼市热度延续。即便是作为传统淡季的春节假期,也因就地过年政策的出台而并未真正冷却。春节后,传统楼市“小阳春”到来,加之热点城市学区房交易升温的刺激,使得楼市热度再起。

在此过程中,一些热点城市因房价上涨过快,而出现非理性升温的情况,比如经营贷违规入市、炒房号、捂盘惜售,等等,市场也一度出现炒作氛围。

中原地产首席分析师张大伟指出,回顾此轮楼市升温,市场热点经历了从一线城市向二线城市的转移。现阶段,东部热点二线城市仍是热点。而除了核心都市圈之外,三四线城市的升温幅度相对有限。

房价已到“强弩之末”?

由于市场升温明显,一季度大中城市的房价也普遍上涨。今年以来,全国70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市数量始终维持在50个以上。到3月,二手房、新房价格环比上涨城市的数量分别达到58个、62个,分别较上月增长3个、6个。

值得注意的是,在一些热点城市,学区房价格上涨过快,给市场带来不小的刺激。有观点认为,学区房的升温,是刺激本轮市场升温的主因。

为此,在部分城市出台的调控政策中,除针对房地产市场本身外,还涉及对教育政策的调整。比如,上海、杭州、温州都出台了关于提高分配生比例的政策。合肥在近期出台的调控政策,也涉及学位的调整。此外,合肥还对大批学区房实施“定向限购”。

事实上,今年以来,楼市一直处于政策高压期。根据中原地产的统计,今年以来,中央和地方政府出台房地产调控政策已经超过150次,整顿中介、控制经营贷、增加土地供应成为主要特点。

其中,从1月下旬开始,住建部已经督导和调研了广州、合肥、宁波、东莞、南通、深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌等13个城市,这种范围和力度堪称前所未有。

到今年3月,较早启动调控的一线城市,已经开始收到效果。数据显示,3月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,二手住宅销售价格环比上涨1.0%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。

新房价格涨幅的回落尤其明显。自去年四季度以来,一线城市的新房价格就在70个大中城市中领涨,到今年3月,一线城市的房价涨幅被二线城市超过。除广州涨幅较高(1.0%)外,深圳、北京、上海三地的新房价格涨幅已分别降至0.1%、0.2%、0.3%。

相比之下,福州、西安、杭州、合肥、宁波等城市的房价涨幅略高,但也均未超过1.0%的上限。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道指出,随着调控政策逐渐起效,3月房价表现可以说是“强弩之末”,预计4月房价整体涨幅缩小。贝壳研究院数据显示,4月以来贝壳50城二手房成交量保持向下波动调整的走势,各线城市贝壳二手房景气度指数均回落,业主端市场预期减弱。

很多机构也认为,随着管控经营贷、集中供地、限购限价等政策的陆续推出,市场预期正在趋于平稳,预计房价也将逐渐回归理性。

在4月16日的新闻发布会上,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长刘爱华对一季度的市场总结道:各地区各部门今年以来紧盯新情况新问题,进一步坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”原则,以稳地价、稳房价、稳预期为目标,及时采取了一系列有力有效的措施。下一步,随着保障性租赁住房建设力度的加大,长租房市场发展逐步规范,多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给新格局将逐步形成,有利于促进全年房地产市场的平稳健康发展。

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